Ochrona członków wspólnoty mieszkaniowej przed immisjami

Wspólnota mieszkaniowa, co zostało już wyjaśnione w orzecznictwie Sadu Najwyższego (por. uchwałę (7) z dniu 21 grudnia 2007 r. III CZP 65/07 i wyrok z dnia 15 października 2008 r., I CSK 118/08), jest posiadającą zdolność prawną jednostką organizacyjną, do której na podstawie art. 331 k.c. stosuje się odpowiednio przepisy o osobach prawnych, wobec czego utożsamianie przez Sąd Apelacyjny powódki ze wspólnotą może być rozumiane jedynie przenośnie.

Do zadań Wspólnoty należy wykonywanie praw i obowiązków związanych z zarządzaniem (gospodarowaniem, administrowaniem) nieruchomością wspólną i - z mocy art. 17 u.w.l. - ciąży na niej odpowiedzialność za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej.

Na wspólnocie spoczywają więc m.in. przewidziane w art. 61 pkt 1 w zw. z art. 5 ust. 2 i ust. 1 pkt e pr. bud. obowiązki związane z utrzymywaniem i użytkowaniem nieruchomości wspólnej zgodnie z zasadami przewidzianymi w art. 5 ust. 2 pr. bud., w tym zapewnienie, aby spełnione zostały podstawowe wymagania dotyczące m.in. ochrony przed hałasem i drganiami. Nie dopełniając tych obowiązków pozwana Wspólnota w drodze zaniechania dopuściła do długotrwałego emitowania nadmiernego hałasu i drgań do mieszkania powódki, przy czym oddziaływanie to nie tylko stanowiło niedopuszczalne immisje, ale również, ze względu na negatywne konsekwencje dla zdrowia fizycznego i psychicznego powódki, naruszało jedno z jej najważniejszych dóbr osobistych.

Podnoszony przez Sąd Apelacyjny fakt, że pierwotną przyczyną emisji szkodliwych hałasów i wibracji były błędy powstałe na etapie budowy nie uchyla odpowiedzialności pozwanej Wspólnoty wobec powódki, wobec której odpowiada za szkodę poniesioną w wyniku nienależytego wykonywania zarządu nad nieruchomością wspólną (zob. uchwała SN z dnia 28 lutego 2006 r., III CZP 5/06), co - nie wyłącza także jej odpowiedzialności za naruszenie dóbr osobistych powódki, jeżeli - jak w rozpatrywanej sprawie - niewykonanie obowiązków zarządcy doprowadziło do skutku w postaci naruszenia dóbr osobistych, w tym wypadku zdrowia powódki.

Nie można podzielić stanowiska Sądu Apelacyjnego, że zaniechanie pozwanej Wspólnoty było uchybieniem o nieznacznym ciężarze, jeśli zważyć, że powódka bezskutecznie domagała się od tej pozwanej podjęcia kroków mających na celu usuniecie przyczyny naruszeń przez okres kilkuletni i była zmuszona wystąpić na drogę procesu sądowego, mimo że - jak wynika z ustaleń faktycznych, rozmiar i koszt koniecznych prac nie jest zbyt wielki.

Wbrew stanowisku Sądu odwoławczego, zachodziły więc podstawy do nakazania także pozwanej Wspólnocie podjęcia działań koniecznych, aby naruszenia dóbr osobistych powódki ustały. Tym samym uzasadniony okazał się zarzut naruszenia art. 24 § 1 k.c. poprzez niewłaściwe zastosowanie polegające na uwolnieniu pozwanej wspólnoty od obowiązku wykonania czynności potrzebnych do usunięcia stanu naruszeń dóbr osobistych. Zobowiązanie do udostepnienia nieruchomości innemu podmiotowi w celu wykonania tych prac nie zapewnia należytej ochrony powódce i nie może być uznane za odpowiedni środek zapobieżenia dalszym naruszeniom.

Wyrok SN z dnia 22 kwietnia 2015 r., III CSK 230/14

Standard: 24097 (pełna treść orzeczenia)

Legitymacja czynna z art. 144 k.c. w związku z art. 222 § 2 k.c. przysługuje nie tylko członkom spółdzielni mającym własnościowe prawo do lokalu (art. 251 k.c.), lecz także członkom spółdzielni, którym przysługuje lokatorskie prawo do lokalu.

Wyrok SN z dnia 22 listopada 1985 r., II CR 149/85

Standard: 32471 (pełna treść orzeczenia)