Umowa o podziale quoad usum nieruchomości wspólnej we wspólnocie mieszkaniowej (art. 206 k.c.)

Za dopuszczalnością zawarcia umowy o podział do korzystania pomiędzy członkiem wspólnoty mieszkaniowej a wspólnotą mieszkaniową opowiedział się Sąd Najwyższy w uchwale z dnia z dnia 19 czerwca 2007 r., III CZP 59/07. Drogę do dokonania takiego podziału otwiera także sama ustawa o własności lokali, czyniąc w zakresie w niej nieuregulowanym odesłanie do Kodeksu cywilnego (art. 1 ust. 2).

Współwłasność nieruchomości wspólnej jest wprawdzie współwłasnością w częściach ułamkowych, niemniej jej specyfika (zasada nierozdzielności lokalu i udziału we współwłasności nieruchomości) sprawia, że przepisy o współwłasności ułamkowej nie mogą mieć zastosowania wprost, lecz z ograniczeniami wynikającymi ze swoistości tego stosunku.

Umowa o podział rzeczy do korzystania powoduje, że właściciel, który użytkuje wydzieloną część nieruchomości, staje się jej wyłącznym posiadaczem, pozostając nadal współwłaścicielem całości (tj. nieruchomości wspólnej).

Innymi słowy dokonanie podziału quoad usum oznacza tylko wewnętrzne zorganizowanie sposobu korzystania z rzeczy wspólnej i w żadnym wypadku nie oznacza zniesienia współwłasności. Tym samym nie można z nim wiązać skutków dla sfery praw i obowiązków właścicielskich, jakich spodziewał się skarżący.

Wyrok SA w Łodzi z dnia 25 maja 2018 r., I ACa 1216/17

Standard: 24235 (pełna treść orzeczenia)

Zgodnie z art. 12 ust. 1 ustawy o własności lokali jednym z zasadniczych praw każdego właściciela lokalu jest prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. Norma ta dotyczy zasadniczo wszystkich elementów nieruchomości wspólnej. Analogiczne uprawnienie wynika z art. 206 k.c. w myśl której każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. Regulacja ta znajduje zastosowanie do współwłasności objętej u.w.l. z mocy art. 1 ust. 2 ustawy o własności lokali.

Na tle przepisu art. 206 k.c. ukształtowania została w praktyce instytucja quoad usum, jak określa się umowę między współwłaścicielami kształtującą prawo do korzystania z części nieruchomości z wyłączeniem pozostałych.

Wyjaśniono już w judykaturze i piśmiennictwie, że umowa tego rodzaju może być zawarta także przez współwłaścicieli lokali tworzących wspólnotę lokalową na podstawie ar.t 12 ust. 1 i 2 u.w.l. Przyjęto bowiem że przepis ten ma charakter dyspozytywny co uzasadnia możliwość zawarcia umowy inaczej określającej prawa właścicieli do korzystania z części wspólnej (a zatem zawarcie umowy o quoad usum - por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 16 września 2015, III CSK 446/14). Podkreślić należy w tym miejscu, że umowne ustanowienie podziału do korzystania wymaga jednomyślności wszystkich właścicieli lokali.

Umowa o podziale rzeczy quoad usum może być zawarta w sposób dorozumiany. Koniecznej jest jednak, aby sposób korzystania był utrwalony w czasie i nie budził sporów między współwłaścicielami. Podział taki uzasadnia odstępstwo od zasad udziału w pożytkach i przychodach jak również zasad podziału wydatków i ciężarów określonych w art. 12 ust. 2 u.w.l.

W przypadku braku zgody współwłaścicieli na zawarcie umowy o podział nieruchomości wspólnej do korzystania, możliwe jest zgłoszenie żądania ustanowienia takiego podziału przez Sąd w postępowaniu nieprocesowym (por. np. uchwałę SN z dnia 29 listopada 2007, III CZP 94/07 OSNC-ZD 2008/4/96).

W literaturze prawniczej i w judykaturze ukształtował się pogląd, że umowa o podział qouad usum wywiera skutki wyłącznie w sferze obligacyjnej (nie pociąga za sobą następstw prawnorzeczowych, a więc nie zmienia struktury stosunku współwłasności).

Podział quoad usum ma ze swej natury charakter przejściowy (tymczasowy). Z tej racji podział powinien mieć na celu ułatwienie (w zasadzie w jednakowym stopniu) korzystania z odrębnych lokali przez ich właścicieli a podstawowym kryterium jest zawsze zwiększenie użyteczności odrębnych lokali przez wykorzystanie wygód i ułatwień które dawać maja (w zasadzie jednakowe wszystkim) używanie tego co pozostaje we współwłasności - por. np. postanowienie SN z dnia 5 stycznia 1981 III CRN 2563/80).

W związku z tym formułuje się kilka zasadniczych cech, jakim powinna odpowiadać umowa o podział. Wywodzi się, że powinna ona zmierzać z jednej strony do usuwania konfliktów na tle współkorzystania z części wspólnej a zarazem do zwiększenia użyteczności lokali przez korzystanie z wygód i ułatwień jakie daje nieruchomość wspólna, ale nie może przy tym ograniczać (utrudniać) innych współwłaścicieli w korzystaniu przez nich z lokali i pozbawiać tych wspólnych ułatwień które zwiększają także ich użyteczność. Zaznacza się bowiem, że skoro co do zasady nieruchomość wspólna służy wszystkim współwłaścicielom to ewentualny podział do korzystania musi pozostawać w zgodzie z ich interesem wynikającym z eksploatacji ich lokali (por. J Grela, Podział quoad usum na tle ustawy o własności lokali, Przegląd Sądowy, nr 2/2014 str. 81 -93 i tam cytowana judykatura oraz piśmiennictwo).

Podział quoad usum może być ustanowiony umową w przypadku braku możliwości uzyskania porozumienia między współwłaścicielami - w drodze rozstrzygnięcia sadowego.

Obok przyjmowanego poglądu o umowie jako źródle podziału rzeczy wspólnej do korzystania w judykaturze wskazano, że możliwa jest zmiana umownie ustalonego podziału przez uchwałę wspólnoty (por. np. wyrok SN z dnia 29 czerwca 2010 II CSK 325/09). Również w piśmiennictwie formułuje się tezę o dopuszczalności kształtowania podziału quoad usum w drodze uchwały wspólnoty (por. J. Grela, ibidem). Biorąc pod uwagę powyższe w pierwszej kolejności poddać należy ocenie zaskarżoną uchwałę nr (...) (przy założeniu dopuszczalności dokonania przez wspólnotę podziału quoad usum w drodze uchwały oraz mając na względzie przedstawione wyżej uwagi dotyczące istoty i charakteru prawnego podziału rzeczy wspólnej do korzystania).

Podział quoad usum ma ze swej istoty charakter tymczasowy i nie może prowadzić do stanu trwałego. Jako taki podział części wspólnych do korzystania nie może zwłaszcza służyć umożliwieniu właścicielom korzystającym z części wspólnych przysposobienia tych części wspólnych do innych celów (w tym przede wszystkim trwałej zmiany ich przeznaczenia i powiększenia własnych lokali kosztem nieruchomości wspólnej). Taki cel uchwały niewątpliwie narusza interes współwłaścicieli, którzy prawa do korzystania (a finalnie w przypadku zrealizowania dalszych celów uchwały także prawa współwłasności w odniesieniu do części wspólnych wydzielonych w uchwale do wyłącznego korzystania). J

Cele umowy o podział quoad usum powinny oscylować wokół zwiększenia użyteczności części wspólnych, z których nie korzystają wszyscy współwłaściciele i przyczyniać się do ich zagospodarowania. Nie może zatem podział ten powodować faktycznej zamiany części wspólnej w część lokalu (przebudowy części wspólnej powodującej jej ścisłą integrację z lokalem - na co wskazywano już w cytowanym wyżej orzeczeniu SN z 5 stycznia 1981 r.). Podział quoad usum nie powinien więc pociągać za sobą takich implikacji, ani też służyć dokonaniu ex post akceptacji działań faktycznych poszczególnych właścicieli zmieniających przeznaczenie części wspólnych.

Wyrok SA w Szczecinie z dnia 12 grudnia 2017 r., I ACa 589/17

Standard: 24277 (pełna treść orzeczenia)