Wypowiedzenie najmu w razie wad lokalu zagrażających życiu (art. 682 k.c.)

Art. 682 k.c. przewiduje możliwość wypowiedzenia umowy najmu, jeżeli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników. Wadami takimi może być w szczególności zawilgocenie, zagrzybienie, niebezpieczeństwo zawalenia się ściany czy całego budynku.

W orzecznictwie jako przykład sytuacji faktycznych odnoszących się do stanu najętego lokalu wskazuje się na zawilgocenie, zgrzybienie, emitowanie przez materiały użyte do budowy budynku (w którym znajduje się lokal) substancji toksycznych, niebezpieczeństwo zawalenia się ściany, sufitu lub całego budynku oraz zagrażające zdrowiu oddziaływanie sąsiednich lokali lub nieruchomości - nadmierny hałas, emisja czynników wywołujących alergię.

Jak wyjaśnił SN w wyroku z dnia 21 maja 1974 r., II CR 199/74, stan zagrożenia życia lub mienia osób zamieszkujących budynek to nie tylko stan polegający na tym, że budynek jest zagrożony bezpośrednio w swym fizycznym istnieniu, ale także stan wynikający z zagrożenia życia na skutek warunków antysanitarnych, jak nadmierne zawilgocenie i zagrzybienie, których nie usuwa się przez okres kilkuletni. Także użycie przez wykonawcę do budowy domu (mieszkania) materiałów budowlanych emitujących substancje toksyczne, które zagrażają zdrowiu lub życiu osób korzystających z tego domu lub mieszkania, rodzi odpowiedzialność cywilną wykonawcy wobec tych osób za szkodę wyrządzona takim działaniem, a szkody tej nie może uchylić brak formalnych zakazów użycia takich materiałów (wyrok SN z dnia 1 grudnia 1986 r., II CR 362/86).

Wyrok SO w Łodzi z dnia 4 października 2017r., III Ca 1269/17

Standard: 26276 (pełna treść orzeczenia)

Art. 682 k.c. ma on charakter bezwzględnie obowiązujący, więc jego stosowania w konkretnym przypadku nie można wyłączyć postanowieniami umowy najmu. Wady lokalu mają faktycznie zagrażać zdrowiu w chwili wypowiadania najmu, a nie tylko uprawdopodabniać wystąpienie takiego zagrożenia w przyszłości. Przy tym nie jest konieczne, by już nastąpił uszczerbek na zdrowiu osób wymienionych w omawianym przepisie.

Jak wyjaśnił Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 21 maja 1974 r., II CR 199/74, stan zagrożenia życia lub mienia osób zamieszkujących budynek to nie tylko stan polegający na tym, że budynek jest zagrożony bezpośrednio w swym fizycznym istnieniu, ale także stan wynikający z zagrożenia życia na skutek warunków antysanitarnych.

Wyrok z dnia 14 września 2016 r., II Ca 1163/16

Standard: 26277 (pełna treść orzeczenia)