Zbycie rzeczy dzierżawionej w czasie trwania dzierżawy, związek dzierżawy z jej przedmiotem (art. 694 k.c. w zw. z art. 678 § 1 k.c.)

Umowa dzierżawy jest stosunkiem umownym o specyficznych cechach, które wynikają z art. 678 w związku z art. 694 k.c. Według art. 678 § 1 w związku art. 694 k.c., w razie zbycia rzeczy dzierżawionej w czasie trwania dzierżawy, nabywca wstępuje w stosunek dzierżawy; może jednak wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów wypowiedzenia. Według natomiast art. 678 § 2 w związku z art. 694 k.c., uprawnienie do wypowiedzenia dzierżawy nie przysługuje nabywcy, jeżeli umowa dzierżawy była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została dzierżawcy wydana. Skutki te wynikają wprost z regulacji zawartej w kodeksie cywilnym i nie są uzależnione od wpisu prawa dzierżawy do księgi wieczystej. Wymienione przepisy mają zastosowanie także w stosunku do umowy dzierżawy nieruchomości w razie zbycia przez użytkownika wieczystego prawa użytkowania wieczystego.

Należy zwrócić uwagę, że do prawa dzierżawy ustawodawca nie zastosował analogicznej konstrukcji jak w przypadku innego prawa obligacyjnego – prawa dożywocia, co do którego w art. 910 § 1 k.c. przewiduje się, że przeniesienie własności nieruchomości na podstawie umowy o dożywocie następuje z jednoczesnym obciążeniem nieruchomości prawem dożywocia. Ponadto do takiego obciążenia stosuje się odpowiednio przepisy o prawach rzeczowych ograniczonych.

Konsekwencje wynikające z art. 678 § 1 w związku z art. 694 k.c. są zachowane także wówczas, gdy dochodzi do sprzedaży egzekucyjnej nieruchomości, zgodnie bowiem z art. 1002 k.p.c., z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności nabywca wstępuje w prawa i obowiązki dłużnika wynikające ze stosunku najmu i dzierżawy stosownie do przepisów normujących te stosunki w wypadku zbycia rzeczy wynajętej lub wydzierżawionej.

Regulacje te potwierdzają silny związek pomiędzy umową dzierżawy a jej przedmiotem, którym jest nieruchomość. Związku tego nie przerywa nawet sprzedaż egzekucyjna nieruchomości, która co do zasady – jak wynika z art. 1000 § 1 k.p.c. – powoduje nabycie pierwotne nieruchomości, bez jakichkolwiek obciążeń i zobowiązań związanych z nieruchomością (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 15 czerwca 2007 r., II CSK 97/07, nie publ.).

Utrzymanie stosunku prawnego wynikającego z umowy dzierżawy ma na celu ochronę interesów gospodarczych obu stron tej umowy. Istotny jest także wzgląd na ochronę interesu gospodarczego nabywcy nieruchomości. Dzierżawa nieruchomości jest elementem gospodarowania nieruchomością, której celem jest uzyskiwanie dochodu z nieruchomości. Nieracjonalne i często niekorzystne dla nabywcy nieruchomości byłoby wygaśnięcie umowy dzierżawy nieruchomości z chwilą jej sprzedaży, w tym egzekucyjnej. Umowa dzierżawy oceniana z tej – gospodarczej – perspektywy nie może być uznana za czynność prawną obciążającą nieruchomość. Jej istotą nie jest również ograniczenie prawa własności (prawa użytkowania wieczystego) do rzeczy, tak jak ma to miejsce w przypadku praw rzeczowych ograniczonych.

Skutki wynikające z art. 678 w związku z art. 694 k.c. nie dotykają wierzycieli prowadzących egzekucję ze względu na możliwość ich zaspokojenia się z sumy uzyskanej z egzekucji nieruchomości. Tylko pośrednio – ze względu na treść art. 1002 k.p.c. – zawarcie umowy dzierżawy wpływa na ich sytuację, gdyż rzutuje na możliwość zbycia zajętej nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym.

Umowa dzierżawy może zarówno zwiększać, jak również zmniejszać szanse powodzenia egzekucji z nieruchomości. Nie są wykluczone sytuacje, w których korzystna z punktu widzenia gospodarczego umowa dzierżawy zajętej nieruchomości podniesie atrakcyjność nieruchomości będącej przedmiotem egzekucji. Niekiedy natomiast zawarta umowa dzierżawy wpływa niekorzystnie nie możliwość jej zbycia w drodze egzekucji, np. gdy została zawarta na dłuższy określony czas na niekorzystnych dla wydzierżawiającego warunkach finansowych. Eliminacja ewentualnych negatywnych konsekwencji wynikających z umowy dzierżawy wymagałaby jednak rezygnacji z możliwości zawierania umów dzierżawy nieruchomości w trakcie postępowania egzekucyjnego, co mogłoby powodować brak dochodów z zajętej nieruchomości, a tym samym wpływałoby niekorzystnie na sytuację wierzycieli egzekwujących, sumy bowiem uzyskiwane z dzierżawy nieruchomości są przeznaczane na koszty postępowania egzekucyjnego, a w razie nadwyżki, na poczet sumy uzyskanej z egzekucji z nieruchomości (por. art. 940 i 941 k.p.c.).

Umowa dzierżawy wywołuje skutki prawne, w tym wynikające z art. 678 w związku z art. 694 k.c., niezależnie od tego, czy dojdzie do ujawnienia prawa dzierżawy w księdze wieczystej. Wpis prawa dzierżawy do księgi wieczystej nie ma również wpływu na treść stosunku obligacyjnego wynikającego z zawartej wcześniej umowy dzierżawy nieruchomości. Z tego względu należy oddzielić czynność prawną, jaką jest zawarcie umowy dzierżawy, od czynności polegającej na ujawnieniu, na wniosek uprawnionego podmiotu, prawa dzierżawy nieruchomości w księdze wieczystej. Tylko ta druga czynność mogłaby być traktowana jako czynność prowadząca do obciążenia nieruchomości.

Uchwała SN z dnia 16 września 2010 r., III CZP 50/10

Standard: 22356 (pełna treść orzeczenia)