Przymusowa sprzedaż lokalu z tytułu rażącego i uporczywego korzystania z lokalu
Przymusowa sprzedaż lokalu w drodze licytacji (art. 16 u.w.l.)
Przepis art. 16 ust. 1 u.w.l. pozwala wspólnocie mieszkaniowej żądać, w trybie procesu, sprzedaży lokalu w drodze licytacji, na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości z powodu takiego korzystania z własnego lokalu, które czyni korzystanie z innych lokali nadmiernie uciążliwym. Chodzi przy tym o ochronę prywatnych praw i interesów pozostałych indywidualnych właścicieli lokali przez zapobieżenie lub o powstrzymanie dalszego odczuwania przez nich szkód i strat.
W doktrynie i w orzecznictwie zgodnie wskazuje się, iż uprawnienie przewidziane w art. 16 ust. 1 u.w.l. jest przykładem najdalej idącej ingerencji wspólnoty mieszkaniowej w prawo własności lokalu (zob. wyrok SN z dnia: 16 czerwca 2009 r., V CSK 442/08, nie publ., 26 lutego 2013 r., I CSK 480/12, nie publ.). Stąd konieczność wykazania przez zarząd wspólnoty lub zarządcę ciężaru gatunkowego przewinienia i jego konsekwencji (ciężar dowodu ciąży na wspólnocie zgodnie z art. 6 k.c.) oraz ocena zasadności domagania się licytacyjnej sprzedaży lokalu w indywidualnych okolicznościach sytuacji faktycznej pozwanego (art. 5 k.c.). Nawet jeśli została spełniona przesłanka nadmiernie uciążliwego korzystania z innych lokali, sąd ma możliwość zastosowania instytucji nadużycia prawa podmiotowego przez wspólnotę mieszkaniową. Zarówno ta przesłanka, jak i zasadność żądania pozwu w świetle art. 5 k.c. musi być aktualna, co wymaga podkreślenia, w dniu wyrokowania przez sąd (art. 316 k.p.c.).
Wyrok SN z dnia 6 listopada 2013 r., IV CSK 132/13
Standard: 22047 (pełna treść orzeczenia)
Uporczywość pozwanego polega na tym, że od ponad 5 lat jego zachowanie nie zmieniło się. Przeprowadzane z nim rozmowy ostrzegawcze, wysyłane pisma, interwencje sąsiadów nie odniosły żadnego skutku.
Rażąco naganne zachowanie polega na tym, że z lokalu pozwanego wydobywa się smród, który przedostaje się na klatkę schodową oraz do innych lokali mieszkalnych. Nie jest to przy tym okoliczność jednorazowa, czy też sporadyczna. Smród ten w zasadzie z lokalu pozwanego wydobywa się cały czas, z różną tylko intensywnością. Obie powyżej omówione przesłanki powodują korzystanie z lokali sąsiednich uciążliwym.
Wbrew twierdzeniu pozwanego nie jest niezbędną okolicznością, aby wszyscy mieszkańcy klatki schodowej podpisali się pod oświadczeniem o nieprzestrzeganiu przez niego zasad współżycia społecznego ( k. 23 – 25). Do zastosowania dyspozycji w/w przepisów prawa wystarczające jest, aby uciążliwość korzystania dotyczyła mieszkańców innych ( niekoniecznie wszystkich) lokali, co w sprawie niniejszej ewidentnie nastąpiło. Doświadczenie życiowe wskazuje, że niektóre osoby nie chcą mieszać się do spraw sąsiedzkich, ani czegokolwiek podpisywać - z uwagi na obawę narażenia się na nieprzyjemności ze strony innych mieszkańców wspólnej klatki schodowej.
Wyrok SO w Białymstoku z dnia 21 stycznia 2013 r., I C 1803/12
Standard: 24019 (pełna treść orzeczenia)