Essentialia negotii i postanowienia dodatkowe w umowie przedwstępnej

Zawarte w art. 389 § 1 k.c. wymaganie, by umowa przedwstępna określała istotne postanowienia umowy przyrzeczonej, nie oznacza wprowadzenia dalej idących wymagań w stosunku do umowy przedwstępnej niż w stosunku do innych umów zobowiązaniowych. Również w tym przypadku za wystarczające należy uznać, by postanowienia umowy przyrzeczonej były możliwe do oznaczenia w chwili, w której powinno zostać spełnione świadczenie, co oznacza chwilę zawarcia umowy przyrzeczonej (zob. wyr. SN z 6 lutego 2018 r., IV CSK 72/17).

Wyrok SN z dnia 20 lipca 2020 r., I CSK 131/19

Standard: 62155 (pełna treść orzeczenia)

Umowa przedwstępna jest umową obligacyjną, a zgodnie z niemal powszechnie akceptowanym stanowiskiem, świadczenie w umowie zobowiązującej nie musi być oznaczone bezpośrednio, lecz wystarczy, by było oznaczalne najpóźniej w chwili wymagalności zobowiązania (por. np. art. 536 k.c.).

Dopuszczalne jest określenie powierzchni nieruchomości „w przybliżeniu i orientacyjnie”, z założeniem, iż ostateczny jej obszar zostanie wskazany w sposób precyzyjny dopiero po dokonaniu geodezyjnego podziału. W takiej sytuacji granice, położenie czy konfiguracja przyszłej nieruchomości nie muszą być określone ściśle, zwłaszcza jeżeli dla stron nie są to okoliczności istotne, a możliwe jest wydzielenie kilku równoznacznych dla kupującego działek lub gdy możliwe jest wydzielenie tylko jednej działki o określonych przez strony parametrach. Chodzi jedynie o to, by w umowie przedwstępnej nieruchomość będąca jej przedmiotem została dostatecznie zindywidualizowana, tak by wiadomo było, co ma być przedmiotem sprzedaży w umowie przyrzeczonej. Z tego punktu widzenia nie jest też konieczne, o ile nie ma to decydującego znaczenia dla stron, by powierzchnia nieruchomości została w umowie przedwstępnej określona w sposób ścisły, a wystarczy określenie przybliżonego jej obszaru.

Jednoznaczne zindywidualizowanie nieruchomości poprzez jej wydzielenie i precyzyjne określenie granic i powierzchni musi wówczas nastąpić przed przeniesieniem własności, zgodnie z wymaganiami art. 155 § 2 k.c. (por. wyrok SN z dnia 9 czerwca 2009 r., II CSK 24/09).

Wyrok SN z dnia 6 lutego 2018 r., IV CSK 72/17

Standard: 62153 (pełna treść orzeczenia)