Dochodzenie czynszu najmu jako czynność zwykłego zarządu

Pobieranie wierzytelności z tytułu czynszu najmu oraz innych wierzytelności, jakie przynosi rzecz wspólna, stanowi czynności zarządu rzeczą wspólną. Należy ono przeto do osób, które ten zarząd wykonują, bez względu na to, czy jest to zarząd określony w umowie, czy w postanowieniu sądu, czy wreszcie, zarząd jest wykonywany wprost na podstawie przepisów ustawy.

Postanowienie SN z dnia 5 listopada 2014 r., III CSK 280/13

Standard: 36144 (pełna treść orzeczenia)

Kwestia uprawnienia każdego współwłaściciela nieruchomości oraz zarządcy do samodzielnego dochodzenia należności z tytułu czynszu za lokale wynajmowane w tej nieruchomości była przedmiotem kontrowersji zarówno w literaturze, jak i orzecznictwie. Podzielić jednak należy stanowisko Sądu Najwyższego zajęte w uchwale składu siedmiu sędziów z dnia 14 czerwca 1965 r., III CO 20/65, wpisanej do księgi zasad prawnych (OSPiKA 12/66 poz. 272), a także w orzeczeniu z dnia 9 czerwca 1998 r. II CKN 792/97 (nie publ.), zgodnie z którym współwłaściciel zarządzający rzeczą wspólną jest uprawniony do dochodzenia całej należności z tytułu czynszu najmu, chyba że inny współwłaściciel temu się sprzeciwi albo wytoczy powództwo o czynsz za ten sam okres.

Stanowisko to wynika z faktu, iż zgodnie z art. 200 k.c., każdy ze współwłaścicieli jest obowiązany do współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną, do których to czynności zalicza się także dochodzenie roszczeń dotyczących rzeczy wspólnej. Przepisy art. 611-616 k.p.c. regulujące zarząd rzeczą wspólną odnoszą się także do sytuacji ustanowienia, zgodnie z art. 203 k.c., jednego zarządcy rzeczą wspólną spośród współwłaścicieli rzeczy. Zarządca taki obowiązany jest do wykonywania czynności potrzebnych do prawidłowej gospodarki rzeczą (art. 615 k.p.c.) i uprawniony jest do pobierania z niej dochodów, a po pokryciu wydatków wypłaca pozostałym współwłaścicielom nadwyżkę (art. 613 k.p.c.) W sprawach wynikających z zarządu zarządca może pozywać i być pozwany (art. 934 k.p.c. i art. 935 k.p.c. w zw. z art. 612, 613 i 615 k.p.c.).

Umowa współwłaścicieli powierzająca jednemu z nich wykonywanie zarządu wyłącza uprawnienia pozostałych do wykonywania zarządu, określone w art. 199 -202 k.c. Na równi z umową o ustanowienie zarządu należy traktować sytuację, gdy przez czynności konkludentne doszło do faktycznego wykonywania zarządu przez jednego współwłaściciela. Do takiego zarządu mają także zastosowanie wszystkie wyżej wskazane zasady.

Współwłaściciel wykonujący zarząd jest zatem uprawniony do dochodzenia całej należności z tytułu czynszu najmu, chyba że inny współwłaściciel się temu sprzeciwi lub sam wytoczy powództwo o czynsz za ten okres. Pobieranie wierzytelności z tytułu czynszu najmu oraz innych wierzytelności, jakie przynosi rzecz wspólna, stanowi czynność zwykłego zarządu tą rzeczą (art. 201 k.c.), wobec czego należy do osób, które zarząd wykonują, bez względu na to, czy jest to zarząd umowny, sądowy, czy wykonywany wprost na podstawie przepisów ustawy.

Jeśli o czynsz występuje współwłaściciel mający większość udziałów, jego legitymacja do żądania całego czynszu wynika z art. 204 k.c., a jeśli nie ma on większości udziałów, zgodę pozostałych współwłaścicieli wywodzi się z ich milczącej aprobaty. Nie jest zatem konieczne powoływanie się na przepis art. 209 k.c. jako na podstawę uzasadniającą prawo zarządzającego współwłaściciela do dochodzenia całego czynszu.

Wyrok SN z dnia 28 kwietnia 2005 r., III CK 504/04

Standard: 19953 (pełna treść orzeczenia)