Użyczenie lokalu jako czynność zarządu współwłaścicieli

Użyczenie lokalu jest zwykle czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną, na której znajdujecie ten lokal. Jednakże, w niektórych okolicznościach, może to być czynność zwykłego zarządu albo nawet czynność spoza zakresu zarządu nieruchomością wspólną. Jeżeli - na co wskazują okoliczności sprawy, a co nie zostało dostatecznie wyjaśnione - współwłaściciele nieruchomości, na której znajduje się lokal zajmowany przez pozwaną, dokonali jej podziału do użytkowania (quoad usum - art. 206 kc) w ten sposób, że powódka otrzymała do wyłącznego korzystania parter budynku, to zawarcie przez nią umowy użyczenia lokalu znajdującego się w tej części budynku nie stanowiło czynności zarządu wspólną nieruchomością. Do czynności tej nie byłaby więc potrzebna zgoda wszystkich współwłaścicieli (art. 199 k.c.). ani nawet zgoda większości współwłaścicieli (art. 201 k.c.) Bez ich zgody powódka jako użyczający mogłaby więc, wobec zaistnienia przesłanek przewidzianych w art. 716 k.c. (czego rewizja pozwanej i rewizja nadzwyczajna nie kwestionują), żądać zwrotu lokalu użyczonego pozwanej i wydania go jej.

Gdyby jednakże zawarcie przez powódkę umowy użyczenia lokalu było czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarzutu nieruchomością wspólną, do czynności tej potrzebna byłaby zgoda wszystkich współwłaścicieli (art. 199 k.c.). Brak takiej zgody na użyczenie lokalu pozwanej (co w sprawie jest niesporne) czyniłoby tę umowę nieważną (art. 58 § 1 k.c.). Pozwana zajmowałaby zatem lokal bez podstawy prawnej. W tych okolicznościach powódka, jako współwłaścicielka nieruchomości, będąc uprawniona do wykonywania wszelkich czynności i dochodzenia wszelkich roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa (art. 209 k.c.), byłaby legitymowana do samodzielnego (bez potrzeby uzyskiwania na to zgody pozostałych współwłaścicieli) żądania od pozwanej, aby opróżniła zajmowany lokal i wydała go.

Pomimo iż w sprawie nie zostało wyjaśnione, czy użyczenie przez powódkę lokalu pozwanej było czynnością nie należącą do czynności zarządu nieruchomością wspólną czy też czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu tą nieruchomością, w każdej sytuacji mogącej wchodzić w grę w okolicznościach rozpoznawanej sprawy powódka była uprawniona do żądania, aby pozwana opróżniła zajmowany lokal i wydała go. Trafnie zatem rewizja nadzwyczajna zarzuca, iż zaskarżony wyrok wydany został z rażącym naruszeniem prawa przez zastosowanie art. 199 k.p.c., który w ocenie Sądu Wojewódzkiego wyłącza możliwość uwzględnienia powództwa.

Wyrok SN z dnia 10 czerwca 1994 r., II CRN 53/94

Standard: 19949 (pełna treść orzeczenia)