Termin wykonania prawa odkupu

Zgodnie z art. 593 § 1 KC prawo odkupu może być zastrzeżone na czas nieprzenoszący lat pięciu, termin dłuższy ulega skróceniu do lat pięciu. Prawodawca nie wskazał w sposób konkretny terminu, od którego należy liczyć ten pięcioletni termin, a Sąd Apelacyjny dostrzega tu dwie możliwości.

Zgodnie z pierwszą z nich początkiem biegu terminu, o którym mowa w art. 593 § 1 KC jest data zawarcia umowy sprzedaży. Za przyjęciem tej koncepcji może przemawiać przyjęcie przez ustawodawcę sztywnego pięcioletniego terminu, a przepis ten ma niewątpliwie charakter bezwzględnie obowiązujący. Norma ta ma charakter ochronny, w tym również ochronny dla nabywcy, który w istocie w okresie, w którym obowiązuje prawo odkupu zobowiązany jest do utrzymania rzeczy (tu nieruchomości) w stanie nadającym się do realizacji takiego odkupu - w praktyce zatem zobowiązany jest do niezbywania rzeczy, a także jej nieobciążania (np. ograniczonym prawem rzeczowym), albowiem tego rodzaju działania mogą narazić go na odpowiedzialność kontraktową. Uregulowania mające charakter ochronny niewątpliwie zaś mają charakter bezwzględnie obowiązujący.

Można również przytoczyć argumenty, które przemawiać będą za przyjęciem, iż termin o którym mowa w art. 593 KC winien być liczony od daty wykreowania prawa odkupu. W szczególności jeżeli prawo do wykreowane jest w późniejszej umowie, aniżeli umowa sprzedaży, termin o którym mowa w art. 593 § 1 KC liczony będzie – zgodnie z tą koncepcją - od tej umowy.

Treść art. 593 § 2 KC nakazująca zachowanie formy szczególnej jedynie dla oświadczenia o wykonaniu prawa odkupu, wskazuje iż umowa kreująca prawo odkupu może być zawarta w dowolnej formie. Za taką interpretacją art. 593 § 1 KC przemawiać może obligacyjny charakter prawa odkupu, a tym samym co do zasady jego skuteczność wyłącznie inter partes (z wyjątkiem zastrzeżonym dla prawa odkupu nieruchomości ujawnionego w księdze wieczystej i przyjmującej tym samym charakter obligacji realnej), co z kolei powinno pozwalać na swobodne kształtowanie tego prawa w relacjach pomiędzy stronami. W takiej jednak sytuacji uregulowanie wskazane w art. 593 § 1 KC miałoby czysto iluzoryczny charakter – strony mogłyby zawierać wiele umów kreujących prawo odkupu, nawet wiele lat po dokonaniu sprzedaży nieruchomości i w istocie całkowicie funkcjonalnie oderwanych od celów takiej umowy. W takiej sytuacji nie sposób byłoby nadać art. 593 § 1 KC jakiegokolwiek racjonalnego sensu.

Te rozważania prowadzą do wniosku, iż termin, o którym mowa w art. 593 § 1 KC winien być liczony od daty zawarcia umowy sprzedaży.

Wyrok SA w Warszawie z dnia 20 września 2018 r., VI ACa 569/18

Standard: 25952

Sąd Apelacyjny nie podziela natomiast stanowiska Sądu Okręgowego, że z uwagi na bezterminowe zastrzeżenie w § 7 umowy sprzedaży prawa odkupu na rzecz pozwanej nieruchomości i ruchomości nabytych na w wyniku jej zawarcia zastrzeżenia takie jest nieważne.

Zgodnie z treścią art. 593 KC prawo odkupu może być zastrzeżone na czas nie przenoszący lat pięciu; dłuży termin ulega skróceniu do lat pięciu. W interesie kupującego ustawodawca w powyższym przepisie wprowadził normą bezwzględnie obowiązującą, granicę maksymalnego terminu realizacji prawa odkupu na lat pięć. Początkiem biegu terminu jest data zawarcia umowy.

W ocenie Sądu Apelacyjnego w przypadku braku określenia terminu należy uznać, iż jest to termin pięcioletni (skoro strony nie postanowiły inaczej), a zastrzeżenie odkupu jest ważne. Natomiast Sąd I instancji prawidłowo określił charakter tego uprawnienia prawnokształtującego przysługującego sprzedawcy.

Wyrok SA w Warszawie z dnia 11 grudnia 2008 r., I ACa 395/08

Standard: 19116 (pełna treść orzeczenia)