Konsument w stosunku najmu lokalu

Artykuł 2 lit. b) dyrektywy Rady 93/13/EWG z dnia 5 kwietnia 1993 r. w sprawie nieuczciwych warunków w umowach konsumenckich należy interpretować w ten sposób, że: osoba fizyczna, która zawiera umowę kredytu hipotecznego w celu sfinansowania zakupu jednej nieruchomości mieszkalnej w celu odpłatnego oddania jej w najem, wchodzi w zakres pojęcia „konsumenta” w rozumieniu tego przepisu, jeśli owa osoba fizyczna działa w celach niezwiązanych z jej działalnością gospodarczą lub zawodową. Okoliczność, że rzeczona osoba fizyczna usiłuje osiągać dochody z zarządzania tą nieruchomością, nie może sama w sobie prowadzić do wyłączenia tej osoby z zakresu pojęcia „konsumenta” w rozumieniu wspomnianego przepisu.

Wyrok TSUE z dnia 24 października 2024 r., C-347/23

Standard: 83305 (pełna treść orzeczenia)

Dyrektywę 93/13/EWG należy interpretować w ten sposób, że – z zastrzeżeniem warunków umownych odzwierciedlających bezwzględnie obowiązujące przepisy ustawowe lub wykonawcze prawa krajowego, czego zbadanie jest zadaniem sądu krajowego – ma ona zastosowanie do umowy najmu na cele mieszkalne, zawartej między wynajmującym prowadzącym działalność gospodarczą w sektorze wynajmu a najemcą działającym w celach, które nie wchodzą w zakres jego działalności gospodarczej.

Abstrahując od terminu użytego w celu określenia kontrahenta konsumenta – zamiarem prawodawcy nie było ograniczenie zakresu stosowania dyrektywy wyłącznie do umów zawartych między sprzedawcą a konsumentem.

W treści dyrektywy żaden przepis nie wyjaśnia, do jakich rodzajów umów ma ona zastosowanie. Nawet jeśli jej liczne motywy – jak dziewiąty – podkreślają konieczność ochrony nabywców towarów i usług przed nadużyciami ze strony sprzedawców lub dostawców, to motyw dziesiąty dyrektywy ma szerszy zakres, jako że stanowi, iż jednolite normy prawne dotyczące nieuczciwych warunków powinny odnosić się do „wszelkich umów” zawieranych pomiędzy sprzedawcami lub dostawcami a konsumentami, zgodnie z definicją w art. 2 lit. b) i c) dyrektywy.

W odniesieniu zatem do statusu kontrahentów, w zależności od tego, czy działają oni w ramach swojej działalności gospodarczej, dyrektywa definiuje umowy, do jakich ma zastosowanie.

Owo kryterium odpowiada założeniu, na jakim opiera się system ochrony ustanowiony przez dyrektywę, a mianowicie, że konsument znajduje się w słabszej pozycji niż przedsiębiorca, zarówno pod względem możliwości negocjacyjnych, jak i ze względu na stopień poinformowania, i w związku z tym godzi się on na warunki umowne sporządzone uprzednio przez przedsiębiorcę, nie mając wpływu na ich treść (zob. w szczególności wyroki: z dnia 14 czerwca 2012 r. w sprawie C-618/10 Banco Español de Crédito, pkt 39; z dnia 21 lutego 2013 r. w sprawie C-472/11 Banif Plus Bank, pkt 19).

Ta ochrona jest szczególnie ważna w wypadku umowy najmu lokalu mieszkalnego zawartej pomiędzy nieprowadzącą działalności gospodarczej osobą fizyczną a przedsiębiorcą z branży nieruchomości. Konsekwencje istniejącej między stronami nierówności są bowiem pogłębione przez okoliczność, że z gospodarczego punktu widzenia taka umowa dotyczy zasadniczej potrzeby konsumenta, czyli zapewnienia sobie mieszkania, i obejmuje kwoty, które dla najemcy najczęściej reprezentują jedną z najistotniejszych pozycji w jego budżecie, podczas gdy z prawnego punktu widzenia chodzi o umowę, która generalnie wpisuje się w złożone uregulowania krajowe, często mało znane jednostkom.

Wyrok TSUE z dnia 30 maja 2013 r., C-488/11

Standard: 18727 (pełna treść orzeczenia)