Wyrok z dnia 1998-01-22 sygn. III CKN 365/97

Drukuj dokument lub zaznaczenie Kopiuj zaznaczony tekst bez formatowania

Sygn. akt III CKN 365/97

Wyrok z dnia 22 stycznia 1998 r.

Nie ma przeszkód, ażeby strony wprowadziły do umowy dzierżawy, również zawartej na czas oznaczony, możliwość jej wypowiedzenia w razie zajścia określonej w tej umowie przyczyny.

Przewodniczący: sędzia SN S. Dąbrowski.

Sędziowie SN: G. Bieniek, C. Żuławska (sprawozdawca).

Sąd Najwyższy po rozpoznaniu w dniu 22 stycznia 1998 r. na rozprawie sprawy z powództwa Mariana L. i Eugenii S. - Ośrodek Wypoczynkowy "B. (...)" spółki cywilnej A. (...) - B. (...) przeciwko (...) Przedsiębiorstwu Instalacji Sanitarnych w B. o ustalenie, że wypowiedzenie umowy dzierżawy jest bezskuteczne, na skutek kasacji powodów od wyroku Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 19 czerwca 1997 r. sygn. akt (...)

oddalił kasację.

Uzasadnienie:

Spór dotyczył skuteczności wypowiedzenia dzierżawcom umowy dzierżawy.

Sąd Wojewódzki ustalił następujący stan faktyczny sprawy:

Umowa dzierżawy terenu pod budowę ośrodka wypoczynkowego została zawarta przez pozwane (...) Przedsiębiorstwo Instalacji Sanitarnych z wydzierżawiającym Okręgowym Zarządem Lasów Państwowych w dniu 15 października 1969 r. Umowa ta została zawarta na czas oznaczony 25 lat (do dnia 31 grudnia 1995 r.), przy czym zastrzeżono, że dzierżawca nie może przenieść swych praw na osobę trzecią bez zgody wydzierżawiającego. W dniu 15 lutego 1993 r. pozwany dzierżawca zawarł z powodem Marianem L. - bez uzgodnienia z wydzierżawiającym teren - umowę dzierżawy ośrodka wypoczynkowego, jaki wybudował na tym terenie. Swoje prawa dzierżawcy powód Marian L. w dniu 21 grudnia 1993 r. wniósł do spółki cywilnej p.n. Ośrodek Wypoczynkowy "B.(...)", jaką wcześniej zawarł z powódką Eugenią S. Umowa dzierżawy została zawarta na 10 lat, tj. do dnia 31 grudnia 2003 r., jednakże w aneksie z dnia 21 grudnia 1993 r. do tej umowy strony uzgodniły, że wypowiedzenie umowy przez pozwanego wydzierżawiającego po dniu 31 grudnia 1995 r., z zachowaniem 6-miesięcznego okresu wypowiedzenia, będzie możliwe w razie (m.in.) nieuregulowania przedłużenia umowy dzierżawy z Lasami Państwowymi.

Przedłużenie takie nie nastąpiło, natomiast w dniu 2 stycznia 1996 r. pozwany zawarł z Nadleśnictwem umowę najmu tego samego terenu "do wykorzystania wyłącznie na cele wypoczynkowe" - na okres 5 lat (do dnia 31 grudnia 2000 r.) z równoczesnym zobowiązaniem najemcy (pozwanego w niniejszej sprawie) "do skutecznego rozwiązania umowy dzierżawy zawartej w dniu 15 lutego 1993 r.", i to w terminie do dnia 30marca 1997 r. W tej sytuacji pozwany pismem z dnia 19 czerwca 1996 r. wypowiedział powodom umowę dzierżawy z dnia 15 lutego 1993 r. ze skutkiem na dzień 31 grudnia 1996r. z powodu (m.in.) nieuregulowania przedłużenia umowy dzierżawy między pozwanym a Nadleśnictwem - w sposób umożliwiający dalsze wydzierżawianie ośrodka powodom.

W niniejszym procesie powodowie wnosili o ustalenie, że wypowiedzenie przez pozwanego umowy dzierżawy ośrodka wypoczynkowego jest pozbawione skutków prawnych. Na podstawie powyższych ustaleń Sąd Wojewódzki powództwo oddalił, stając na stanowisku, że nieuregulowanie przedłużenia umowy dzierżawy pozwanego z Lasami Państwowymi stanowiło wystarczającą przesłankę skutecznego rozwiązania umowy dzierżawy zawartej między pozwanym a powodami.

Apelacja powodów została oddalona przez Sąd Apelacyjny, który 0wyraził pogląd, że pozwany, mając zawartą umowę dzierżawy z Lasami Państwowymi na okres do dnia 31 grudnia 1995 r., nie mógł skutecznie zawrzeć z powodem umowy poddzierżawy na czas przekraczający tę datę, a to zgodnie z zasadą nemo plus iuris in alium transferre potest, quam ipse habet. Sąd wyprowadził stąd wniosek, że umowa między stronami w czasie po dniu 31 grudnia 1995 r. nie wywoływała już żadnych skutków prawnych. Równocześnie Sąd Apelacyjny uznał, że stosownie do art. 694 k.c. w zw. z art. 674 k.c. umowa między pozwanym a powodem Markiem L. zmieniła charakter z umowy zawartej na czas oznaczony (do dnia 31 grudnia 1995 r.) na umowę zawartą na czas nie oznaczony i jako taka mogła zostać - i została - skutecznie rozwiązana na koniec grudnia 1996 r. W konkluzji Sąd Apelacyjny uznał zatem, że ostatecznie wyrok pierwszej instancji odpowiada prawu, choć z innym uzasadnieniem rozstrzygnięcia.

W kasacji, wniesionej przez pełnomocnika powodów i opartej na pierwszej podstawie kasacyjnej, podniesiony został zarzut naruszenia art. 674, 694 i 704 k.c. przez ich błędną wykładnię oraz art. 673 § 1 w zw. z art. 694 k.c. przez ich niezastosowanie.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Umowa stron z dnia 15 lutego 1993 r., zawarta na czas oznaczony, przewidywała jednak (w swej treści, jaką strony nadały jej aneksem z dnia 21 grudnia 1993 r.) możliwość jej rozwiązania za wypowiedzeniem w razie zajścia jednego z trzech ściśle określonych przypadków, jednym z których było "nieuregulowanie przedłużenia umowy dzierżawy z Lasami Państwowymi". Nie ma przeszkód, ażeby strony wprowadziły do umowy dzierżawy, również - zawartej na czas oznaczony, możliwość jej wypowiedzenia w razie zajścia określonej w tej umowie przyczyny.

Strony skorzystały z tej możliwości i powód podpisał odnośny aneks - nie może zatem w sytuacji, kiedy pozwany skorzystał z uzgodnionego uprawnienia wypowiedzenia umowy - kwestionować skuteczności wypowiedzenia, skoro faktycznie zrealizowała się jego przesłanka. Chybione jest w szczególności powoływanie się przez powoda na orzecznictwo Sądu Najwyższego, w którym przyjmuje się niedopuszczalność wypowiadania umów najmu czy dzierżawy' zawartych na czas oznaczony, ponieważ stan faktyczny niniejszej sprawy jest odmienny od tych, dla jakich sformułowany został powyższy pogląd Sądu Najwyższego.

Niedopuszczalne jest mianowicie - i nie może zostać skutecznie wprowadzone mocą umowy stron - uprawnienie swobodnego, wynikającego tylko z woli wydzierżawiającego (wynajmującego), wypowiedzenia umowy zawartej na czas oznaczony, pozostawałoby to bowiem w sprzeczności z przyjętym w takiej umowie zobowiązaniem (bezwarunkowym) utrzymania stosunku umownego przez uzgodniony czas. Jednakże inna sytuacja powstaje wtedy, gdy strony uzgadniają, że w razie zajścia ściśle określonej okoliczności wypowiedzenie może nastąpić, w takiej bowiem sytuacji druga strona liczy się z tym, że okres, na jaki umowę zawarła, może zostać skrócony - a jej ewentualna obrona przed skutkami dokonanego wypowiedzenia może polegać tylko na podważaniu samego faktu spełnienia się uzgodnionej przesłanki.

Odmienny pogląd, prezentowany przez powoda, pozwala postawić pytanie, jakie byłoby wobec tego znaczenie i skutki prawne aneksu z dnia 21 grudnia 1993 r., który powód podpisał? Zauważyć trzeba także, że uzgodniona przesłanka wypowiedzenia jest ze wszech miar istotna i poważna, oczywiste jest bowiem, iż z chwilą upływu okresu dzierżawy terenu pozwany stracił prawo dysponowania tym terenem, dalsze zatem wywiązywanie się przez niego z obowiązków poddzierżawiającego wobec powodowego poddzierżawcy stawało się niemożliwe. Utrzymując, że świadczenie poddzierżawiającego było i nadal jest możliwe, powód uwzględnia jedynie możliwość faktyczną ("techniczną"), pomija natomiast niemożliwość prawną. Zasadza się ona na woli właściciela gruntu, która nie pozostawia w tym względzie wątpliwości, skoro właściciel ten zażądał "skutecznego rozwiązania umowy" z powodem.

W tym stanie rzeczy zbędne stają się rozważania co do prawidłowości przyjęcia w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku, że umowa stron "po dacie 31 grudnia 1995 r. przekształciła się z umowy zawartej na czas oznaczony w umowę zawartą na czas nie oznaczony" i związanego z tym zarzutu naruszenia art. 673 k.c., podniesionego w kasacji. Również wywody autora kasacji na temat powołanej zasady nemo plus iuris, jako nie mogącej znaleźć zastosowania w stosunku obligacyjnym z umowy zobowiązującej - pozostają bez wpływu na rozstrzygnięcie o kasacji. Kasacja powoda, jako nieusprawiedliwiona, uległa oddaleniu (art. 393¹² k.p.c.).

OSNC 1998 r., Nr 9, poz. 144