Uchwała z dnia 1995-09-22 sygn. III CZP 119/95

Drukuj dokument lub zaznaczenie Kopiuj zaznaczony tekst bez formatowania

Sygn. akt III CZP 119/95

Uchwała z dnia 22 września 1995 r.

Przewodniczący: sędzia SN Z. Świeboda.

Sędziowie SN: A. Nalewajko (sprawozdawca), A. Wypiórkiewicz.

Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Gminy Miejskiej w P., z udziałem Przedsiębiorstwa Handlowo-Usługowego (...) Spółka z o.o. w P., Urzędu Skarbowego w P., Powszechnej Kasy Oszczędności Banku Państwowego - Oddział w P., o wykreślenie prawa użytkowania wieczystego i ustanowionych na tym prawie hipotek, po rozpoznaniu na posiedzeniu jawnym dnia 22 września 1995 r. zagadnienia prawnego przedstawionego przez Sąd Apelacyjny w Poznaniu, postanowieniem z dnia 18 października 1995 r. sygn. akt (...), do rozstrzygnięcia w trybie art. 391 k.p.c.:

"Czy wierzyciel, na rzecz którego ustanowiona została hipoteka na prawie użytkowania wieczystego korzysta z rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych w przypadku, gdy stwierdzono nieważność umowy o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste?"

podjął następującą uchwałę:

W razie stwierdzenia nieważności umowy o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste i wykreślenia z księgi wieczystej tego prawa ustanowiona na nim hipoteka wygasa (art. 241 k.c.).

Uzasadnienie:

Wnioskodawca - Syndyk masy upadłości Przedsiębiorstwa Produkcyjno-Handlowo-Usługowego "(...)" Spółka z o.o. w P. wniósł o wykreślenie z księgi wieczystej Kw nr (...), prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Pile, prawa użytkowania wieczystego wpisanego na rzecz tego przedsiębiorstwa na podstawie umowy z dnia 22 maja 1990 r., sporządzonej w formie aktu notarialnego w Państwowym Biurze Notarialnym w P. nr rep. (...), wyjaśniając, że wyrokiem Sądu Wojewódzkiego w Poznaniu - Ośrodek Zamiejscowy w Pile ustalona została prawomocnie nieważność tej umowy.

Z takim samym wnioskiem wystąpiła także Gmina Miejska w P, domagając się ponadto wykreślenia ustanowionych na prawie użytkowania wieczystego nieruchomości położonych w P. przy ul. Pocztowej i ul. 11 listopada, o łącznej powierzchni 0,5392 ha, hipotek: zwykłej w kwocie 6 000 000 zł na rzecz PKO - Banku Państwowego w P. i przymusowych: w kwocie 3 133 325 612 zł na rzecz (...) Banku Kredytowego w S. - Oddział w P. i w kwocie 8 499 656 986 zł na rzecz Urzędu Skarbowego w P., wszystkie te kwoty w dawnej walucie, powołując się na art. 241 k.c. Sąd Rejonowy w Pile, postanowieniem z dnia 26 sierpnia 1993 r., wydanym na podstawie art. 18 § 1 k.p.c., przekazał sprawę do rozpoznania Sądowi Wojewódzkiemu w Poznaniu - Ośrodek Zamiejscowy w Pile. Sąd Wojewódzki w Poznaniu - Ośrodek Zamiejscowy w Pile, postanowieniem z dnia 23 lutego 1994 r., dokonał wpisu wykreślenia w dziale II księgi wieczystej Kw nr (...), prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Pile dla nieruchomości stanowiącej własność Gminy Miejskiej w P., prawa użytkowania wieczystego gruntu, ustanowionego na rzecz Przedsiębiorstwa Produkcyjno-Handlowo-Usługowego (...) Spółka z o.o. w P., a oddalił wniosek o wykreślenie ustanowionych na prawie użytkowania wieczystego hipotek. Oddalając częściowo wniosek Sąd Wojewódzki stwierdził, że art. 241 k.c. nie ma w sprawie zastosowania, gdyż prawo użytkowania wieczystego nie wygasło, ale ze względu na nieważność umowy w ogóle nie powstało, i że w takiej sytuacji należy zastosować w drodze analogii art. 5 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.

Przy rozpoznawaniu rewizji wnioskodawcy - Gminy Miejskiej w P. od powyższego postanowienia Sąd Apelacyjny w Poznaniu przedstawił Sądowi Najwyższemu do rozstrzygnięcia jako budzące poważne wątpliwości sformułowane na wstępie zagadnienie prawne.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Rozstrzygnięcie niniejszej sprawy o wykreślenie z księgi wieczystej, między innymi, hipotek ustanowionych na prawie użytkowania wieczystego nieruchomości wymagało zajęcia stanowiska co do kwestii, czy obciążenia te nadal istnieją w sytuacji, gdy umowa o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste została uznana prawomocnie za nieważną i na tej podstawie doszło do wykreślenia z księgi wieczystej prawa użytkowania wieczystego. Sąd Apelacyjny przedstawione Sądowi Najwyższemu zagadnienie prawne sformułował w odmienny sposób, pytając, czy w takiej sytuacji wierzyciel, na rzecz którego ustanowiona została hipoteka na prawie użytkowania wieczystego, korzysta z rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Takie sformułowanie zagadnienia prawnego wynika z tego, że, zdaniem Sądu Apelacyjnego, uwzględnienie wniosku o wykreślenie hipotek byłoby możliwe tylko przy przyjęciu, że ich nabycie na wpisanym do księgi wieczystej prawie użytkowania wieczystego nieruchomości nie nastąpiło na podstawie rękojmi wiary publicznej tej księgi.

Trafne jest stanowisko Sądu, że takie nabycie nie mogło w ogóle wchodzić w rachubę w stosunku do dwóch hipotek, których dotyczy wniosek, ustanowionych na rzecz (...) Banku Kredytowego w S. - Oddział w P. i Urzędu Skarbowego w P. jako hipotek przymusowych. Zgodnie bowiem z utrwalonym w doktrynie i orzecznictwie poglądem - na który zasadnie powołał się Sąd Apelacyjny - rękojmia nie obejmuje zmian stanu prawnego nie będących wynikiem czynności prawnej, np. takich, jak nabycie hipoteki przymusowej. Wniosek dotyczy jednak również hipoteki "zwykłej", ustanowionej na rzecz PKO Banku Państwowego w P., i do niej należy odnieść wątpliwości Sądu Apelacyjnego - czy mogło dojść do jej nabycia na podstawie art. 5 ustawy z dnia l1ipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. Nr 19, poz. 147 ze zm.). Wątpliwości tych nie można ocenić jako usprawiedliwione. Zgodnie z art. 5 powołanej wyżej ustawy, przewidziana w nim rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych jest sposobem nabycia własności lub innego prawa rzeczowego od osoby nieuprawnionej, która zamiast osoby uprawnionej jest wpisana jako ta, której to prawo przysługuje. Z punktu widzenia tego przepisu jest także bez znaczenia, czy zbyte prawo przysługiwało w rzeczywistości innej osobie niż zbywca, czy też prawo to nie istniało od początku albo wygasło. W przepisie tym nie czyni się żadnej różnicy między prawem własności a innymi prawami rzeczowymi. Możliwość obciążenia prawa użytkowania wieczystego, tak samo jak prawa własności, hipoteką została wyraźnie przewidziana w art. 65 ust. 3 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Pomimo treści powołanych wyżej przepisów, Sąd Apelacyjny wyraża w swym postanowieniu wątpliwość, czy "problematyka rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych jest tożsama dla prawa własności i prawa wieczystego

użytkowania", powołując się na stanowisko zajmowane w orzecznictwie oraz "same rozwiązania ustawowe w zakresie wzajemnej relacji pomiędzy użytkowaniem wieczystym a innymi ograniczonymi prawami rzeczowymi". Jeżeli chodzi o orzecznictwo, to istotnie w powołanym przez Sąd Apelacyjny orzeczeniu z dnia 21 czerwca 1968 r. III CRN 139/68 (OSNCP 1969, z. 5, poz. 93) Sąd Najwyższy stwierdził, że "nabycie użytkowania wieczystego w drodze ustanowienia go przez odpowiedni organ Państwa co do nieruchomości nie będącej własnością państwową nie jest możliwe, choćby nawet nabywca działał - będąc w dobrej wierze - w zaufaniu do księgi wieczystej".

Przypadku ustanowienia prawa wieczystego użytkowania na nieruchomości niepaństwowej dotyczył również drugi wyrok Sądu Najwyższego z dnia 14 maja 1986 r. II CR 28/86 (OSNCP 1987, z. 8, poz. 122). W uzasadnieniu tego orzeczenia podniesiono, że w wypadku zderzenia dwóch zasad, a mianowicie zasady, że użytkowanie wieczyste może być ustanowione wyłącznie na gruntach państwowych, oraz zasady rękojmi wiary publicznej księgi wieczystej, ta druga zasada powinna ustąpić, odmienna wykładnia prowadziłaby bowiem do sprzeczności z zasadą wyrażoną w art. 232 k.c. i w innych ustawach, iż użytkowanie można ustanowić tylko na terenie państwowym. Tak więc oba te orzeczenia dotyczyły przypadku szczególnego, a mianowicie ustanowienia prawa użytkowania wieczystego w sposób sprzeczny z istotą tego prawa, i dlatego nie wydaje się dostatecznie usprawiedliwiona szeroko sformułowana teza drugiego z tych orzeczeń, że "zasada wiarygodności ksiąg wieczystych nie wchodzi w grę w wypadku użytkowania wieczystego". W każdym razie stanowiska zajętego w powyższych wyrokach nie można by odnieść do wszystkich wadliwości umowy użytkowania wieczystego, nawet wówczas, gdy polegają one na naruszeniu bezwzględnie obowiązujących przepisów prawa i nieważności.

Jeżeli chodzi o rozwiązania ustawowe, mające, zdaniem Sądu Apelacyjnego, przemawiać za jego tezą o niedziałaniu lub ograniczonym działaniu rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych w odniesieniu do użytkowania wieczystego, to Sąd ten powołał się na inne niż przy prawie własności skutki obciążenia tego prawa hipoteką, wynikające z art. 65 ust. 1 i art. 101 ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz art. 241 k.c. Jeżeli chodzi o tę argumentację, to nie można przyjąć, że uprawnienie wierzyciela hipotecznego, określone w art. 65 ust. 1 prawa o księgach wieczystych i hipotece jako uprawnienie do zaspokojenia się z obciążonej nieruchomości bez względu na to, kto stał się jej właścicielem i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi, nie ma w ogóle zastosowania do hipoteki ustanowionej na prawie użytkowania wieczystego.

Gdyby bowiem doszło do przeniesienia użytkowania wieczystego na inną osobę, choćby w drodze czynności prawnej, co w świetle obowiązujących przepisów jest dopuszczalne, powyższy przepis miałby odpowiednie zastosowanie. Jedynie w przypadku wygaśnięcia użytkowania wieczystego art. 241 k.c. przewiduje skutek szczególny w postaci wygaśnięcia ustanowionych na tym prawie obciążeń, a unormowanie zawarte w art. 101 ustawy o księgach wieczystych i hipotece jest konsekwencją tego przepisu. Nie ma jednak podstaw do przyjęcia, że takie odmienne unormowanie skutków wygaśnięcia prawa użytkowania wieczystego powinno prowadzić do wyeliminowania jednego ze sposobów nabycia tego prawa w drodze rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, to bowiem jedynie, a nie tylko "ograniczenie zasady rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych", mogłoby wchodzić w rachubę. Jednakże należy zgodzić się z wywodami Sądu Apelacyjnego, że istnienie hipoteki na prawie użytkowania wieczystego, które - jak się okazało - nie powstało w sposób prawnie skuteczny, byłoby sprzeczne z istotą tego obciążenia i w konsekwencji musiałoby być odniesione do prawa własności nieruchomości w sposób naruszający art. 65 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece i zasadę, że teren oddany w użytkowanie wieczyste po ustaniu tego prawa powraca do właściciela bez żadnych obciążeń. W takiej sytuacji wymaga rozważenia, czy do przypadku, w którym stwierdzona została nieważność umowy o oddaniu nieruchomości w użytkowanie wieczyste, a prawo to zostało obciążone

hipoteką - przypadku, który, jak to trafnie uznał Sąd Apelacyjny nie jest unormowany obowiązującymi przepisami prawa - nie powinien być zastosowany w drodze analogii art. 241 k.c. Analogia legis stanowi jedną z technicznych metod wykładni prawa sensu largo. Zachodzi ona wówczas, gdy przedmiotem rozstrzygnięcia ma być stan faktyczny nie przewidziany w ustawie, lecz zawierający elementy podobne do innego stanu faktycznego, uregulowanego ustawą. W takich wypadkach mamy prawo zastosować ustawę do podobnego stanu faktycznego zgodnie z zasadą ubi eadem legis ratio ibi eadem legis dispositio. Artykuł 241 k.c. normuje skutki wygaśnięcia prawa wieczystego użytkowania. Do najważniejszych przyczyn wygaśnięcia użytkowania wieczystego należą:

a) upływ czasu, na który użytkowanie wieczyste zostało ustanowione,

b) rozwiązanie przez strony umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste,

c) zrzeczenie się użytkowania wieczystego,

d) konfuzja, tzn. przejście użytkowania wieczystego na właściciela,

e) rozwiązanie umowy o ustanowieniu użytkowania wieczystego ze względu na jej nienależyte wykonywanie przez użytkownika,

f) wywłaszczenie.

Są to przyczyny różne, które jednak czy to w wyniku czynności prawnej, czy zaistnienia określonego zdarzenia prowadzą do tego samego skutku, a mianowicie do tego, że prawo wieczystego użytkowania przestaje istnieć. Przy stwierdzeniu nieważności umowy o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste trzeba przyjąć, że sytuacja jest odmienna, gdyż prawo użytkowania wieczystego mimo wpisania go do księgi wieczystej w ogóle nie powstało. Oczywiste jest jednak podobieństwo obu sytuacji, przede wszystkim w zakresie praktycznych skutków wygaśnięcia czy też niepowstania prawa. Dotyczy to w szczególności losu ustanowionych obciążeń tego prawa, między innymi hipoteki, które bez niego nie mogą istnieć. Z tego względu uznać należy za dopuszczalne zastosowanie w drodze analogii do rozważanego przypadku art. 241 k.c.

Z tych względów udzielono odpowiedzi jak w sentencji uchwały.

OSN 1995 r., Nr 12, poz. 180