Postanowienie z dnia 1995-12-29 sygn. III CZP 181/95

Drukuj dokument lub zaznaczenie Kopiuj zaznaczony tekst bez formatowania

Sygn. akt III CZP 181/95

Uchwała SN z dnia 29 grudnia 1995 r., 

Przewodniczący: sędzia SN S. Dmowski.

Sędziowie SN: A. Nalewajko (sprawozdawca), A. Wypiórkiewicz.

Sąd Najwyższy w sprawie z wniosku Mirosława J., z udziałem Jacka K. i Małgorzaty T.-K., o założenie księgi wieczystej, po rozpoznaniu na posiedzeniu jawnym dnia 29 grudnia 1995 r. zagadnienia prawnego przedstawionego przez Sąd Wojewódzki w Warszawie, postanowieniem z dnia 16 października 1995 r. sygn. akt (...), do rozstrzygnięcia w trybie art. 391 k.p.c.:

"Czy na gruncie ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. Nr 19, poz. 147 ze zm.) oraz wydanego na jej podstawie rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 18 marca 1992 r. w sprawie wykonania przepisów ustawy o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. Nr 29, poz. 128) dopuszczalne jest założenie - z zastosowaniem § 16 tego rozporządzenia - księgi wieczystej dla stanowiącej odrębną własność części budynku, powstałą pod rządami Kodeksu Napoleona (art. 518 i 553)?"

podjął następującą uchwałę:

Dopuszczalne jest założenie księgi wieczystej dla nieruchomości stanowiącej budynek bądź piętro budynku, nabytej pod rządem nie obowiązującego obecnie kodeksu cywilnego Napoleona.

Uzasadnienie:

Przedstawione do rozstrzygnięcia zagadnienie prawne powstało na tle następującego stanu faktycznego:

W dniu 11 kwietnia 1922 r. Adam J. i Aleksander J. zawarli umowę notarialną, na podstawie której Adam J. przeniósł na Aleksandra J. prawo własności wschodniej połowy nieruchomości "D.M. (...)" i "Osada (...)", a także prawo własności budynku zwanego "wieżą" -z wyłączeniem piwnic - oraz prawo własności parteru z werandą - z wyłączeniem wejścia na piętro - w drugim budynku, przy czym oba te budynki położone były na zachodniej połowie nieruchomości, której właścicielem pozostawał nadal Adam J. Po sporządzeniu tej umowy dla obu części nieruchomości "D. M. (...)" prowadzona była nadal wspólna księga hipoteczna.

W dniu 7 kwietnia 1967 r. Państwowe Biuro Notarialne w G.M. dokonało odłączenia z tej księgi części nieruchomości o powierzchni 27 arów 99 m2, urządzając dla tego obszaru, położonego na zachodniej połowie nieruchomości, osobną księgę wieczystą Kw nr 7596. W dziale II tej księgi zostali wpisani jako właściciele Cecylia M. oraz małżonkowie S., a następnie Helena P. z tytułu umowy kupna-sprzedaży i z tytułu zasiedzenia.

W 1970 r. dla wschodniej połowy nieruchomości "D. M. (...)" została urządzona księga wieczysta Kw nr 8808, w której jako właściciel został wpisany Aleksander J., a od 1976 r. obdarowany przez niego tą nieruchomością Mirosław J.

Umową notarialną z dnia 6 sierpnia 1990 r. Helena P. przeniosła swe prawo własności do nieruchomości uregulowanej w księdze wieczystej Kw nr 7596 na Jacka K. i Małgorzatę T.-K., składając wyciąg z tej księgi, stwierdzający brak wpisów w działach III i IV.

W dniu 30 lipca 1990 r., a więc przed zawarciem powyższej umowy, Państwowe Biuro Notarialne w G.M. dokonało w dziale III księgi wieczystej Kw nr 7596 wpisu ujawniającego prawa i roszczenia Mirosława J. "do wartości 1/2 budynku dwupiętrowego murowanego, to jest parteru budynku wraz z werandą oraz całego budynku zwanego Ťwieżąť".

Legitymując się aktem notarialnym z dnia 11 kwietnia 1922 r. oraz prawomocnym postanowieniem sądu, stwierdzającym, że jest jedynym spadkobiercą rodziców Heleny i Aleksandra J., Mirosław J. wystąpił następnie z wnioskiem o założenie księgi wieczystej dla części budynków opisanych w akcie notarialnym z dnia 11 kwietnia 1922 r., położonych na nieruchomości gruntowej objętej księgą Kw nr 7596 i wpisanie go w tej księdze jako właściciela.

Sąd Rejonowy w Grodzisku Mazowieckim postanowieniem z dnia 18 kwietnia 1995 r. odmówił wnioskodawcy założenia księgi wieczystej, stwierdzając, że w obecnym stanie prawnym budynki i inne urządzenia trwale związane z gruntem są częściami składowymi gruntu i nie mogą być przedmiotem odrębnej własności, jeżeli przepisy szczególne nie stanowią inaczej.

Przy rozpoznawaniu rewizji wnioskodawcy od powyższego postanowienia Sąd Wojewódzki postanowieniem z dnia 16 października 1995 r. przedstawił Sądowi Najwyższemu do rozstrzygnięcia jako budzące poważne wątpliwości przytoczone na wstępie zagadnienie prawne.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Zgodnie ze stanem prawnym obecnie obowiązującym budynek jest częścią składową nieruchomości gruntowej, a odrębną nieruchomość stanowi tylko wówczas, gdy tak przewiduje szczególny przepis (art. 46 § 1 k.c.). Jednakże odmienny stan prawny wynikał z przepisów kodeksu cywilnego Napoleona, obowiązującego na obszarze, na którym jest położona przedmiotowa nieruchomość w dacie nabycia tej nieruchomości przez poprzednika prawnego wnioskodawcy. Sąd Wojewódzki trafnie powołał się w tym względzie na art. 518 i 553 kodeksu cywilnego Napoleona, które przewidywały możliwość nabycia odrębnej własności budynku wzniesionego na cudzym gruncie. Dodatkowo należałoby przytoczyć art. 664 kodeksu cywilnego Napoleona, który ustanowił tzw. własność pięter, bo o taką własność chodzi między innymi w niniejszej sprawie. Jak zasadnie stwierdził Sąd Wojewódzki, wynikające z powyższych przepisów prawo odrębnej własności budynków zostało utrzymane w mocy zarówno przez art. XXVI dekretu z dnia 11 października 1946 r. - Przepisy wprowadzające Prawo rzeczowe i Prawo o księgach wieczystych (Dz. U. Nr 57, poz. 321), jak i art. XXXVII ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Przepisy wprowadzające kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 94), a to zgodnie z zasadą ochrony praw nabytych. Prawo to zatem nadal istnieje i takie stanowisko zajmowane jest w judykaturze. W orzeczeniu z dnia 6 listopada 1956 r. I CR 666/55 Sąd Najwyższy wyjaśnił, że odmiennie niż obowiązujące prawo rzeczowe kodeks cywilny Napoleona nie obejmował bezwzględnej zasady superficies solo cedit. Artykuł 518 kodeksu Napoleona przewidywał, że nieruchomościami są zarówno grunty, jak i budynki "ze swej natury" (OSPiKA 1957, z. 1, poz. 7). Z kolei w wyroku z dnia 20 stycznia 1970 r. III CRN 476/69, wydanym już w czasie obowiązywania kodeksu cywilnego, Sąd Najwyższy stwierdził, że pod rządem art. 518 i 553 kodeksu cywilnego Napoleona właścicielem budynku może być ktoś inny niż właściciel gruntu, a budynek będący przedmiotem prawa powierzchni stanowił odrębną nieruchomość (OSNCP 1970, z. 9, poz. 162).

Zarówno w orzecznictwie, jak i doktrynie przyjmuje się poza tym, że nabyte na podstawie przepisów kodeksu cywilnego Napoleona prawo powierzchni, czyli prawo własności budynku na cudzym gruncie, jest prawem rzeczowym, podobnie jak prawo własności samego gruntu, choć można je uznać za szczególny rodzaj prawa własności. Budynek stanowi w takiej sytuacji odrębną nieruchomość, dla której powinna być prowadzona oddzielna księga wieczysta, a to zgodnie z zasadą wyrażoną w art. 24 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. Nr 19, poz. 147 ze zm.), że dla każdej nieruchomości prowadzi się oddzielną księgę wieczystą, chyba że przepisy szczególne stanowią inaczej.

Swoje wątpliwości co do tego, czy w takiej sytuacji dopuszczalne jest założenie księgi wieczystej Sąd Wojewódzki umotywował tym, że "ani obowiązująca ustawa o księgach wieczystych i hipotece, ani rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 18 marca 1992 r. w sprawie wykonania przepisów ustawy (Dz. U. Nr 29, poz. 128) nie określają, w jaki sposób zakłada się i prowadzi księgę wieczystą dla takiej części budynku". Istotnie, oba te akty prawne nie normują kwestii zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych dla nieruchomości stanowiących budynek lub jego części, a w szczególności piętro (odpowiednio także parter domu), nabytych pod rządem kodeksu cywilnego Napoleona. Jest to jednak luka w prawie, która upoważnia do sięgnięcia do analogii z ustawy. Stosowanie jej w takim wypadku powinno być bardzo ostrożne, a to z następujących względów. Obowiązujące obecnie prawo przewiduje, że na podstawie przepisów szczególnych budynki mogą stanowić odrębną od gruntu własność. Są to między innymi budynki wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub należącym do gminy czy związku gmin przez wieczystego użytkownika albo nabyte przez niego przy zawarciu umowy o oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste (art. 235 § 1 k.c.; przepisy ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości - jedn. tekst.: Dz. U. z 1991 r. Nr 30, poz. 127 ze zm.), budynki znajdujące się na gruntach przejętych przez gminę, a następnie Skarb Państwa na obszarze m.st. Warszawy na podstawie przepisów dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy (Dz. U. Nr 50, poz. 279 ze zm.), czy budynki wchodzące w skład nieruchomości przekazanych Państwu przez rolnika na podstawie art. 11 ustawy z dnia 29 maja 1974 r. o przekazywaniu gospodarstw rolnych na własność Państwa za rent i spłaty pieniężne (Dz. U. Nr 21, poz. 118 ze zm.) i na podstawie art. 51 ustawy z dnia 27 października 1979 r. o zaopatrzeniu emerytalnym oraz innych świadczeniach dla rolników i ich rodzin (Dz. U. Nr 32, poz. 140 ze zm.).

Odrębna własność tych budynków występuje jednak zazwyczaj jako prawo związane z określonym prawem rzeczowym na nieruchomości gruntowej, na której znajduje się budynek, najczęściej z użytkowaniem wieczystym gruntu albo z użytkowaniem. Użytkowanie wieczyste lub użytkowanie jest w tym wypadku prawem głównym, bez którego odrębna własność budynku nie może powstać. Obowiązujące prawo nie zna również odrębnej własności części budynku (choć zna odrębną własność lokalu) ani poszczególnych kondygnacji budynku.

Natomiast odrębna własność budynku lub jego części, a także piętra budynku, którą można było nabyć pod rządem nie obowiązującego obecnie kodeksu cywilnego Napoleona, stanowiła własność nie związaną niczym z gruntem, na którym budynek znajdował się. Budynek taki lub jego część stanowił odrębną nieruchomość w stosunku do nieruchomości gruntowej, na której został wzniesiony. W związku z powyższym nie może mieć w sprawie zastosowania przytoczony przez Sąd Wojewódzki w samej treści pytania prawnego § 16 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 18 marca 1992 r. w sprawie wykonania przepisów ustawy o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. Nr 29, poz. 128 ze zm.). Przepis ten bowiem dotyczy odłączenia części nieruchomości i urządzenia dla tej części osobnej księgi wieczystej. Natomiast w niniejszej sprawie nie wchodzi w grę odłączenie części nieruchomości, gdyż budynki, których dotyczy wniosek, stanowiły odrębną nieruchomość już od momentu nabycia ich przez poprzednika prawnego wnioskodawcy pod rządem kodeksu cywilnego Napoleona, tj. od 1922 r. W sprawie można natomiast stosować ogólne przepisy tego rozporządzenia oraz przepisy dotyczące nieruchomości budynkowych z uwzględnieniem jednak specyfiki nieruchomości budynkowych, których dotyczy wniosek o założenie księgi wieczystej, polegającej na braku ich związania z jakimkolwiek prawem rzeczowym na gruncie.

Z wyżej podniesionych powodów udzielono odpowiedzi jak w sentencji uchwały.

OSNC 1996 r., Nr 4, poz. 50