Postanowienie z dnia 1999-08-04 sygn. II CKN 549/98

Drukuj dokument lub zaznaczenie Kopiuj zaznaczony tekst bez formatowania

Sygn. akt II CKN 549/98

Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 4 sierpnia 1999 r.

Przewodniczący: SSN B. Czech.

Sędziowie SN: B. Myszka (spraw.), T. Żyznowski. Protokolant: A. Banasiuk.

Sąd Rejonowy w C. - po rozpoznaniu sprawy z wniosku Stefana i Grażyny małż. O. z udziałem Danuty D. i Mariana D. - postanowieniem z dnia 9 lipca 1997 r. zniósł współwłasność lokalu mieszkalnego nr 1 położonego na parterze budynku przy ul. D. w C., stanowiącego odrębną nieruchomość objętą księgą wieczystą Kw. Nr 502 prowadzoną przez tenże Sąd Rejonowy oraz wiązanego z własnością tego lokalu udziału 5/14 części we własności nieruchomości gruntowej zapisanej w księdze wieczystej Kw. Nr 914, w ten sposób, że opisany lokal mieszkalny, jak i udział w prawie własności nieruchomości, przyznał wnioskodawcom, zasądził od wnioskodawców na rzecz każdego z uczestników postępowania tytułem spłat po 3.500 zł i orzekł o kosztach postępowania.

Sąd Wojewódzki w K., na skutek apelacji uczestników postępowania, którzy domagali się zniesienia współwłasności przez podział rzeczy wspólnej, orzeczeniem z dnia 10 marca 1998 r. zmienił zaskarżone postanowienie w ten sposób, że zasądzone od wnioskodawców na rzecz każdego z uczestników postępowania kwoty z tytułu spłat podwyższył do kwot po 8.313 zł, natomiast w pozostałej części apelację oddalił i zniósł między uczestnikami koszty postępowania apelacyjnego.

Za podstawę wydanego postanowienia Sąd Wojewódzki przyjął następujące okoliczności faktyczne: Wskazany w sentencji postanowienia lokal mieszkalny nr 1 składający się z czterech pokoi i kuchni o łącznej powierzchni użytkowej 92 m2 , usytuowany na parterze budynku oraz związany z własnością tego lokalu udział 5/14 części we własności nieruchomości gruntowej, stanowią współwłasność uczestników postępowania. Wnioskodawcy, jako małżonkowie są - w ramach wspólności ustawowej - współwłaścicielami w 1/2 części, natomiast każdemu z pozostałych uczestników postępowania przysługuje udział w wysokości 1/4. W budynku przy ul. D. znajdują się jeszcze dwa lokale mieszkalne stanowiące odrębne nieruchomości, mianowicie lokal nr 2 położony na pierwszym piętrze i lokal nr 3 - na drugim piętrze. Oba te lokale stanowią własność wnioskodawców. Budynek, o którym mowa, wybudowany został w 1935 r. i od tego czasu nie był remontowany. Obecnie zachodzi pilna potrzeba przebudowy sieci wodociągowej i kanalizacyjnej, a także założenia instalacji centralnego ogrzewania oraz instalacji gazowej. Lokal stanowiący współwłasność uczestników postępowania jest niezamieszkany. Prawa uczestników Danuty i Mariana rodzeństwa D. do udziału we własności tego lokalu, wynikające ze spadkobrania, zostały stwierdzone w 1993 r. Wymienieni nie zamieszkali jednak w spornym lokalu ani nie przystąpili do jego remontu. Danuta D. jest stanu wolnego, mieszka razem z matką w jej spółdzielczym mieszkaniu o powierzchni mieszkalnej 31 m2 , natomiast Marian D. wraz z żoną i czteroletnim dzieckiem, zamieszkuje u swojej babki, która posiada mieszkanie lokatorskie jednopokojowe. Między uczestnikami postępowania wynikły nieporozumienia na tle remontu wspólnego lokalu, jak i całego budynku. Uczestnicy Danuta i Marian D. bowiem odmówili partycypacji w kosztach koniecznych napraw budynku oraz utrzymania spornego lokalu. Podział fizyczny wspólnego lokalu na dwa samodzielne jest dopuszczalny, niemniej połączony z dużymi nakładami; poza tym w wyniku podziału powstałyby dwa małe lokale, nieodpowiadające obecnym standardom. Wartość lokalu stanowiącego przedmiot współwłasności, obliczona według aktualnych cen wolnorynkowych, wynosi 26.817 zł, a wartość udziału we własności nieruchomości gruntowej - 8.437,50 zł, łącznie - 35.254,50 zł, a po obliczeniu poczynionych przez wnioskodawców nakładów (1.998 zł) - 33.256 zł.

Sąd Wojewódzki uznał za trafne stanowisko Sądu Rejonowego co do tego, że podział fizyczny lokalu objętego postępowaniem - mimo jego dopuszczalności - jest niewskazany ze względów ekonomicznych oraz funkcjonalnych. Utworzone w jego wyniku dwa lokale bowiem nie odpowiadałyby obecnym standardom, a samo ich wydzielenie wymagałoby dużych nakładów. Poza tym przeprowadzenie koniecznego remontu budynku byłoby źródłem dalszych nieporozumień, zwłaszcza że - jak oświadczyła Danuta D. - uczestników postępowania nie stać na gruntowny remont.

Z tych względów Sąd Wojewódzki - podzielając stanowisko Sądu Rejonowego co do sposobu zniesienia współwłasności - zmienił zaskarżone postanowienie jedynie w części dotyczącej spłat stosownie do ustalonej w postępowaniu apelacyjnym wartości przedmiotu objętego postępowaniem.

Uczestnicy postępowania, Danuta i Marian rodzeństwo D., w kasacji od postanowienia Sądu Wojewódzkiego wnosili o jego zmianę i dokonanie fizycznego podziału spornego lokalu ewentualnie o uchylenie tego postanowienia i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania.

Wskazując na podstawę kasacyjną z art. 3931 pkt 1 k.p.c., podnieśli zarzut naruszenia przepisów art. 211 k.c., art. 11 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. Nr 85, poz. 388 ze zm.), a także art. 2, art. 71 ust. 1 i art. 75 ust. 1 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej, przez bezpodstawne odstąpienie od podziału rzeczy wspólnej mimo niedokonania ustaleń co do kosztów robót adaptacyjnych, a także przez nieuwzględnienie szczególnie trudnej sytuacji mieszkaniowej uczestnika Mariana D. oraz możliwości wyznaczenia zarządcy w celu wyeliminowania ewentualnych sporów, jakie mogą wyniknąć co do zakresu koniecznego remontu budynku. Wnioskodawcy wnosili o oddalenie kasacji i zasądzenie od skarżących kosztów postępowania kasacyjnego. Prokurator wnosił o uwzględnienie kasacji.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Kasację trzeba uznać za uzasadnioną.

Z przepisu art. 211 k.c. wynika, że podział fizyczny jest podstawowym sposobem zniesienia współwłasności, preferowanym przez ustawodawcę. Oznacza to, że w sytuacji, gdy zniesienie współwłasności następuje z mocy orzeczenia sądu, powinien on brać pod uwagę przede wszystkim ten sposób wyjścia ze wspólności, chyba że nie są nim zainteresowani sami współwłaściciele. Przez podział fizyczny należy przy tym rozumieć także wyodrębnienie własności lokali, co wynika wyraźnie z art. 7 ust. 1 i art. 11 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. Nr 85, poz. 388 ze zm.).

Przepis art. 11 ust. 2 powołanej ustawy stanowi przy tym, że jeżeli uczynienie zadość przesłance samodzielności lokali wymaga wykonania robót adaptacyjnych, sąd może w postanowieniu wstępnym uznającym żądanie ustanowienia odrębnej własności lokali w zasadzie za usprawiedliwione, upoważnić zainteresowanego uczestnika postępowania do ich wykonania - tymczasowo na jego koszt.

W razie przeszkód stawianych przez innych uczestników, sąd - w postanowieniu wstępnym lub w postanowieniu oddzielnym - może wydać stosowne nakazy lub zakazy. Skarżący trafnie zauważają, że sąd nie jest zobowiązany, ustanawiając w postępowaniu o zniesienie współwłasności odrębną własność lokalu, korzystać z zaświadczenia właściwego organu nadzoru architektoniczno-budowlanego dla dokonania oceny czy istnieją ustawowe przesłanki do ustanowienia odrębnej własności lokalu (art. 2 ust. 2 i 3 powoływanej już ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r.). Dla dokonania tej oceny sąd władny jest skorzystać z opinii biegłego, specjalisty w zakresie spraw architektoniczno-budowlanych (por. orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 13 marca 1997 r. III CKN 14/97, OSNC 1997, z. 8, poz. 115). Problem ten jest jednak w rozstrzyganej sprawie o tyle bez znaczenia, że zarówno z opinii biegłego powołanego w toku dotychczasowego postępowania (k. 64, k. 81 i k. 131v-132), jak i z zaświadczenia Prezydenta Miasta C. z dnia 20 października 1997 r. (k. 182), wynika, że istnieją techniczne możliwości podziału fizycznego spornego lokalu i wydzielenia dwóch samodzielnych lokali.

Nie zostały natomiast w dotychczasowym postępowaniu ustalone okoliczności faktyczne umożliwiające ocenę prawidłowości stanowiska przyjętego za podstawę zaskarżonego postanowienia, co do przesłanek odstąpienia od dokonania podziału w naturze (tzw. "względy ekonomiczne oraz funkcjonalne").

Z regulacji zawartej w art. 11 powoływanej już ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, a także w art. 211 k.c., trzeba wyprowadzić wniosek, że odmowa ustanowienia przez sąd odrębnej własności lokali może mieć miejsce jedynie wyjątkowo i tylko wówczas, gdy za odmową tą przemawia nie sama konfliktowa sytuacja między współwłaścicielami, lecz całokształt okoliczności sprawy.

Sąd powinien przy tym rozważyć, w jaki sposób taka odmowa wpłynie na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych dotychczasowych współwłaścicieli. Nie bez znaczenia pozostaje też okoliczność, że przepisy ustawy o własności lokali stwarzają liczne możliwości rozwiązywania sytuacji konfliktowych, w tym nawet możliwość usunięcia właściciela lokalu w drodze powództwa przewidzianego w art. 16. Skoro stanowisko Sądu Wojewódzkiego w kwestii odmowy fizycznego podziału spornego lokalu nie zostało poprzedzone dokonaniem koniecznych ustaleń faktycznych, a nadto nie zostały rozważone regulacje zawarte w przepisach ustawy o własności lokali, w szczególności w jej art. 11, uchylenie zaskarżonego postanowienia oraz postanowienia Sądu Rejonowego stało się konieczne.

Z przytoczonych wyżej powodów Sąd Najwyższy na podstawie art. 393[13] § 1 w związku z art. 13 § 2 k.p.c., a w zakresie kosztów postępowania kasacyjnego na podstawie art. 108 § 2 w związku z art. 393[19] oraz art. 13 § 2 k.p.c., postanowił, jak w sentencji.