Uchwała z dnia 2010-09-23 sygn. III CZP 51/10

Drukuj dokument lub zaznaczenie Kopiuj zaznaczony tekst bez formatowania Pokaż dokument źródłowy

Sygn. akt III CZP 51/10

Uchwała

Sądu Najwyższego

z dnia 23 września 2010 r.

Sędzia SN Jacek Gudowski (przewodniczący)

Sędzia SN Dariusz Dończyk

Sędzia SN Wojciech Katner (sprawozdawca)

Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Andrzeja S. przeciwko Gminie W. o ustalenie wstąpienia w stosunek najmu, po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu jawnym w dniu 23 września 2010 r. zagadnienia prawnego przedstawionego przez Sąd Okręgowy we Wrocławiu postanowieniem z dnia 28 stycznia 2010 r.:

"Czy na podstawie przepisu art. 691 § 1 k.c. można wstąpić w stosunek najmu lokalu socjalnego?"

podjął uchwałę:

Na podstawie art. 691 § 1 k.c. nie można wstąpić w stosunek najmu lokalu socjalnego, o którym mowa w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (jedn. tekst: Dz.U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm.).

Uzasadnienie

Zagadnienie prawne przedstawione przez Sąd Okręgowy powstało w związku z rozpoznawaniem apelacji powoda od wyroku Sądu Rejonowego dla Wrocławia-Śródmieścia we Wrocławiu z dnia 22 grudnia 2008 r. w sprawie przeciwko Gminie W. o ustalenie wstąpienia w stosunek najmu lokalu socjalnego, którego najemcą do śmierci, tj. do dnia 31 grudnia 2007 r. była żona powoda Krystyna S. Z ustaleń Sądu pierwszej instancji wynika, że umowa najmu lokalu była zawarta przez żonę powoda na okres od dnia 4 września 1997 r. do końca grudnia 2000 r. Po tym terminie Gmina W. nie kwestionowała korzystania przez Krystynę S. z zajmowanego lokalu, w którym powód został zameldowany w 2005 r., chociaż pozostawał w związku małżeńskim od 1962 r. Milczące przyzwolenie trwało do momentu wystąpienia przez powoda z wnioskiem o uregulowanie tytułu prawnego do zamieszkiwania w przedmiotowym lokalu.

W lokalu tym dokonane zostały przeróbki w celu poprawienia warunków sanitarnych zamieszkiwania, w czym uczestniczył także powód, który do 2005 r. był zameldowany poza W., mieszkając i pracując od 1957 r. w N., a przez długi okres również w Niemczech. Także w czasie zawierania umowy najmu lokalu socjalnego przez żonę powoda był on zatrudniony w Niemczech, w chwili zaś śmierci żony pracował w obu tych miejscach. W czasie rozpoznawania niniejszej sprawy powód jako emeryt był stale zatrudniony w B., dokąd dojeżdżał. Pomimo takiego trybu życia, wymuszanego przez rodzaj wykonywanego zawodu, powód przez cały czas nie zmieniał swojego centrum życiowego, którym pozostawał lokal zamieszkiwany wspólnie z żoną. Sąd pierwszej instancji uznał zatem, że żądanie powoda jest bezprzedmiotowe, gdyż od samego początku zamieszkiwania w lokalu przez Krystynę S., czyli od 1997 r. powód był współnajemcą spornego lokalu mieszkalnego, służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych rodziny założonej przez małżonków; nie podważa tego zawarcie umowy najmu tylko przez żonę powoda, skoro miało to miejsce w trakcie trwania małżeństwa. Zdaniem Sądu, powód – będąc współnajemcą – nie może wstępować w stosunek najmu na podstawie art. 691 k.c.

Rozpoznając apelację powoda, Sąd drugiej instancji powziął wątpliwość co do tego, czy ze względu na przepisy szczególne dotyczące uprawnień do zajmowania lokali socjalnych można na podstawie art. 691 § 1 k.c. wstąpić w stosunek najmu takiego lokalu. Wiąże się to z dodatkowymi ustaleniami w zakresie stanu faktycznego sprawy, które doprowadziły Sąd Okręgowy do wniosku, że z chwilą zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego małżonkowie S. nie zamieszkali wspólnie w spornym lokalu, najem ten zatem dotyczył tylko żony powoda. Z ustaleń faktycznych wynika, że żona powoda mieszkała w nim sama. (...)

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Według art. 7 ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali i dodatkach mieszkaniowych (jedn. tekst Dz.U. z 1998 r. Nr 120, poz. 787 ze zm. – dalej: "u.naj.lok."), mającej zastosowanie w chwili zawierania umowy najmu przez Krystynę S., małżonkowie wspólnie zajmujący lokal byli z mocy prawa najemcami tego lokalu, chociażby umowa najmu była zawarta tylko przez jednego z nich. Jeżeli jednak z ustaleń wynika, że małżonkowie nie zajmowali wspólnie lokalu, nie tylko w chwili zawierania umowy o najem, ale przez cały okres, na jaki opiewa umowa, to nie została spełniona przez małżonków przesłanka współnajmu lokalu socjalnego. Jest tak nawet wtedy, gdy lokal socjalny zostanie uznany za lokal mieszkalny w rozumieniu wymienionej ustawy oraz obowiązującej ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (jedn. tekst Dz.U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm. – dalej: "u.o.p.l.").

Wymaga zatem rozpatrzenia, czy lokal socjalny można utożsamić z lokalem mieszkalnym. Lokale socjalne zapewnia gmina na zasadach i w wypadkach przewidzianych w ustawie, wykorzystując do tego mieszkaniowy zasób gminy, lub czyni to w inny sposób, przy czym na wykonywanie tych zadań może otrzymywać dotacje celowe z budżetu państwa (art. 4 ust. 2-4 u.o.p.l.). Z art. 22-25 wynika, że lokale te są wynajmowane jako część lokali wydzielonych w tym celu z zasobu mieszkaniowego gminy, a umowa najmu lokalu socjalnego jest zawierana na czas oznaczony, z tym że umowa może być zawarta z osobą, która nie ma tytułu prawnego do lokalu i której dochody gospodarstwa domowego nie przekraczają wysokości określonej uchwałą gminy. Przedłużenie umowy jest możliwe na następny okres, jeżeli najemca nadal znajduje się w sytuacji uzasadniającej zawarcie takiej umowy, a jeżeli tak nie jest, lokal należy opróżnić, przy czym od dnia ustania najmu do opróżnienia lokalu należy się odszkodowanie w wysokości pełnego czynszu, a tylko w stosunku do osób uprawnionych do lokalu socjalnego i tylko w razie sądowego wstrzymania opróżnienia lokalu do czasu dostarczenia im innego, opłacają czynsz dotychczasowy.

Z art. 20 ust. 2 u.o.p.l. wynika, że lokale socjalne z mieszkaniowego zasobu gminy nie mogą być, z założenia, wynajmowane na czas nieoznaczony. To sprawia, że art. 674 k.c. nie może mieć zastosowania do lokali socjalnych, czyli nie następuje przewidziane w tym przepisie przedłużenie najmu na czas nieoznaczony z tego tylko powodu, że najemca nadal używał lokal po upływie terminu oznaczonego w umowie i było to tolerowane przez dotychczasowego wynajmującego. Jeśli tak, to żona powoda zajmowała lokal od 2001 r. – nadal jako socjalny – bez tytułu prawnego i powód już z tego powodu nie mógł stać się współnajemcą tego lokalu, ani od 1997 r., ani od zameldowania w 2005 r., zwłaszcza że samo zameldowanie nie stanowi o tytule do lokalu.

W typowych sytuacjach przydział lokalu socjalnego osobom pozostającym w związku małżeńskim następuje po stwierdzeniu, że oboje małżonkowie nie mają tytułu prawnego do innego lokalu i dochody ich wspólnego gospodarstwa domowego uzasadniają taki przydział i zawarcie umowy. Ze względu na to, że uprawnienie do lokalu socjalnego musi przysługiwać przez cały czas umowy, pod rygorem jej wypowiedzenia lub wygaśnięcia z upływem terminu, na jaki została zawarta, to w razie śmierci jednego z małżonków, drugi ma prawo do dalszego zajmowania lokalu, jako współnajemca (obecnie art. 680¹ k.c.; poprzednio art. 7 u.naj.lok.).

Jeżeli nie zawarto umowy o najem lokalu socjalnego z wnioskującymi o to wspólnie małżonkami, tylko z jednym z nich, ujawniającym wyłącznie swoje uprawnienia do otrzymania takiego lokalu, to w razie samodzielnego zamieszkania w nim, gdy drugi małżonek zamieszkiwał odrębnie, nie można twierdzić, że drugiemu małżonkowi przysługiwał tytuł do lokalu socjalnego i nabył on ten tytuł tylko z powodu pozostawania w związku małżeńskim z najemcą lokalu, a następnie zameldowania się w nim.

Należy uznać, że do lokali socjalnych w ogóle nie ma zastosowania pojęcie lokalu mieszkalnego w rozumieniu przyjmowanym w art. 691 k.c. i w tym sensie wstąpienie w stosunek najmu lokalu mieszkalnego nie może nastąpić. Poza wskazanymi argumentami przemawiającymi za takim stanowiskiem, należy jeszcze podnieść, że w przepisach ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. stanowi się odrębnie o lokalu, a odrębnie o lokalu socjalnym, tworząc ich samodzielne definicje. W pierwszym przypadku (art. 2 ust. 1 pkt 4) chodzi o lokal służący do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, a w przypadku lokalu socjalnego (art. 2 ust. 1 pkt 5) jest mowa tylko o lokalu nadającym się do zamieszkania, ze wskazaniem kryteriów minimalnych takiego lokalu i z zastrzeżeniem, że lokalem socjalnym może też być o obniżonym standardzie. Z kolei w przepisach kodeksu cywilnego, w rozdziale zatytułowanym „o najmie lokalu" (art. 680-692), tylko w art. 691 k.c. wyróżnia się pojęcie lokalu mieszkalnego i tylko dla takiego lokalu przewiduje wstąpienie w stosunek najmu. Przyjmując postulat racjonalnego ustawodawcy, nie należy uważać odrębnie wskazanych pojęć za tożsame, a skoro tak, to uprawnienia na podstawie art. 691 k.c. odnoszą się tylko do lokalu będącego lokalem mieszkalnym, a nie do lokalu uznanego za zaledwie nadający się do zamieszkania tylko przez pewien czas. Jest tak także dlatego, że lokal socjalny pozostaje nim nawet wtedy, gdy jest „o obniżonym standardzie", co nakazuje tłumaczyć obniżenie standardu takich lokali w stosunku do kryteriów minimalnych, wskazanych w art. 2 ust. 1 pkt 5 u.o.p.l. w odniesieniu do „nadawania się do zamieszkania".

Artykuł 691 k.c. ma na celu umożliwienie dalszego najmowania pełnowartościowego mieszkania przez osoby bliskie zmarłego lokatora, które w mieszkaniu stale zamieszkiwały aż do jego śmierci. Najem lokalu socjalnego wiąże się natomiast ze szczególnym tytułem osoby fizycznej, której dotyczą przesłanki tego najmu i z zaspokojeniem jej minimalnych potrzeb mieszkaniowych przez wspólnotę samorządową przez konieczny okres, a nie na stałe, bez względu na dalszą ich sytuację osobistą. To przekonuje, że lokal socjalny, określony pojęciowo odrębnie i niewskazany jako lokal mieszkalny, nie jest przedmiotem uprawnień, o których stanowi art. 691 k.c. W każdym wypadku ubiegania się o prawo do lokalu socjalnego zainteresowany powinien dowieść spełnienia przesłanek do zawarcia (przedłużenia) umowy najmu i uprawnień tych nie uzyskuje automatycznie, wykazując tylko stałe zamieszkanie z osobą zmarłą, mającą do śmierci prawo zajmowania lokalu socjalnego.

Jest to prawo o charakterze osobistym, przysługujące określonej osobie lub osobom, w tym zwłaszcza rodzinie ze względu na ich sytuację majątkową, sprawiającą, że nie mają mieszkania i nie mogą zaspokoić potrzeb mieszkaniowych własnym staraniem. Wynika to z rationis legis przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów i wyodrębnienia pojęcia lokali socjalnych, lokali zamiennych oraz przypisania gminie, jako wspólnocie samorządowej, zadania w postaci zaspokajania potrzeb mieszkaniowych gospodarstw domowych o niskich dochodach (art. 4 ust. 1 i 2 u.o.p.l.). Gmina czyni to głównie, dysponując mieszkaniami znajdującymi się w mieszkaniowym zasobie gminnym (art. 22); z tego zasobu pochodzą też lokale przydzielane osobom eksmitowanym z mieszkań, z różnych tytułów. Nie można przyjąć, aby lokale te stawały się mieszkaniami dla bliskich takich osób, w tym "domeldowywanych" pod różnymi pretekstami, korzystających z art. 691 k.c. i uzyskujących tym sposobem istotną korzyść majątkową ze środków publicznych.

Interes publiczny także zatem przemawia za odmówieniem zastosowania art. 691 § 1 k.c. do lokali socjalnych. Wynika on z konieczności zachowania substratu mieszkaniowego zasobu gminy, która powinna mieć możliwość odzyskiwania lokali socjalnych po osobach uprawnionych dla zaspokojenia potrzeb kolejnych osób mających tytuł prawny do takiego lokalu.

Z tych względów Sąd Najwyższy podjął uchwałę, jak na wstępie (art. 390 § 1 k.p.c.).

Biuletyn Izby Cywilnej SN nr 03/2015

Na podstawie art. 691 § 1 k.c. nie można wstąpić w stosunek najmu lokalu socjalnego, o którym mowa w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (jedn. tekst: Dz.U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm.)

(uchwała z dnia 23 września 2010 r., III CZP 51/10, J. Gudowski, D. Dończyk, W. Katner, OSNC 2011, nr 3, poz. 25; BSN 2010, nr 9, s. 7; Wspólnota 2010, nr 42, s. 25; NPN 2010, nr 3, s. 135)

Glosa Pawła Księżaka, Studia Prawno-Ekonomiczne 2014, t. 92, s. 185

Glosa ma charakter aprobujący.

Autor glosy w pełni podzielił zajęte w uchwale stanowisko Sądu Najwyższego.  Zaaprobował także, co do zasady, argumentację przedstawioną w uzasadnieniu.

Według Sądu Najwyższego, art. 691 § 1 k.c. nie ma zastosowania do lokali socjalnych, gdyż pojęcie lokalu mieszkalnego określone przepisami ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego nie obejmuje lokalu socjalnego. Celem art. 691 k.c., jak wskazał Sąd Najwyższy, jest umożliwienie dalszego najmowania pełnowartościowego mieszkania przez osoby bliskie zmarłego lokatora, które w mieszkaniu stale zamieszkiwały aż do jego śmierci. Najem lokalu socjalnego wiąże się natomiast ze szczególnym tytułem osoby fizycznej, której dotyczą przesłanki tego najmu i z zaspokojeniem jej minimalnych potrzeb mieszkaniowych przez wspólnotę samorządową przez konieczny okres, a nie na stałe. Sąd Najwyższy podkreślił, że prawo najmu lokalu socjalnego jest prawem o charakterze osobistym, przysługującym danej osobie lub osobom ze względu na ich sytuację majątkową, sprawiającą, że nie mają mieszkania i nie mogą zaspokoić potrzeb mieszkaniowych własnym staraniem. Ponadto, ze względu na konieczność zachowania substratu mieszkaniowego zasobu gminy, za prezentowanym stanowiskiem przemawia interes publiczny.

Przedstawiwszy główne argumenty Sądu Najwyższego, autor glosy wskazał, że niewątpliwie trafna teza uchwały wymaga jednak „dodatkowego wzmocnienia”. Zdaniem komentatora, wykładni art. 691 k.c. należy dokonywać w świetle norm prawa spadkowego, w ścisłym powiązaniu z art. 922 k.c. Taka perspektywa analizy pozwala wykazać zasadniczą różnicę pomiędzy najmem w ogólności a najmem lokalu socjalnego. Artykuł 691 k.c., przewidujący odstępstwo od zasady dziedziczności praw i obowiązków wynikających ze stosunku najmu, nie może – w ocenie komentatora – odnosić się do prawa najmu lokalu socjalnego ze swej natury niepodlegającego dziedziczeniu. Prawo najmu lokalu socjalnego, na co zwrócił uwagę Sąd Najwyższy, ma charakter osobisty, jest ściśle powiązane z osobą spadkodawcy, z tego względu nie wchodzi w skład spadku i nie podlega następstwu szczególnemu.

Podsumowując, autor stwierdził, że prawo najmu lokalu socjalnego ściśle powiązane z osobą najemcy wygasa z chwilą jego śmierci i nie przechodzi na osoby wskazane w art. 691  § 1 k.c.

*************************************

Biuletyn Izby Cywilnej SN nr 10/2013

Glosa

Wojciecha Robaczyńskiego, Studia Prawno-Ekonomiczne 2012, nr 86, s. 213

Glosa ma charakter aprobujący.

Autor wskazał, że art. 691 k.c. nie różnicuje zasad wstąpienia w stosunek najmu po śmierci najemcy w odniesieniu do poszczególnych rodzajów najmu. Zdaniem glosatora, szczególnie w przypadku lokali socjalnych stosowanie art. 691 k.c. powinno być wyłączone, co uzasadniają względy natury systemowej. Najem lokalu socjalnego podlega szczególnym zasadom polegającym na powiązaniu tego stosunku prawnego ze specyficzną sytuacją najemcy, uzasadniającą przyznanie prawa do lokalu socjalnego. Dopuszczenie możliwości wstępowania w stosunek najmu lokalu socjalnego na podstawie art. 691k.c. skutkowałoby naruszeniem zasad wynajmowania lokali socjalnych, ponieważ prawa do tych lokali uzyskiwałyby osoby spełniające przesłanki uregulowane w kodeksie cywilnym, niezależnie od wypełnienia kryteriów przewidzianych w ustawie o ochronie praw lokatorów. Niezastosowanie art. 691 k.c. nie wyłącza natomiast praw tych osób do lokalu, gdyż nie ma przeszkód do tego, aby osoby te mogły wynajmować od gminy lokal socjalny pod warunkiem, że same spełniałyby przesłanki do otrzymania lokalu socjalnego.

Autor, zgadzając się z kierunkiem rozumowania Sądu Najwyższego co do zakresu zastosowania art. 691 k.c., podniósł, że nie przywiązuje istotnej wagi do definicji pojęć lokalu mieszkalnego i lokalu socjalnego, co prowadzi go do wniosku, że zaproponowałby zmianę argumentacji na taką, iż nie chodzi o to, że art. 691 k.c. nie stosuje się do lokali socjalnych, ponieważ nie są one lokalami mieszkalnymi, ale że lokale te, nawet będąc lokalami mieszkalnymi w rozumieniu art. 691 k.c., nie podlegają wyrażonej w tym przepisie regule wstąpienia z mocy prawa w stosunek najmu po zmarłym najemcy ze względu na szczególne zasady wynajmowania tych lokali, unormowane w ustawie o ochronie praw lokatorów.

Glosator zauważył, że nawet przyjęcie przeciwnego poglądu nie doprowadziłoby w większości przypadków do odmiennego ukształtowania sytuacji zainteresowanych osób. Osoby te zyskałyby tytuł do lokalu socjalnego, lecz byłby
to tytuł przejściowy, ograniczony do okresu pozostającego do wygaśnięcia umowy najmu zawartej z pierwotnym najemcą. Autor dodał także, że zgadza się z Sądem Najwyższym co do tego, że w odniesieniu do lokalu socjalnego nie ma zastosowania art. 674 k.c., skoro najem lokalu socjalnego ustawodawca przewidział wyłącznie na czas oznaczony. Możliwość zastosowania art. 674 k.c. skutkowałaby utrwaleniem preferencyjnej stawki czynszu na czas nieoznaczony niezależnie od aktualnej sytuacji gospodarstwa domowego najemcy.

******************************************

Biuletyn Izby Cywilnej SN nr 09/2012

Glosa

Michała Warcińskiego, Palestra 2012, nr 7-8, s. 148

Glosa ma charakter krytyczny.

Autor przedstawił rozwój regulacji wstąpienia w stosunek najmu lokalu po zmarłym najemcy począwszy od kodeksu zobowiązań oraz przybliżył obecne unormowanie lokali socjalnych. Zauważył, że położenie art. 691 § 1 k.c. nie może uzasadniać twierdzenia, iż dotyczy on jedynie najmu regulowanego w kodeksie cywilnym. Za nieprzekonujące uznał zapatrywanie, że lokal socjalny nie jest lokalem mieszkalnym ze względu na zaniżony standard. Wskazał, że wejście w stosunek najmu na podstawie art. 691 § 1 k.c. nie narusza reguł określających szczególne wymagania stawiane najemcy takiego lokalu, a tym samym interesu publicznego. Podsumowując komentator zajął stanowisko, że stosowanie art. 691 § 1 k.c. do lokalu socjalnego jest uzasadnione.