Wyrok z dnia 2022-03-03 sygn. XX GC 689/20

Numer BOS: 2226549
Data orzeczenia: 2022-03-03
Rodzaj organu orzekającego: Sąd powszechny

Najważniejsze fragmenty orzeczenia w Standardach:

Umowa najmu lokalu użytkowego jako transakcja handlowa prowadząca do świadczenia usług (art. 2 pkt 1 D. 2011/7)

Sygn. akt XX GC 689/20

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 3 marca 2022 roku

Sąd Okręgowy w Warszawie XX Wydział Gospodarczy

w składzie:

Przewodniczący: SSO Magdalena Gałązka

Protokolant: Karolina Marciniak

po rozpoznaniu w dniu 3 marca 2022 roku w Warszawie

na rozprawie

sprawy z powództwa (...) spółki z o.o. w W.

przeciwko (...) S.A. w W.

o zapłatę

1. zasądza od pozwanego (...) S.A. w W. rzecz powoda (...) spółki z o.o. w W. kwotę 11 620,21 EUR (jedenaście tysięcy sześćset dwadzieścia euro dwadzieścia jeden centów) wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie w transakcjach handlowych liczonymi w następujący sposób:

- od kwoty 5 963,16 EUR - od 16 grudnia 2017 roku do dnia zapłaty,

- od kwoty 5 573,02 EUR - od 5 stycznia 2018 roku do dnia zapłaty,

- od kwoty 84,03 EUR - od 3 lutego 2018 roku do dnia zapłaty,

z zastrzeżeniem, że spełnienie tego świadczenia następuje wyłącznie w walucie obcej;

2. zasądza od pozwanego (...) S.A. w W. rzecz powoda (...) spółki z o.o. w W. kwotę 33 751,22 złotych (trzydzieści trzy tysiące siedemset pięćdziesiąt jeden złotych dwadzieścia dwa grosze) wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie w transakcjach handlowych liczonymi w następujący sposób:

- od kwoty 321,25 złotych - od 24 listopada 2017 roku do dnia zapłaty;

- od kwoty 13 333,95 złotych - od 30 listopada 2017 roku do dnia zapłaty;

- od kwoty 322,27 złotych - od 23 grudnia 2017 roku do dnia zapłaty;

- od kwoty 12 470,31 złotych - od 30 grudnia 2017 roku do dnia zapłaty;

- od kwoty 314,14 złotych - od 13 stycznia 2018 roku do dnia zapłaty;

- od kwoty 52,52 złotych - od 3 lutego 2018 roku do dnia zapłaty;

- od kwoty 276,49 złotych - od 23 lutego 2018 roku do dnia zapłaty;

- od kwoty 5 576,80 złotych - od 24 marca 2018 roku do dnia zapłaty;

- od kwoty 15,26 złotych - od 27 marca 2018 roku do dnia zapłaty;

- od kwoty 1 068,23 złotych - od 12 kwietnia 2018 roku do dnia zapłaty;

3. zasądza od pozwanego (...) S.A. w W. rzecz powoda (...) spółki z o.o. w W. kwotę 9 584 złotych (dziewięć tysięcy pięćset osiemdziesiąt cztery złote) tytułem kosztów procesu, w tym kwotę 5 400 złotych (pięć tysięcy czterysta złotych) tytułem kosztów zastępstwa procesowego wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się wyroku do dnia zapłaty.

SSO Magdalena Gałązka

XX GC 689/20

UZASADNIENIE

Powód (...) sp. z o.o. wniósł o zasądzenie od pozwanego (...) S.A. w W. (poprzednio od zarządcy masy sanacyjnej ww. spółki) kwoty 11 620, 21 euro oraz 33 751,22 złotych wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie w transakcjach handlowych i kosztami procesu.

Kurator pozwanego wniósł o oddalenie powództwa.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

I. Strony łączyła umowa najmu lokalu nr (...) o powierzchni 284, 68 m^{( 2)} w budynku centrum handlowego (...) przy ulicy (...) w R.; pozwany był najemcą tego lokalu. Umowa została zawarta w dniu 29 listopada 2010 roku i trwała do 29 stycznia 2018 roku. Została podpisana w imieniu najemcy przez członków zarządu: P. K. i M. R., zaś w imieniu wynajmującego – przez członka zarządu M. S. (umowa wraz ze wszystkimi załącznikami, k- 37 do 166, zeznania świadka A. S., 00:06:45 do 00:06:51 protokołu elektronicznego z 3 marca 2022 roku, k- 419).

II. Pozwany miał obowiązek uiszczania następujących należności: czynszu, opłaty eksploatacyjnej, promocyjnej oraz kosztów zużycia mediów. Czynsz podstawowy wynosił 16 euro miesięcznie za jeden metr kwadratowy powierzchni wynajmu pomieszczenia brutto, przy czym umowa określała redukcję i odnowienie czynszu. Dodatkowo pozwany miał obowiązek uiszczania czynszu od obrotów stanowiący kwotę, o którą 9% sprzedaży brutto za poprzedni rok kalendarzowy przekracza kwotę czynszu podstawowego. Czynsz podstawowy od pierwszego dnia stycznia każdego roku podlegał indeksacji proporcjonalnie do wzrostu procentowego, na podstawie zmian indeksu cen konsumpcyjnych Unii Monetarnej (4.1.1 i 4.1.8. umowy najmu, k – 41, 5.1 umowy najmu, k-43).

Dodatkowo najemca miał obowiązek uiszczania opłaty eksploatacyjnej, tj. opłaty z tytułu wydatków ponoszonych przez wynajmującego w związku z usługami, zgodnie z proporcjonalnym udziałem najemcy w całkowitej opłacie eksploatacyjnej obliczonej na podstawie ważonej powierzchni użytkowej pomieszczenia. W skład opłaty eksploatacyjnej wliczona została opłata za zarządzanie centrum handlowym. Do czasu obliczenia opłaty eksploatacyjnej za dany rok kalendarzowy, najemca miał obowiązek wpłacania miesięcznych zaliczek na poczet opłaty eksploatacyjnej w wysokości wynikającej z przekazywanej najemcy do 30 kwietnia danego roku informacji o szacunkowej wysokości wydatków opartych na zaplanowanym budżecie. Po obliczeniu faktycznej opłaty eksploatacyjnej za dany rok kalendarzowy ewentualne nadpłaty dokonane przez najemcę miały być zaliczane na poczet kolejnych miesięcznych płatności (6.1, 6.2, 6.3, 6.7 umowy najmu, k- 43, k-44).

Najemca miał obowiązek uiszczania także opłaty na promocję w wysokości 6,50 złotych miesięcznie za metr kwadratowy – jako wkład na reklamę i promocję centrum handlowego (8.1 umowy najmu, k- 44).

Najemca był zobowiązany do zapłaty wynajmującemu kosztów mediów zużywanych w pomieszczeniu – na podstawie comiesięcznych faktur wystawianych przez wynajmującego (7.1 umowy najmu, k- 44).

Najemca upoważnił wynajmującego do wystawiania faktur VAT dotyczących wszelkich płatności wynikających z umowy, bez podpisu najemcy (9.9 umowy najmu, k- 45).

Powód informował pozwanego o wskaźniku indeksacji w kolejnych latach oraz wysokości stawki czynszu i opłat (pisma, k- 125 do 175).

III. Powód wystawił i doręczył pozwanemu następujące, nieuiszczone przez pozwanego faktury VAT:

- nr (...) na kwotę 51, 88 złotych z tytułu zużycia wody i ścieków w październiku 2017 roku (k-188);

- nr (...) na kwotę 269, 37 złotych za Internet i telefon w październiku 2017 roku (k-189);

- nr (...) na kwotę 5 963, 16 euro tytułem czynszu najmu za listopad 2017 roku (k-191);

- nr (...) na kwotę 2 479, 10 złotych tytułem opłaty za promocję (k – 192);

- nr (...) na kwotę 10 854, 85 złotych tytułem opłaty eksploatacyjnej (k - 193);

- nr (...) na kwotę 52, 90 złotych tytułem zużycia wody i ścieków w listopadzie 2017 roku (k -195);

- nr (...) na kwotę 269, 37 złotych za Internet i telefon w listopadzie 2017 roku (k - 196);

- nr (...) na kwotę 5 963, 16 euro tytułem czynszu najmu za grudzień 2017 roku, następnie skorygowana in plus o 84, 03 Euro oraz in minus o 390, 14 euro (k – 198, korekty, k-205, k- 210);

- nr (...) na kwotę 2 479, 10 złotych tytułem opłaty za promocję, skorygowana następnie in minus o 163, 33 złotych oraz in plus o kwotę 52, 52 złotych (faktura, k – 199, korekty, k- 209, k-225);

- nr (...) na kwotę 10 854, 85 złotych tytułem opłaty eksploatacyjnej, skorygowana następnie o 700, 31 złotych (k – 200, korekta, k- 208);

- nr (...) na kwotę 44, 77 złotych z tytułu zużycia wody i ścieków w grudniu 2017 roku (k -202);

- nr (...) na kwotę 269, 37 złotych za Internet i telefon w grudniu 2017 roku (k - 203);

- nr (...) na kwotę 7, 12 złotych z tytułu zużycia wody i ścieków w styczniu 2018 roku (k- 213);

- nr (...) na kwotę 269, 37 złotych za Internet i telefon w styczniu 2018 roku (k - 214);

- nr (...) na kwotę 5 576, 80 złotych tytułem opłaty eksploatacyjnej za 2017 rok (k - 216);

- nr (...) na kwotę 15,26 złotych tytułem zużycia wody i ścieków zgodnie z odczytem liczników (k - 218);

- nr (...) na kwotę 1 068, 23 złotych tytułem opłaty eksploatacyjnej za 2018 rok (k -221).

[potwierdzenie doręczenia, k- 190, k- 194, k- 197, k- 201, k-204, k-207, k- 209, k- 210, k- 211-212, k- 215, k-217, k-219-220, k-222-223, k-226, zestawienie tabelaryczne faktur i korekt, k-227].

Pozwany uiszczał należności wynikające z faktur do 2017 roku (zeznania świadka A. S., 00:08:33 do 00:09:33 protokołu elektronicznego z 3 marca 2022 roku, k- 419).

IV. Powód wypowiedział umowę pismem z 3 stycznia 2018 roku, z uwagi na pozostawania w zwłoce z zapłatą czynszu najmu za okres ponad 2 miesięcy, przekroczenie terminu płatności opłat, nieuzupełnienie zabezpieczenia i brak poinformowania o niewypłacalności. Wcześniej wzywał pozwanego do zapłaty zaległych należności. Pozwany zwrócił lokal w dniu 8 lutego 2018 roku (wypowiedzenie, k- 179 do 183, protokół zwrotu pomieszczeń, k- 184 do 187, wezwania do zapłaty, k- 228 do 252).

Powyższym dowodom Sąd nadał walor wiarygodności. Stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie dowodów z dokumentów, który wiarygodność Mie była kwestionowana przez strony 9strony wywodziły z nich jedynie odmienne wnioski prawne) oraz wiarygodnych zeznań świadka A. S., znajdujących potwierdzenie w treści dokumentów.

Sąd zważył, co następuje: powództwo w całości zasługuje na uwzględnienie.

Strony łączyła umowa najmu lokalu, która została wypowiedziana przez powoda jako wynajmującego. Mimo rozwiązania umowy, pozwany ma obowiązek zapłaty wszystkich wynikających z umowy a nieuiszczonych należności, które stały się wymagalne jeszcze w czasie obowiązywania umowy. Są to zaległe opłaty za czynsz, media, eksploatację i promocję, wynikające z przedstawionych przez powoda i doręczonych pozwanemu faktur. Obowiązek zapłaty czynszu jest zasadniczym ustawowym obowiązkiem najemcy (także byłego najemcy), i wynika z art. 659 § 1 k.c. w zw. z art. 680 k.c.

Przeciwko żądaniu pozwu kurator pozwanego zgłosił zarzut nieudowodnienia roszczenia. Argumentował, że podpisy na umowie są nieczytelne, nie da się ustalić, kto podpisał umowę w imieniu każdej ze stron, zatem brak jest dowodu, że umowa w ogóle została zawarta, także z powodu braku KRS powoda na „datę zawarcia umowy”. Nadto wzór protokołu przekazania został podpisany w imieniu pozwanego przez pełnomocnika, którego pełnomocnictwo nie zostało przedstawione w niniejszej sprawie. Zdaniem kuratora oznacza to niewykazanie, że przedmiot najmu został w ogóle wydany najemcy. Kurator zaznaczył także swoje wątpliwości co do zestawienia roszczeń powoda w tabeli w pozwie. Wskazał, że zestawienie jest niejasne, z uwagi na fakt, że kolumny „kwota pozostała do zapłaty” oraz „roszczenia” nie korespondują ze sobą co do wszystkich wymienionych w nich kwot.

Zarzuty te nie są zasadne. Roszczenie powoda dostatecznie wynika z przedstawionych dokumentów, w tym umowy najmu, która określa wszystkich obowiązki pozwanego jako najemcy. Ważne i skuteczne zawarcie tej umowy nie może być kwestionowane. Umowa została podpisana przez osoby, których dane i status zostały uwidocznione we wstępnej części umowy (P. K. i M. R. jako zarząd (...) SA oraz M. S. jako zarząd wynajmującego). Nieczytelne podpisy ww. osób na dokumencie umowy nie podważają ważności zawarcia umowy, która była zresztą wykonywana przez obie strony przez pierwsze 6 lat. Ta ostatnia okoliczność świadczy zresztą o tym, że lokal został najemcy wydany – wydanie lokalu wynika także z dokumentu zwrotu lokalu po rozwiązaniu umowy (skoro został zwrócony, musiał być uprzednio wydany najemcy).

Nietrafny jest także zarzut dotyczący zestawienia roszczeń. Zestawienie to jest całkowicie czytelne i odnosi się do złożonych do akt sprawy faktur i korekt. Tabela określa jednak niektóre należności sumarycznie - w przypadku tożsamego terminu płatności faktur. Z tego prawdopodobnie, jak się zdaje, wynikał sformułowany przez kuratora zarzut niejasności.

Mając to wszystko na uwadze, na podstawie art. 659 § 1 k.c. w zw. z art. 680 k.c. w zakresie czynszu najmu oraz na podstawie art. 353 § 1 k.c. w zakresie opłat eksploatacyjnych, promocyjnych oraz za zużycie mediów Sąd zasądził od pozwanego na rzecz powoda kwotę 11 620,21 EUR oraz kwotę 33 751,22 złotych. Uwzględniając wniosek powoda Sąd zastrzegł płatność wyłącznie w walucie obcej świadczenia zasądzonego w euro – z uwagi na fakt, że strony uzgodniły w umowie płatność czynszu w tej walucie (art. 319¹ k.p.c.).

O odsetkach Sąd orzekł na podstawie art. 7 ust. 1 ustawy o przeciwdziałaniu nadmiernym opóźnieniom w transakcjach handlowych (tj. Dz.U. 2019, poz. 118). Umowa najmu stanowiła transakcję handlową, o której mowa w art. 2 pkt. 1 ww. ustawy. Jej stronami umowy byli bowiem przedsiębiorcy, zaś przedmiotem umowy było odpłatne świadczenie usługi, o której mowa w art. 4 pkt. 1 ww. ustawy. Odsetki zostały zasądzone od dnia następnego po upływie terminu płatności poszczególnych faktur, tj.: