Uchwała z dnia 1995-03-15 sygn. III CZP 23/95

Drukuj dokument lub zaznaczenie Kopiuj zaznaczony tekst bez formatowania

Sygn. akt III CZP 23/95

Uchwała

Sądu Najwyższego

z dnia 15 marca 1995 r.

Przewodniczący: sędzia SN S. Bieniek (sprawozdawca).

Sędziowie SN: J. Gudowski, A. Wypiórkiewicz.

Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Rejonu Obsługi Mieszkańców (...) Spółka z o.o. w K. przeciwko Barbarze D. o rozwiązanie stosunku najmu i eksmisję, po rozpoznaniu na posiedzeniu jawnym 15 marca 1995 r. zagadnienia prawnego przedstawionego przez Sąd Wojewódzki w Krakowie, postanowieniem z dnia 25 stycznia 1995 r. sygn. akt (...), do rozstrzygnięcia w trybie art. 391 k.p.c.:

"a) Czy realizacja przez wynajmującego prawa podmiotowego w drodze powództwa z art. 45 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 1974 r. - Prawo lokalowe (jedn. tekst: Dz. U. z 1987 r. Nr 30, poz. 165 ze zm.) wytoczonego przed dniem 12 listopada 1994 r. zachowuje aktualność po uchyleniu tej ustawy przez art. 67 ust. 2 ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (Dz. U. Nr 105, poz. 509), jeżeli podstawa faktyczna tego powództwa nie może być przesłanką rozwiązania stosunku najmu i nakazania opróżnienia lokalu mieszkalnego w świetle art. 33 obecnie obowiązującej ustawy?

b) W wypadku odpowiedzi twierdzącej, czy art. 36 ust. 1 ustawy o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych nakłada na sąd obowiązek orzekania z urzędu (pozytywnie lub negatywnie) w przedmiocie uprawnienia do lokalu socjalnego?"

podjął następującą uchwałę:

1. Zwłoka najemcy lokalu, zajmowanego na podstawie decyzji administracyjnej o przydziale, z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, uzasadnia - przy zachowaniu uprzedzenia o wypowiedzeniu i wyznaczeniu najemcy dodatkowego terminu miesięcznego do zapłaty zaległego czynszu (art. 687 k.c.) - żądanie przez wynajmującego rozwiązania stosunku najmu i nakazania przez sąd opróżnienia lokalu (art. 45 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 1974 r. - Prawo lokalowe, jedn. tekst: Dz. U. z 1987 r. Nr 30, poz. 165 z późn. zm.), jeżeli powództwo wytoczono przed dniem wejścia w życie ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (Dz. U. Nr 105, poz. 509).

2. Na podstawie art. 36 ust. 1 ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (Dz. U. Nr 105, poz. 509) sąd może, także z urzędu, orzec w wyroku nakazującym opróżnienie lokalu o uprawnieniu najemcy do otrzymania lokalu socjalnego.

Uzasadnienie

Przedstawione Sądowi Najwyższemu do rozstrzygnięcia zagadnienie prawne budzące poważne wątpliwości powstało na tle następującego stanu faktycznego:

Rejon Obsługi Mieszkańców (...) Spółka z o.o. w K. w pozwie z dnia 28 lipca 1994 r. wniósł o rozwiązanie stosunku najmu lokalu mieszkalnego nr 62, w budynku położonym w K., przy ul. Okolnej 11, z pozwaną Barbarą D. oraz nakazanie pozwanej opróżnienie tego lokalu wraz z osobami prawa jej reprezentującymi. U podstaw tego żądania legło stwierdzenie, że pozwana zalega z zapłatą czynszu za okres dłuższy niż dwa miesiące.

Wyrokiem z dnia 20 października 1994 r. Sąd Rejonowy dla Krakowa-Podgórza uwzględnił to żądanie, uznając za bezsporny między stronami stan faktyczny. Jednocześnie sąd ten nie znalazł podstaw do zastosowania w sprawie art. 5 k.c., na który powoływała się pozwana, gdyż kilkuletnie zaległości czynszowe pozwanej nie stwarzają żadnych szans na ich spłatę, a tym samym oddalenie powództwa na podstawie art. 5 k.c. praktycznie sankcjonowałoby stan sprzeczny z prawem, albowiem stwarzałoby dla pozwanej uprawnienie do zajmowania lokalu bez tytułu prawnego.

Przy rozpoznawaniu rewizji pozwanej Sąd Wojewódzki w Krakowie przedstawił Sądowi Najwyższemu - w trybie art. 391 k.p.c. - do rozstrzygnięcia zagadnienie prawne o treści sformułowanej w sentencji uchwały.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

I. Z dniem 12 listopada 1994 r. weszła w życie ustawa z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (Dz. U. Nr 105, poz. 509). W art. 67 tej ustawy uchylono zarówno obowiązujące do tej pory Prawo lokalowe (ustawa z dnia 10 kwietnia 1974 r.), jak i ustawy nowelizujące to prawo (ustawą z dnia 16 lipca 1987 r. i ustawą z dnia 23 marca 1990 r.) oraz ustawę z dnia 22 kwietnia 1959 r. o remontach i odbudowie oraz o wykończeniu budowy i nadbudowie budynków. Jednocześnie w art. 55 ust. 1 ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. przyjęto zasadę bezpośredniego działania ustawy, stwierdzając, że przepisy tej ustawy stosuje się do najmu nawiązanego przed dniem jej wejścia w życie, przy uwzględnieniu szczegółowych rozwiązań prawnych zamieszczonych w przepisach rozdziału 8 cyt. ustawy. W tych szczególnych rozwiązaniach ustawodawca odniósł się m.in. do postępowań administracyjnych, wszczętych na gruncie Prawa lokalowego (art. 63 cyt. ustawy), jak i do trybu wykonania prawomocnych orzeczeń sądowych oraz ostatecznych decyzji administracyjnych w sprawach opróżnienia lokali (art. 65 cyt. ustawy). W tej grupie przepisów nie ma natomiast normy prawnej, w której ustawodawca wyartykułowałby swoją wolę co do postępowań cywilnych, wszczętych na gruncie Prawa lokalowego. Takiej właśnie sytuacji dotyczy pierwsze zagadnienie prawne. Chodzi o wytoczenie przez wynajmującego powództwa przewidzianego w art. 45 ust. 1 Prawa lokalowego, tj. powództwa o rozwiązanie stosunku najmu i nakazanie opróżnienia lokalu na tej podstawie, że najemca lokalu dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej przez dwa okresy płatności (art. 687 k.c.). Takie powództwo zostało wytoczone przed wejściem w życie ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych (...), merytoryczne rozstrzygnięcie zaś w tym przedmiocie zostało wydane przed tą datą przez sąd pierwszej instancji. Problem w tym, że rozwiązania prawne przyjęte w ustawie z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych (...) w istotny sposób zmodyfikowały uprawnienia wynajmującego co do rozwiązania umowy najmu.

Przede wszystkim inaczej unormowano sposoby ustalania stosunku najmu, wyróżniając:

- wypowiedzenie najmu przez wynajmującego z ważnej przyczyny (art. 31 i 32);

- rozwiązanie najmu konstytutywnym orzeczeniem sądu, uwzględniającym powództwo wynajmującego (art. 33);

- rozwiązanie najmu w drodze porozumienia stron (art. 33);

- rozwiązanie najmu ze skutkiem natychmiastowym (art. 29);

- ustanie najmu na skutek śmierci najemcy;

- orzeczenie eksmisji jednego z małżonków będących współnajemcą lokalu, na skutek czego wygasa najem drugiego małżonka - współnajemcy lokalu.

Zgodnie z art. 32 ust. 1 pkt 2 omawianej ustawy, jeżeli najemca jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub opłat co najmniej przez dwa okresy płatności i nie płaci pomimo uprzedzenia na piśmie o zamiarze wypowiedzenia i wyznaczeniu dodatkowego, miesięcznego, terminu do zapłaty - wynajmujący może wypowiedzieć najem, najpóźniej na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. Wypowiedzenie to prowadzi do ustania stosunku najmu, co warunkuje - w razie, gdy najemca nie opuszcza lokalu - zastosowanie bądź to art. 18 ust. 3 i 4 cyt. ustawy (obciążenie odszkodowaniem), bądź to wystąpienie do sądu o orzeczenie eksmisji (a nie - jak dotychczas - o rozwiązanie stosunku najmu i nakazanie przez sąd opróżnienie lokalu). Powództwo o rozwiązanie najmu i nakazanie przez sąd opróżnienia lokalu przewidziane jest w art. 33 cyt. ustawy i wchodzi w rachubę wówczas, gdy zaistnieją inne niż wymienione w art. 32 cyt. ustawy, ważne przyczyny rozwiązania najmu, a strony nie osiągnęły porozumienia co do warunków i terminu rozwiązania umowy.

Odnosząc te unormowania do stanu faktycznego w niniejszej sprawie należy stwierdzić, że zwłoka z zapłatą czynszu lub opłat co najmniej przez dwa okresy płatności upoważnia wynajmującego, przy zachowaniu wymogów co do uprzedzenia i terminów, do wypowiedzenia umowy najmu, a w razie gdy najemca nie opuszcza lokalu, do wytoczenia powództwa o nakazanie opróżnienia lokalu. Żądanie natomiast ponadto rozwiązania przez sąd stosunku najmu, oprócz nakazania opróżnienia lokalu byłoby zbędne i niedopuszczalne.

Jak to wyżej wskazano, ustawodawca w art. 55 ust. 1 ustawy o najmie lokali mieszkalnych (...) przyjął zasadę bezpośredniego działania nowej ustawy także w odniesieniu do unormowań dotyczących ustania stosunku najmu. Generalna zasada przyjęta w art. 3 k.c. - jako zasada nieretroakcji - oznacza, że ocena prawna zdarzeń, także w zakresie ustania stosunku najmu, podjętych przed wejściem w życie nowej ustawy, musi być oceniana na gruncie przepisów dotychczasowych. Takim zdarzeniem prawnym jest w niniejszej sprawie wytoczenie powództwa przewidzianego w art. 45 ust. 1 Prawa lokalowego. Przepisy tej ustawy są więc - co nie powinno budzić wątpliwości - właściwe dla oceny zasadności takiego powództwa, także wówczas, gdy oceny tej sąd dokonuje po wejściu w życie ustawy o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych. U podstaw takiej wykładni leży idea ochrony praw nabytych, której ustawowym wyrazem jest zasada nieretroakcji, wyrażona w art. 3 k.c. Względy te prowadzą do przyjęcia tezy o treści sformułowanej w pkt 1 uchwały.

II. Zgodnie z art. 36 ustawy o najmie lokali mieszkalnych (...), sąd, biorąc pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania z lokalu przez najemcę, jego szczególną sytuację materialną i rodzinną, może w wyroku nakazującym opróżnienie lokalu orzec o uprawnieniu najemcy do otrzymania lokalu socjalnego; w takim wypadku uprawniony ma pierwszeństwo do uzyskania lokalu socjalnego, a gmina jest obowiązana zapewnić lokal socjalny. Jest to bez wątpienia unormowanie szczególne w stosunku do art. 30 tej ustawy, gdyż do kompetencji rady gminy należy określenie, z jakimi osobami spełniającymi wymogi do uzyskania lokalu socjalnego umowy najmu lokalu socjalnego powinny być zawierane w pierwszej kolejności i jaka powinna być wysokość czynszu.

Jeśli art. 36 omawianej ustawy jest przepisem szczególnym, to jego wykładnia powinna być ścisła. Ta zaś prowadzi do następujących wniosków:

Po pierwsze, sąd jest uprawniony, a nie zobowiązany do orzeczenia o uprawnieniu najemcy do otrzymania lokalu socjalnego.

Po wtóre, sąd może orzec o uprawnieniu najemcy do lokalu socjalnego z urzędu, bez zgłoszenia stosownego wniosku przez stronę (strony).

Po trzecie, sąd orzeka jedynie pozytywnie o uprawnieniu najemcy do lokalu socjalnego. Nie ma przeszkód, aby orzeczenie takie zamieścił w sentencji wyroku sąd drugiej instancji.

Po czwarte, orzeczenie o uprawnieniu najemcy do lokalu socjalnego oznacza, że najemcy przysługuje ustawowe pierwszeństwo do uzyskania takiego lokalu, czyli bez względu na kolejność określoną przez radę gminy w trybie art. 30 cyt. ustawy. Orzeczenie to, oczywiście, nie kreuje umowy najmu konkretnego lokalu socjalnego; wszakże, jeśli gmina nie honoruje tego pierwszeństwa, to nie sposób najemcy odmówić roszczenia o zobowiązanie gminy do zawarcia umowy najmu konkretnego lokalu socjalnego.

Po piąte, uprawnienie najemcy do lokalu socjalnego nie może oznaczać, że uprawnienie to "przyznano mu raz na zawsze". Treść orzeczenia jest związana z istniejącą w chwili orzekania przez sąd eksmisji sytuacją materialną i rodzinną najemcy. Ta zaś może ulec takiej zmianie, która wyłączy najemcę z grona osób spełniających ustawowe przesłanki do uzyskania lokalu socjalnego. Także te zarzuty może podnosić gmina, gdyby najemca usiłował wyegzekwować pierwszeństwo do uzyskania lokalu socjalnego.

Z tych względów orzeczono jak w sentencji uchwały.

OSNC 1995 r., Nr 7-8, poz. 105