Uchwała z dnia 1994-12-27 sygn. III CZP 158/94

Drukuj dokument lub zaznaczenie Kopiuj zaznaczony tekst bez formatowania

Sygn. akt III CZP 158/94

Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 27 grudnia 1994 r.

Przewodniczący: sędzia SN S. Dmowski (sprawozdawca).

Sędziowie SN: H. Ciepła, Z. Strus.

Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Skarbu Państwa - Urzędu Rejonowego w S. przeciwko Zespołowi Opieki Zdrowotnej w S., Józefowi M., Danucie M., Grażynie B., Tadeuszowi M., Elżbiecie P., Andrzejowi M., Marianowi M., Włodzimierzowi Ł. i Ludwice Ł. o uzgodnienie treści księgi wieczystej, po rozpoznaniu na posiedzeniu jawnym dnia 13 grudnia 1994 r. zagadnienia prawnego przekazanego przez Sąd Wojewódzki w Krośnie, postanowieniem z dnia 27 września 1994 r. sygn. akt (...), do rozstrzygnięcia w trybie art. 391 k.p.c.:

"Czy w procesie o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym dopuszczalne jest samodzielne ustalenie dobrej lub złej wiary nabywcy nieruchomości - jako przesłanki wyłączenia rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych (art. 6 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece), a w konsekwencji ustalenie bezskuteczności umowy sprzedaży, czy też rozstrzygnięcie o bezskuteczności umowy powinno nastąpić w odrębnym postępowaniu i stanowić dopiero podstawę wytoczenia powództwa o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym?"

podjął następującą uchwałę:

W procesie o usunięcie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym sąd ustala samodzielnie istnienie dobrej lub złej wiary nabywcy nieruchomości, jako przesłanki skuteczności jej nabycia.

Uzasadnienie

Sąd Wojewódzki, przedstawiając Sądowi Najwyższemu do rozstrzygnięcia zagadnienie prawne przytoczone w sentencji uchwały powołał się w uzasadnieniu swojego postanowienia na następujące ustalenia faktyczne:

Ostateczną decyzją Wydziału Spraw Wewnętrznych Prezydium Wojewódzkiej Rady Narodowej w R. z dnia 18 lipca 1967 r. część parceli budowlanej nr 18/2 oraz część parceli gruntowej nr 102/1, położonych w S., figurujących w księdze wieczystej nr 414 jako stanowiące własność Ludwiki Ł. i Włodzimierza Ł., zostały wywłaszczone. Na podstawie tej decyzji właścicielem wywłaszczonych części działek stał się Skarb Państwa.

W wyniku zaniedbań organów reprezentujących Skarb Państwa jako nowego właściciela nie ujawniono nowego stanu prawnego wydzielonych działek w księdze wieczystej Kw nr 414, a konkretnie nie odłączono wywłaszczonych parcel z tej księgi.

Figurujący nadal w księdze wieczystej Kw nr 414, jako właściciel całej nieruchomości, małżonkowie Ł. przenieśli - umowę sprzedaży sporządzoną w formie aktu notarialnego dnia 17 kwietnia 1973 r. - prawo własności nieruchomości na małżonków M. oraz na ojca Danuty M., Ludwika K.

W 1994 r. Skarb Państwa - Urząd Rejonowy w S. wystąpił z powództwem "o uzgodnienie treści księgi wieczystej".

Sąd Rejonowy powództwo oddalił, a Sąd Wojewódzki, rozpoznając sprawę na skutek rewizji powoda, powziął wątpliwości, czy sąd orzekający w procesie "o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym może samodzielnie ustalić (oczywiście, o ile materiał da ku temu podstawę), że nabywca pozostaje w złej wierze i w związku z tym nabywając nieruchomość wraz z częścią wywłaszczoną nie może powołać się skutecznie na rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych", czy też "rozstrzygnięcie o bezskuteczności umowy powinno nastąpić w odrębnym postępowaniu i stanowić dopiero podstawę wytoczenia powództwa o uzgodnienie...".

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Z okoliczności sprawy, pomijając kwestię ujęcia przez Skarb Państwa żądania pozwu, czy też wniosku (Skarb Państwa nazwał pismo wszczynające postępowanie w niniejszej sprawie wnioskiem, a nie pozwem) wynika jednoznacznie, że jej przedmiotem jest rozstrzygnięcie istniejącego między stronami sporu, kto - Skarb Państwa, czy też pozwani - jest właścicielem parceli będących przedmiotem postępowania wywłaszczeniowego, zakończonego decyzją wywłaszczeniową z 1967 r. oraz umową sprzedaży z 1973 r., o łącznej powierzchni 1093 m²; parcel stanowiących jedynie część nieruchomości objętej decyzją wywłaszczeniową oraz jedynie części innej nieruchomości objętej umową sprzedaży.

W istniejącej sytuacji faktycznej wyłania się nie tylko zagadnienie - przedstawione przez Sąd Wojewódzki jako budzące poważne wątpliwości - czy w procesie o usunięcie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym (art. 10 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece) dopuszczalne jest samodzielne ustalanie dobrej lub złej wiary nabywcy nieruchomości w drodze umowy sprzedaży jako przesłanki istnienia lub wyłączenia rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych (art. 6 ust. 1 cyt. ustawy), ale również zagadnienie, czy instytucja rękojmi wchodzi w ogóle w grę.

Ta druga wątpliwość, nie podniesiona w postanowieniu przedstawiającym zagadnienie do rozstrzygnięcia w trybie art. 391 § 1 k.p.c., a wymagająca rozważenia w pierwszej kolejności, wiąże się z tym, że w orzecznictwie sądowym, w tym w orzecznictwie Sądu Najwyższego, utrwalony jest pogląd, iż rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych (art. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece) nie jest objęty obszar nabytej nieruchomości. Rękojmia dotyczy bowiem wyłącznie stanu prawnego, a nie danych faktycznych nieruchomości. Takie wyraźne stanowisko zajął Sąd Najwyższy m.in. w uchwale z dnia 28 lutego 1989 r. III CZP 13/89 (OSNCP 1990, z. 2-3, poz. 26) oraz ostatnio w uchwale z dnia 4 marca 1994 r. III CZP 15/94 (nie publ.).

Gdyby przyjąć, że w niniejszej sprawie wchodzi w grę wyłącznie kwestia obszaru nieruchomości nabytej przez pozwanych małżonków M. oraz przez Ludwika K., którego spadkobiercami są pozwani, i że rękojmia wiary publicznej nie ma zastosowania, to rozważanie zagadnienia przedstawionego przez Sąd Wojewódzki byłoby bezprzedmiotowe.

Przyjęcie, że wpis w dziale I-0 księgi wieczystej nie rozstrzyga o tym, iż nabywca nabył taki obszar nieruchomości, jaki był ujawniony w księdze wieczystej, w tym również ten obszar nieruchomości, który nie był własnością zbywcy, lecz osoby trzeciej, oraz że wówczas dochodzi do głosu zasada, że sprzedawca nie może skutecznie przenieść więcej prawa niż sam posiada (nemo plus iuris in alium transferre potest quam ipse habet), przesądza o zbędności badania złej wiary nabywcy (dobrą się domniemywa) jako przesłanki mającej znaczenie dla rękojmi. Wówczas wchodziłby bowiem w grę wyłącznie proces o ustalenie (art. 189 k.p.c.).

Rozważając tę, nie podniesioną w postanowieniu, kwestię, Sąd Najwyższy uznał, że w świetle poczynionych w sprawie ustaleń nie można dojść do jednoznacznego wniosku, iż w niniejszej sprawie występuje jedynie problem obszaru nieruchomości nabytej przez pozwanych oraz wpisów zamieszczonych w dziale I-0 księgi wieczystej Kw nr 414. Trudno bowiem jednoznacznie stwierdzić, że dział II tej księgi odnosi się do jednej tylko nieruchomości i nie zawiera błędnego wpisu małżonków Ł., a aktualnie ich następców prawnych, występujących w sprawie w charakterze pozwanych, jako właścicieli drugiej nieruchomości stanowiącej - z mocy decyzji wywłaszczeniowej - własność Skarbu Państwa.

Jeżeli podzieli się ten pogląd, a zdaniem składu rozstrzygającego zagadnienie prawne w niniejszej sprawie jest on trafny, że nieruchomością jest teren stanowiący własność jednego podmiotu otoczony od zewnątrz gruntami innych podmiotów bez jakiegokolwiek nawiązania do ksiąg wieczystych, to należy dojść do wniosku, że z chwilą, gdy decyzja administracyjna o uwłaszczeniu stała się ostateczna ("uprawomocniła się") doszło do cywilnego podziału nieruchomości w rozumieniu art. 10 ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości i do powstania dwóch odrębnych nieruchomości. W takim wypadku nie można mówić o sporze co do obszaru nieruchomości stanowiącej własność małżonków Ł., a obecnie pozwanych, lecz o wadliwości (błędności) wpisu w dziale II księgi wieczystej Kw nr 414 w dacie zawierania umowy przenoszącej własność na rzecz pozwanych, tj. w dniu 17 kwietnia 1973 r., którego usunięcia domaga się strona powodowa przez wykreślenie tej nieruchomości z Kw nr 414 i wpisanie jej do księgi KW nr 2502 założonej dla nieruchomości Skarbu Państwa.

Przyjmując takie założenie Sąd Najwyższy uznał, że w okolicznościach konkretnego wypadku instytucja rękojmi ma zastosowanie i że w takiej sytuacji zagadnienie przedstawione przez Sąd Wojewódzki będzie miało wpływ na dalszy tok postępowania, a w związku z tym wymaga rozstrzygnięcia.

Zajmując stanowisko pozytywne w przedstawionym przez Sąd Wojewódzki przedmiocie, a mianowicie, że w procesie o usunięcie niezgodności, o której mowa w art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, sąd ustala samodzielnie istnienie dobrej lub złej wiary nabywcy nieruchomości jako przesłanki skuteczności jej nabycia przy uwzględnieniu rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, Sąd Najwyższy miał na uwadze przede wszystkim charakter tego procesu.

Uregulowany w art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece proces o usunięcie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym jest - co przyjmuje się zgodnie w orzecznictwie sądowym i w doktrynie - szczególnym (odnoszącym się jedynie do regulacji stanu prawnego w księgach wieczystych) rodzajem powództwa o ustalenie. Takie stanowisko Sąd Najwyższy zajął m. in. w uzasadnieniu uchwał: z dnia 4 marca 1994 r., III CZP 15/94 (powołanej wyżej) i z dnia 27 kwietnia 1994 r. III CZP 54/94 (OSNCP 1994, poz. 215). Istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia zagadnienia przedstawionego w niniejszej sprawie ma zwłaszcza uzasadnienie zawarte w drugiej z wymienionych uchwał (III CZP 54/94). W uzasadnieniu tym Sąd Najwyższy nie tylko przyjął - powołując się na pogląd utrwalony w orzecznictwie i doktrynie - że przewidziane w art. 10 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece powództwo o usunięcie niezgodności "jest szczególną postacią powództwa o ustalenie", ale wyraził również pogląd, iż prowadzone w takiej sprawie postępowanie dowodowe, mające na celu ustalenie, czy istotnie zachodzi niezgodność treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, "nie podlega w zasadzie żadnym ograniczeniom, w przeciwieństwie do postępowania wieczystoksięgowego o wpis do księgi wieczystej prawa własności".

Charakter procesu o usunięcie niezgodności, jego cel oraz zakres postępowania dowodowego przemawiają jednoznacznie przeciwko odsyłaniu stron na drogę odrębnego procesu dla rozstrzygnięcia kwestii istnienia po stronie nabywcy dobrej wiary uzasadniającej skuteczne powołanie się na rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych. Nie można przy tym nie dostrzegać tego, że tym innym procesem mógłby być tylko proces o ustalenie (art. 189 k.p.c.).

Sugestia Sądu Wojewódzkiego, zawarta w uzasadnieniu postanowienia przedstawiającego zagadnienie prawne, że art. 10 powoływanej już wielokrotnie ustawy o księgach wieczystych i hipotece nie może być traktowany jako uniwersalny środek do regulowania stanu prawnego, a jedynie do stwierdzenia niezgodności z rzeczywistym stanem prawnym, nie znajduje uzasadnienia w obowiązującym stanie prawnym. Prowadziłaby ona do mnożenia zbędnych postępowań sądowych.

Poglądu odmiennego od przyjętego w niniejszej uchwale nie można wyprowadzać z przytoczonego w uzasadnieniu postanowienia Sądu Wojewódzkiego orzecznictwa Sądu Najwyższego dotyczącego możliwości, a ściślej biorąc niemożliwości, ustalania w procesie o usunięcie niezgodności wpisów w księdze wieczystej - jako przesłanki rozstrzygnięcia - że powód nabył własność nieruchomości przez zasiedzenie. Postępowanie w sprawie o stwierdzenie nabycia własności nieruchomości w drodze zasiedzenia służy innym celom niż proces o usunięcie niezgodności w księdze wieczystej. Toczy się w innym trybie (nieprocesowym) i z udziałem z reguły szerszego grona uczestników postępowania (por. art. 609 i 610 k.p.c.) niż osoba figurująca w księdze wieczystej jako właściciel oraz osoba powołująca się na nabycie własności nieruchomości w drodze zasiedzenia.

Mając na uwadze przedstawione wyżej argumenty Sąd Najwyższy podjął uchwałę o treści przytoczonej w sentencji (art. 391 § 1 k.p.c.).

OSNC 1995 r., Nr 4, poz. 59