Uchwała z dnia 1976-11-22 sygn. III CZP 53/76

Drukuj dokument lub zaznaczenie Kopiuj zaznaczony tekst bez formatowania

Sygn. akt III CZP 53/76

Uchwała z dnia 22 listopada 1976 r.

Przewodniczący: sędzia J. Majorowicz (sprawozdawca). Sędziowie: Z. Trybulski, Z. Wasilkowska.

Sąd Najwyższy, w sprawie z powództwa Zygfryda P. przeciwko Helenie M. o zapłatę, po rozpoznaniu na posiedzeniu jawnym zagadnienia prawnego przekazanego przez Sąd Wojewódzki w Poznaniu postanowieniem z dnia 31 sierpnia 1976 r. do rozstrzygnięcia w trybie art. 391 k.p.c.

"Czy w wypadku przeniesienia własności nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa w następstwie postępowania wywłaszczeniowego określonego ustawą z dnia 12 marca 1958 r. o zasadach i trybie wywłaszczenia nieruchomości (jedn. tekst: Dz. U. z 1974 r. Nr 10, poz. 64), posiadacz w dobrej wierze (samoistny lub zależny) może przed wydaniem nieruchomości Skarbowi Państwa dochodzić od zbywcy zwrotu nakładów użytecznych i czy podstawę takiego roszczenia stanowi art. 226 § 1 k.c., czy też przepisy o bezpodstawnym wzbogaceniu (art. 405 i nast. k.c.)?"

udzielił następującej odpowiedzi:

W wypadku nabycia własności nieruchomości przez Skarb Państwa na podstawie przepisów ustawy z dnia 12 marca 1958 r. o zasadach i trybie wywłaszczenia nieruchomości (tekst jedn.: Dz. U. z 1974 r. Nr 10, poz. 64) posiadacz w dobrej wierze (samoistny i zależny) może dochodzić zwrotu nakładów użytecznych na podstawie art. 405 i nast. k.c. od poprzedniego właściciela, przy czym wartość nakładów określa wartość przyjęta w postępowaniu wywłaszczeniowym.

Uzasadnienie

Przedstawione przez Sąd Wojewódzki w Poznaniu w trybie art. 391 k.p.c. budzące poważne wątpliwości zagadnienie prawne wyłoniło się na tle następującego stanu faktycznego. Pozwana Helena M. zawarła z powodem Zygfrydem P. w dniu 26.III.1963 r. nieformalną umowę, nazwaną "aktem kupna-sprzedaży", w której oświadczyła, że sprzedaje powodowi budynek gospodarczy za cenę 27.500 zł i na czas nieodwołalny udziela (powodowi) prawa przejścia i przejazdu i wolne użytkowanie przylegającego do budynku placu o powierzchni 50 m². Powód zapłacił pozwanej umówioną cenę i objął określoną w umowie część nieruchomości pozwanej w posiadanie, a nadto poczynił na niej nakłady, polegające na przebudowie (albo adaptacji) wymienionego w umowie budynku oraz na pobudowaniu obiektów gospodarczych. Nakłady te zmierzały do ulepszenia nieruchomości i mają zatem charakter nakładów użytecznych, a nie koniecznych. Jest niesporne, że powód jest nadal w posiadaniu części nieruchomości i że w chwili wniesienia pozwu (24.II.1976 r.), w którym powód domaga się od pozwanej zwrotu nakładów na nieruchomości, nie była ona już jej właścicielem. W związku bowiem z postępowaniem wywłaszczeniowym toczącym się na podstawie ustawy z dnia 12 marca 1958 r. o zasadach i trybie wywłaszczenia nieruchomości (jedn. tekst: Dz. U. z 1974 r. Nr 10, poz. 64) pozwana umową notarialną z dnia 9.II.1976 r. sprzedała całą swą nieruchomość zapisaną w księdze wieczystej Kw Winiary tom XIV, wykaz 367, Skarbowi Państwa za cenę 601.415,06 zł, z której to ceny Skarb Państwa potrącił na rzecz powoda, jako użytkownika 1 części nieruchomości kwotę 39.137 zł.

Powód, powołując się na oszacowanie nieruchomości i jej części składowych, sporządzone w toku postępowania wywłaszczeniowego, twierdzi, że łączna wartość jego nakładów poczynionych na nieruchomości wynosi obecnie 64.001 zł i domaga się od pozwanej, która już nie jest właścicielką nieruchomości, aby po odliczeniu kwoty 39.137 zł, potrąconej na jego rzecz w umowie notarialnej pozwanej ze Skarbem Państwa, zwróciła mu resztę wartości jego nakładów, tj. kwotę 24.864 zł.

Przechodząc do rozważania przedstawionego zagadnienia prawnego zauważyć należy, co następuje: wątpliwości Sądu Wojewódzkiego powstały na tle wykładni przepisu art. 226 § 1 k.c., normującego uprawnienie samoistnego posiadacza w dobrej wierze do domagania się od właściciela zwrotu nakładów. Jak podkreśla Sąd Wojewódzki, trzymając się ściśle brzmienia tego przepisu oraz wykładni tego przepisu stosowanej w judykaturze i w nauce prawa należałoby dojść do wniosku, że roszczenie powoda jest nieuzasadnione, ponieważ jest on nadal w posiadaniu nieruchomości, jaką objął na podstawie umowy stron, a poza tym (nawet w przypadku wydania nieruchomości właścicielowi) mógłby się domagać zwrotu nakładów tylko od aktualnego właściciela nieruchomości, tj. od Skarbu Państwa. Takie rozwiązanie byłoby jednak - zdaniem Sądu Wojewódzkiego - nieuzasadnione, ponieważ Skarb Państwa zapłacił już za nakłady dokonane przez powoda tyle, że do rąk pozwanej, a wartość tych nakładów mieści się w ustalonej cenie sprzedaży. Stąd też należałoby dojść do wniosku, że w wypadku wywłaszczenia nieruchomości powód może dochodzić od pozwanej na podstawie przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu (art. 405 i nast. k.c.) zwrotu tej korzyści majątkowej, jaką uzyskała ona od Skarbu Państwa tytułem odszkodowania za istniejące na nieruchomości obiekty, ale wzniesione kosztem nakładów powoda. Stanowisko Sądu Wojewódzkiego uznać należy co do zasady za prawidłowe, wymaga jednakże szerszej argumentacji, w szczególności co do wykładni art. 226 § 1 k.c. (a odnosi się to również do wykładni art. 230 k.c.) w powiązaniu z przepisami ustawy z dnia 12 marca 1958 r. o zasadach i trybie wywłaszczenia nieruchomości (jedn. tekst: Dz. U. z 1974 r. Nr 10, poz. 64). Analiza przepisów tej ustawy wskazuje, że uprawnienia samoistnego lub zależnego posiadacza o zwrot nakładów na nieruchomości, przewidziane w art. 226 § 1 i 230 k.c., doznają modyfikacji w wypadku wywłaszczenia nieruchomości, a mianowicie samoistny lub zależny posiadacz nie ma uprawnień do Skarbu Państwa jako aktualnego właściciela nieruchomości o zwrot nakładów, i to niezależnie od tego, czy jest on nadal w posiadaniu nieruchomości, czy też nie ma już jej w posiadaniu. Wynika to z charakteru i istoty decyzji o wywłaszczeniu. Skutkiem wywłaszczenia jest nabycie przez Państwo własności nieruchomości w sposób pierwotny. Państwo nie jest więc następcą prawnym dotychczasowego właściciela w rozumieniu prawa cywilnego i dlatego w zasadzie nie przejmuje zobowiązań ani ciężarów poprzedniego właściciela. Powyższa zasada wynika wyraźnie z art. 32 ustawy, wedle którego z ujawnieniem w księdze wieczystej prawa własności nieruchomości wywłaszczonej podlegają wykreśleniu wszystkie na niej ciążące prawa rzeczowe z wyjątkiem tych, których pozostawienie na nieruchomości zostało ustalone w decyzji o wywłaszczeniu, ponadto wywłaszczający nie wstępuje w umowy zawarte przez właściciela z trzecimi osobami co do wywłaszczonej nieruchomości, chyba że wyraził na to zgodę. Zauważyć dalej należy, że w ustawie została uregulowana w sposób wyraźny w art. 27 sytuacja, gdy ograniczone prawa rzeczowe obciążające nieruchomość wygasły pośrednio na skutek wywłaszczenia nieruchomości polegającego na przejęciu własności na rzecz Państwa.

W szczególności, według tego przepisu zaspokojenie wywłaszczonych pośrednio praw rzeczowych, obciążających wywłaszczoną nieruchomość i ujawnionych w księdze wieczystej lub zbiorze dokumentów, następuje przez podział sumy pomiędzy osoby uprawnione według przepisów o podziale sumy uzyskanej przez egzekucję nieruchomości, a więc w trybie art. 1024 i 1025 k.p.c. Wypłata w tym przypadku do rąk osoby uprawnionej może nastąpić tylko wówczas, gdy przedstawi ona dowód, że osoby trzecie, na rzecz których nieruchomość jest obciążona prawami rzeczowymi, wyrażają zgodę na wypłatę. Jeżeli jednak istnieją na nieruchomości prawa rzeczowe nie ujawnione w księdze wieczystej lub w zbiorze dokumentów, to wywłaszczenie nieruchomości wywiera ten sam skutek, że również i te prawa wygasają; jednakże osoby, którym te prawa przysługiwały, tracą szczególne uprzywilejowane stanowisko, jakie daje im art. 27 ustawy, mogą jednak dochodzić swoich roszczeń na zasadzie art. 405 k.c.

Zauważyć należy, że analogiczne stanowisko wypowiedział Sąd Najwyższy w orzeczeniu z dnia 20.VI.1974 r. I CR 216/74 (OSNCP 1975, poz. 67) podkreślając, że stosownie do art. 7 ustawy wywłaszczeniowej zasada, iż wywłaszczenie następuje za odszkodowaniem, obejmuje również ciążące na ruchomości ograniczone prawa rzeczowe, przy czym wypłata odszkodowania za nie następuje z sumy odszkodowania za samą nieruchomość (art. 27 ustawy), a jeżeli właściciel pobrał całą sumę odszkodowania, to uprawniony może swoje roszczenie do właściciela o wypłatę wartości prawa oprzeć na podstawie przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu (art. 405 k.c.). Podobne stanowisko wynika również z uzasadnienia orzeczenia Sądu Najwyższego z dnia 10.II.1976 r. II CR 741/75 (OSNCP 1976, poz. 264).

Nawet więc w wypadku, gdy nieruchomość obciążona jest ograniczonymi prawami rzeczowymi, odszkodowanie za wywłaszczoną nieruchomość obejmuje również te prawa; uprawnieni, poza szczególnym przypadkiem przewidzianym art. 27 ustawy, mogą dochodzić roszczeń z tego tytułu jedynie w stosunku do właściciela nieruchomości wywłaszczonej. Powstaje z kolei pytanie, jak przedstawia się sytuacja, gdy wywłaszczenie nie nastąpiło na podstawie decyzji administracyjnej, lecz ubiegający się o wywłaszczenie przed wszczęciem postępowania wywłaszczeniowego wystąpił do właściciela o dobrowolne odstąpienie nieruchomości i strony, jak to miało miejsce w sprawie niniejszej, zawarły umowę sprzedaży nieruchomości w trybie art. 6 ustawy. Tego rodzaju nabycie przez Państwo nieruchomości nie jest bowiem nabyciem pierwotnym. Jeżeli nieruchomość taka jest obciążona ograniczonymi prawami rzeczowymi lub innymi obciążeniami, Państwo może nabyć nieruchomość wraz z tymi obciążeniami, ugodziwszy się z właścicielem co do potrącenia odpowiedniej sumy z ceny nabycia. Po spłaceniu z kolei wierzycieli i po uzyskaniu od nich zgody na wykreślenie wpisów w księdze wieczystej będzie można wystąpić o wykreślenie tych praw.

Jeżeli zaś chodzi o roszczenie z tytułu nakładów, dokonanych na nieruchomości przez osoby trzecie, uznać należy, że w przypadku, gdy z ceny kupna odpowiednia kwota nie została potrącona dla osób uprawnionych, lecz właściciel otrzymał całą należność - wówczas osoby te mają również tylko roszczenie do właściciela nieruchomości na podstawie art. 405 k.c. Wzbogacenie następuje bowiem po stronie byłego właściciela, skoro w wypłaconej mu przez Państwo cenie sprzedaży mieszczą się należności osób trzecich z tytułu dokonanych przez nich na nieruchomości nakładów.

Zaznaczyć jednocześnie należy, co zresztą już wyjaśnił Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 20.VIII.1973 r. III CZP 17/73 (OSNCP 1973, poz. 66), że wartość tych nakładów określona będzie ostatecznie wartością przyjętą w postępowaniu wywłaszczeniowym.

Z powyższych zasad wychodząc na przedstawione zagadnienie prawne udzielono odpowiedzi jak w sentencji uchwały.