Uchwała z dnia 1992-05-15 sygn. III CZP 44/92

Drukuj dokument lub zaznaczenie Kopiuj zaznaczony tekst bez formatowania

Sygn. akt III CZP 44/92

Uchwała z dnia 15 maja 1992 r. 

Przewodniczący: sędzia Z. Świeboda. Sędziowie SN: J. Majewska, T. Wiśniewski (sprawozdawca).

Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa: Krzysztofa K., Zofii P., Wandy J., Romana H., Józefa D., Bogumiły S., Krzysztofa Z., Marii P., Ryszarda P., Leszka K., Stefana G., Stanisława S., Doroty T., Mieczysława P., Romana O. przeciwko Spółdzielni Mieszkaniowej Lokatorsko-Własnościowej (...) w I., z udziałem interwenientów ubocznych: Krzysztofa M., Mariana G., Kazimierza Z., Grażyny Z., Stanisława P., Władysława G., Zyty R., Sławomira S., Adama B., Anny T., Ryszarda C., Hanny R., Kazimierza G., Grażyny K., Bożeny R., o nakazanie zmiany rozliczenia, po rozpoznaniu na posiedzeniu jawnym zagadnienia prawnego przekazanego przez Sąd Wojewódzki w Olsztynie postanowieniem z dnia 18 marca 1992 r. do rozstrzygnięcia w trybie art. 391 k.p.c.:

Czy dopuszczalne jest żądanie członków spółdzielni mieszkaniowej ustalenia kosztów budowy jednego tylko domu, w którym członkowie ci otrzymali mieszkania, jeżeli dom ten i dwa inne domy, oddane do użytku w późniejszym terminie; objęte były jednym zadaniem inwestycyjnym i jeżeli taki sposób ustalenia kosztów budowy będzie miał istotny wpływ na wysokość wkładów mieszkaniowych i budowlanych?

podjął następującą uchwałę:

O sposobie ustalenia wysokości wkładu mieszkaniowego lub budowlanego decydują postanowienia statutowe. Jeżeli według statutu spółdzielni mieszkaniowej wysokość tych wkładów uzależniona jest od kosztów wykonania zadania inwestycyjnego, to wówczas członek takiej spółdzielni nie może domagać się określenia obciążającego go wkładu (mieszkaniowego lub budowlanego) stosownie do wysokości kosztów budowy jedynie części tego zadania, np. tylko budynku, w którym znajduje się jego mieszkanie.

Uzasadnienie

Powodowie, po zmianie żądania pozwu, domagają się nakazania pozwanej Spółdzielni rozliczenia domu przy ul. Królowej Jadwigi nr (...) w I. w ten sposób, aby "ustalić wartość 1 m² lokali powodów przy przyjęciu indywidualnego rozliczenia bloku przez nich zajmowanego, jako oddzielnego obiektu oraz innych obiektów wykonanych w ramach inwestycji do wspólnego korzystania, jak: parking, drogi dojazdowe, chodniki, zieleńce itp."

Strona pozwana podnosząc, że wymieniony budynek był wzniesiony jako jeden z trzech obiektów mieszkalnych w ramach określonego zadania inwestycyjnego i że tym samym, stosownie do statutu, powinien zostać rozliczony wspólnie z dwoma pozostałymi obiektami, wnosiła o oddalenie powództwa.

Wyrokiem z dnia 4 grudnia 1991 r. Sąd Rejonowy w Iławie powództwo uwzględnił. Sąd ten mianowicie nakazał pozwanej Spółdzielni Mieszkaniowej indywidualne rozliczenie bloku zajmowanego przez powodów i przyjęcie wartości jednego metra kwadratowego lokali na kwotę 379.600 zł. Według ustaleń Sądu przedmiotowy budynek został oddany do użytku w pierwszej dekadzie lipca 1989 r. W ramach tej samej inwestycji zostały oddane do użytku jeszcze dwa inne budynki, jeden z październiku 1989 r., drugi zaś w marcu 1990 r. Zasiedlając budynek powodowie uiścili wkłady mieszkaniowe we wskazanych przez pozwaną wysokościach. Po zakończeniu całej inwestycji Spółdzielnia Mieszkaniowa zażądała od nich dopłaty do tych wkładów w przybliżeniu po 700.000 zł za 1 m².

Sąd Rejonowy uznał, że właściwa interpretacja przepisów art. 208 § 1, art. 218 § 3 i art. 226 § 1 pr. spółdz. prowadzi do zajęcia stanowiska, że członek spółdzielni mieszkaniowej obowiązany jest uczestniczyć w kosztach budowy swojego lokalu mieszkalnego w części odpowiadającej rzeczywistym kosztom wybudowania budynku, w którym otrzymał mieszkanie. Nie można przeto akceptować sposobu rozliczenia powodów, dokonanego przez pozwaną Spółdzielnię, a polegającego na "uśrednieniu" kosztów budowy lokali, i w konsekwencji rozłożenia ciężaru tych kosztów na wszystkich członków, którzy otrzymali mieszkania w ramach tego samego zadania inwestycyjnego. W następstwie bowiem takiego sposobu rozliczenia członkowie, którzy zamieszkali w bloku oddanym wcześniej, pokrywają koszty budowy lokali przekazywanych do użytku w terminach późniejszych i to pomimo tego, że koszty te mogą w określonej sytuacji kształtować się znacznie wyżej niż koszty wzniesienia budynku zasiedlonego wcześniej.

W związku z rewizją strony pozwanej od wskazanego wyroku Sąd Wojewódzki powziął wątpliwość co do prawidłowości stanowiska Sądu I instancji i wobec tego na podstawie art. 391 k.p.c. przedstawił Sądowi Najwyższemu do rozstrzygnięcia przytoczone w sentencji zagadnienie prawne.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Okoliczności niniejszej sprawy wskazują, że przedmiotowe zagadnienie prawne dotyczy wysokości zarówno wkładów mieszkaniowych, jak i budowlanych, jako że sytuacja prawna powodów jest zróżnicowana, gdyż jedni z nich otrzymali mieszkania na zasadzie lokatorskiego prawa do lokalu, drudzy zaś - własnościowego prawa do lokalu. W tych warunkach problem wymaga rozpatrzenia w aspekcie trzech wchodzących tu w grę przepisów ustawy z dnia 16 września 1982 r. - Prawo spółdzielcze (Dz. U. Nr 30, poz. 210 ze z.m.): art. 208 § 1, art. 218 § 3 i art. 226 § 1.

Podstawowe znaczenie ma bezsprzecznie art. 208 § 1 pr. spółdz. mający charakter przepisu ogólnego. Stanowi on, że członek spółdzielni obowiązany jest uczestniczyć w kosztach budowy nieruchomości spółdzielczych przez wnoszenie wkładów mieszkaniowych lub budowlanych (...) zgodnie z postanowieniami statutu. Będący jego dopełnieniem, w odniesieniu do własnościowego prawa do lokalu, art. 226 § 1 pr. spółdz. również przewiduje, że obowiązki przewidziane w art. 208 § 1 pr. spółdz. członek wykonuje m.in. przez wniesienie wkładu budowlanego na zasadach określonych w statucie. Wysokość tego wkładu ma odpowiadać całości kosztów budowy przypadających na jego lokal. Jeżeli chodzi natomiast o lokatorskie prawo do lokalu, to odpowiedni przepis - art. 218 § 3 pr. spółdz. - ogranicza się do stwierdzenia, że obowiązki przewidziane w art. 208 § 1 pr. spółdz. członek wykonuje przez wniesienie wkładu mieszkaniowego w wysokości odpowiadającej części kosztów budowy przypadających na jego lokal. Nie zawiera zatem odesłania do postanowień statutowych co do zasad określenia wysokości wkładu mieszkaniowego. Niemniej jednak nie ulega najmniejszej wątpliwości, wystarczające jest bowiem w tej kwestii unormowanie zawarte w art. 208 § 1 pr. spółdz., że także i w tym ostatnim wypadku decydujące znaczenie ma regulacja statutowa.

Spółdzielcze stosunki mieszkaniowe w ogóle cechują się pewną swoistością. Przejawia się ona przede wszystkim w sposobie kształtowania treści praw i obowiązków członków. Kształtowanie to z reguły należy do materii statutowych. Z punktu widzenia istotny jest również przepis art. 5 pr. spółdz., który w szerokim zakresie, a w tym m.in. co do praw i obowiązków członków, odsyła do statutu. Co prawda, w niektórych, ściśle określonych wypadkach przepisy prawa spółdzielczego wyłączają swobodę spółdzielni w ustaleniu treści statutu, jednakowoż są to wyjątki od zasady. W zakresie rozważanego problemu takiego ograniczenia jednak nie ma. Prawo spółdzielcze bowiem nie określa zasad rozkładania kosztów budowy domu (domów), a tym samym mieszkaniowych oraz budowlanych, w konsekwencji pozostawiając te kwestie regulacji statutowej.

Wobec takiego stanu rzeczy pozwana Spółdzielnia zamieściła w swoim statucie odpowiednie postanowienia. Z uchwalonego w 1983 r. przez Zebranie Przedstawicieli Spółdzielni statutu (§ 15 ust. 1) wynika zaś, że przed przystąpieniem do realizacji inwestycji mieszkaniowych Rada Nadzorcza uchwala zasady rozliczania kosztów budowy i ustalania wkładów mieszkaniowych i budowlanych. Ze statutu tego wynika ponadto (§ 15 ust. 2), że koszty budowy oraz wkłady mieszkaniowe i budowlane ustala się dwuetapowo: wstępnie, gdy otrzymuje się przydział mieszkania oraz ostatecznie, po końcowym rozliczeniu z bankiem sfinansowania zadania inwestycyjnego. Z powyższego widać, że statut pozwanej posługuje się co prawda pojęciem "zadania inwestycyjnego", jednakże czyni to w powiązaniu jedynie z czasem rozliczenia kosztów budowy, nie przesądzając natomiast samej zasady tego rozliczenia, w szczególności, czy wynikowe koszty realizacji inwestycji mają być dzielone na poszczególne budynki mieszkalne i czy koszty wzniesienia tych budynków mają stanowić postawę rozliczenia mieszkań w nich zlokalizowanych. Tak więc statutowe unormowanie rozważanego zagadnienia jest dość ogólne, istotne jest jednak, iż statut zawiera upoważnienie dla Rady Nadzorczej do jego skonkretyzowania w stosownej uchwale. Uchwała taka została w dniu 24 maja 1983 r. przez Radę Nadzorczą podjęta i zgodnie z nią (pkt I ust. 2) podstawą ustalenia kosztów budowy lokali mieszkalnych są planowane koszty, ujęte w zbiorczym zestawieniu kosztów zadania inwestycyjnego w części przypadającej na lokale mieszkalne (koszty bezpośrednie i narzut kosztów pośrednich), natomiast podstawą ustalenia kosztów budowy lokalu mieszkalnego (pkt I ust. 4) jest średni koszt wynikający z podzielenia kosztów wskazanych uprzednio przez powierzchnię wszystkich lokali mieszkalnych, objętych zadaniem inwestycyjnym.

Z interesującego nas punktu widzenia istotna jest również okoliczność, że przedstawione zasady rozliczania kosztów budowy poszczególnych lokali uchwalone zostały przez kompetentne organy pozwanej Spółdzielni przed realizacją przedmiotowej inwestycji. Oznacza to tym samym, że zasady te zostały ukształtowanie w sposób wiążący zarówno dla powodów, jak i dla tych organów.

Rozpatrując zatem przedstawiony problem nie można pomijać treści wskazanych wyżej aktów wewnętrznych pozwanej Spółdzielni, zwłaszcza że, co już podkreślono na wstępie, przepisy prawa spółdzielczego zezwalają na jego uregulowanie przez same spółdzielnie. Skoro zaś tak, to na przedstawione przez Sąd Wojewódzki pytanie należało odpowiedzieć jak w sentencji.

OSNC 1992 r., Nr 11, poz. 198