Wyrok z dnia 1990-08-30 sygn. IV CR 236/90

Drukuj dokument lub zaznaczenie Kopiuj zaznaczony tekst bez formatowania

Sygn. akt IV CR 236/90

Wyrok z dnia 30 sierpnia 1990 r. 

Termin końcowy umowy zawartej na czas określony może oznaczać określone w niej zdarzenie; jednakże tylko takie zdarzenie można traktować jako termin ustania stosunku najmu, którego nastąpienie w przyszłości jest - w ramach rozsądnych ludzkich oczekiwań - oczywiście pewne.  

Przewodniczący: sędzia SN Z. Świeboda.

Sędziowie SN: J. Majewska, J. Niejadlik (sprawozdawca).

Sąd Najwyższy po rozpoznaniu sprawy z powództwa Spółdzielczego Klubu Sportowego (...) w R. o usunięcie z lokalu i z powództwa wzajemnego Spółdzielni Niewidomych w R. przeciwko Spółdzielczemu Klubowi Sportowemu (...) w R. o udostępnienie korzystania ze świetlicy na skutek rewizji pozwanej Spółdzielni Niewidomych w R. od wyroku Sądu Wojewódzkiego w Radomiu z dnia 24 listopada 1989 r.

zmienił zaskarżony wyrok w punkcie 1

w ten sposób, że termin opuszczenia tych pomieszczeń wyznaczył do dnia 30 czerwca r.; poza tym rewizję oddalił i koszty postępowania rewizyjnego wzajemne zniósł.

Uzasadnienie 

Pozwana Spółdzielnia Niewidomych zajmuje 14 pomieszczeń w budynku stanowiącym własność Spółdzielczego Klubu Sportowego (...) przy ulicy Wernera 29/31 w R., na podstawie umowy najmu zawartej dnia 30 października 1986 r. Czynsz najmu określiły strony na kwotę po 70 zł miesięcznie za 1 m² powierzchni użytkowej. W § 9 tej umowy zaś postanowiły, "że umowa najmu zostaje zawarta na czas nieokreślony, tj. do chwili kiedy nastąpi oddanie do użytku... najemcy własnego lokalu i całkowitego opuszczenia pomieszczeń dotychczas zajmowanych przez najemcę przy ulicy Wernera 29/31". Przygotowania do budowy tego obiektu nie wyszły jednak poza fazę opracowywania dokumentacji technicznej. Pismem z dnia 11 marca 1988 r. strona powodowa wypowiedziała, ze skutkiem na dzień 30 czerwca 1988 r. umowę najmu i wezwała do wydania jej lokali przez pozwaną Spółdzielnię. We właściwym czasie jednak najemca nie opuścił zajmowanych lokali. W tej sytuacji wynajmujący wystąpił z powództwem o nakazanie stronie pozwanej, żeby - wobec wygaśnięcia stosunku najmu - wydała mu te pomieszczenia, które do dnia 30 czerwca 1988 r. były przedmiotem najmu. W odpowiedzi na pozew pozwana Spółdzielnia powołując się na to, że wypowiedzenie nie doprowadziło do rozwiązania umowy najmu zawartej na czas określony - wniosła o oddalenie powództwa oraz wytoczyła powództwo wzajemne o oddanie jej "bezprawnie zajętego pomieszczenia świetlicy, które zgodnie z umową najmu przekazane zostało do wyłącznej dyspozycji pozwanej". W toku postępowania Spółdzielczy Klub Sportowy (...) wyraził gotowość kontynuowania stosunku najmu wyznaczając wysokość czynszu na 2.300 zł miesięcznie za 1 m² powierzchni użytkowej, ale na tę propozycję nie przystała pozwana Spółdzielnia. Uznając wypowiedzenie za skuteczne, Sąd Wojewódzki uwzględnił powództwo SKS (...) i jednocześnie oddalił powództwo wzajemne.

W rewizji - powołującej podstawy zaskarżenia z art. 368 pkt 1, 3 i 4 k.p.c. - strona pozwana wnosiła o uchylenie tego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi Wojewódzkiemu w Radomiu.

Rewizja jest tylko częściowo uzasadniona.

Mylny jest zarzut niewyjaśnienia sprawy. O tym, jakie okoliczności - jako istotne (art. 227, 316 § 1 k.p.c.) - wymagały wyjaśnienia, decydują te przepisy prawa materialnego, które powinny być zastosowane w rozpoznawanej sprawie. Treść umowy najmu wraz z art. 673 k.c. wskazują, że w postępowaniu przed Sądem Wojewódzkim istotna kwestia sprowadzała się w zasadzie do odpowiedzi na pytanie, czy strony wiązała umowa najmu zawarta na czas określony, czy też czas trwania najmu nie został w tej umowie oznaczony. Pominięto okoliczności, że pozwana Spółdzielnia była - w chwili zawierania umowy najmu - członkiem powodowego Klubu i opłaca na bieżąco składki członkowskie; nie mogła zatem konkretyzować podstawy rewizyjnej z art. 368 pkt 3 k.p.c.

Odpaść musi również zarzut, że Sąd Wojewódzki, z ustalonych faktów, wyprowadził wadliwe wnioski co do stosowania prawa materialnego. Skutki czynności prawnej - a więc i czas trwania stosunku najmu - można ograniczyć w czasie. Nie można odmówić racji pozwanej Spółdzielni, że termin końcowy umowy zawartej na czas określony nie musi być wskazany co do dnia, lecz można go określić zdarzeniem, którego nastąpienie w konkretnej sytuacji przewidują umawiające się strony (orz. SN z dnia 15 grudnia 1956 r. 3 Cr 35/56 - PiP 1957, z. 9, str. 477 oraz orz. SN z dnia 6 lipca 1963 r. III CR 161/63 - OSNCP 1964, z. 7-8, poz. 152). Trafnie jednak Sąd Wojewódzki przytacza, że ważne zastrzeżenie terminu konkretyzować może tylko takie zdarzenie, którego nastąpienie w przyszłości jest pewne. Tak więc termin końcowy umowy zawartej na czas określony może oznaczać określone w niej zdarzenie; jednakże tylko takie zdarzenie można traktować jako termin ustania stosunku najmu, którego nastąpienie w przyszłości jest - w ramach rozsądnych ludzkich oczekiwań - oczywiście pewne. Brzmienie przytoczonego w części wstępnej drugiego zdania § 9 umowy najmu wskazuje na zamiar kontynuowania przez strony stosunku najmu dopóty, dopóki najemca nie wystawi własnego budynku. Nie mogąc jednak - nawet w przybliżeniu - uściślić chwili nastąpienia tego zdarzenia, w pierwszym (zasadniczym) zdaniu strony ustaliły, że "umowa zostaje zawarta na czas nieokreślony" (art. 65 k.c.). Uwarunkowanie - w postaci wzniesienia w przyszłości budowli - czasu ustania stosunku najmu (art. 116 § 2, 89 k.c.) nie może być potraktowane jako zdarzenie, co do którego można uznać, że w przyszłości nastąpi na pewno. Dysponując bowiem nawet gruntem pod budowę i dokumentację techniczną, najemca - nie mając środków finansowych wystarczających na ten cel - może odstąpić od zamiaru prowadzenia budowy zapowiedzianej w umowie najmu. Skoro tak - to strona skarżąca nie może skutecznie kwestionować poglądu Sądu Wojewódzkiego, że strony wiązała - podlegająca wypowiedzeniu (art. 673, 675 k.c.) - umowa najmu.

Trudno się zgodzić z zarzutem, że - w każdym razie - uznaniu wypowiedzenia tej umowy za skuteczne sprzeciwiały się zasady współżycia społecznego (art. 5 k.c.). Podniesionego zarzutu nie konkretyzuje - sama przez się - okoliczność, że pozwana Spółdzielnia prowadzi także działalność rehabilitacyjną, a 51% osób zatrudnionych w produkcji - to ludzie niewidomi, którym zagraża utrata zatrudnienia. Sąd Wojewódzki zwrócił przecież uwagę i na to, że powodowy SKS (...) - rezygnując z prowadzenia na własny rachunek w odzyskanych lokalach działalności gospodarczej - wyraził gotowość kontynuowania stosunku najmu, jeżeli otrzyma godziwy czynsz od pozwanej Spółdzielni (§ 7 umowy). Żądanie zapłaty - zamiast ustalonego przed czterema laty - podwyższonego czynszu usprawiedliwiał przecież spadek siły nabywczej pieniądza, a proponowana kwota, po 2.300 zł miesięcznie za 1 m² powierzchni użytkowej lokalu, odpowiada - jak to ustalił Sąd Wojewódzki - czynszowi, jaki za podobne lokale zajmowane w tym samym budynku płacą inni najemcy powodowemu Klubowi. Odmawiając płacenia czynszu najmu przewyższającego 1.500 zł za 1 m², nie może więc pozwana Spółdzielnia skutecznie podnosić, że oddaleniu powództwa sprzeciwiały się zasady wskazane w art. 5 k.c., skoro w ciągu 4 lat nie rozpoczęła budowy domu zapowiedzianej w umowie najmu.

Możliwe jest jednak - a w danej sytuacji nawet konieczne - osłabienie nakazu opróżnienia pomieszczeń, zawartego w zaskarżonym wyroku. Niezwłoczne opróżnienie tych pomieszczeń byłoby wielce utrudnione dla pozwanej Spółdzielni. Mając - poza tym - na względzie, że zatrudnia ona w znacznej części ludzi niewidomych, Sąd Najwyższy wprowadził więc korekturę (art. 390 § 2 k.p.c.) tego wyroku przez wyznaczenie stronie pozwanej terminu do dnia 30 czerwca 1992 r. do wykonania nakazu zawartego w zwalczanym przez nią wyroku (art. 320 k.p.c.). Nie jest to jednak jednoznaczne z aprobatą płacenia za korzystanie z tych lokali kwotami pieniężnymi odpowiadającymi dotychczasowemu czynszowi najmu.

W pozostałej części rewizja ulega oddaleniu (art. 387 k.p.c.). Względy bowiem przytoczone w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku sprzeciwiały się również orzeczeniu zgodnie z żądaniem zgłoszonym w powództwie wzajemnym.

Rozstrzygnięcie o kosztach postępowania rewizyjnego znajduje uzasadnienie w art. 100 k.p.c.

OSNC 1991 r., Nr 10-12, poz. 125