Uchwała z dnia 1986-03-08 sygn. III CZP 10/86

Drukuj dokument lub zaznaczenie Kopiuj zaznaczony tekst bez formatowania

Sygn. akt III CZP 10/86

Uchwała z dnia 8 marca 1986 r.

Przewodniczący: sędzia SN J. Szachułowicz (sprawozdawca). Sędziowie SN: K. Olejniczak, M. Sychowicz.

Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Jerzego K. przeciwko Bronisławowi B., Annie K., Deonizji Józefie R. oraz Antoniemu i Jadwidze małż. K. o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli po rozpoznaniu na posiedzeniu jawnym zagadnienia prawnego przekazanego przez Sąd Wojewódzki w Bydgoszczy postanowieniem z dnia 30 grudnia 1985 r. do rozstrzygnięcia w trybie art. 391 k.p.c.:

"Czy w przypadku błędnego oznaczenia działki gruntu jako przedmiotu sprzedaży w umowie notarialnej przy równoczesnym stwierdzeniu w tej umowie, że kupujący jest już w posiadaniu przedmiotu sprzedaży, którym w istocie była określona w terenie podczas rokowań działka o innym oznaczeniu ewidencyjnym, usprawiedliwione jest przyjęcie, iż zgodnie z ogólną regułą falsa demonstratio non nocet kupujący może wbrew woli sprzedawcy domagać się od sądu wyjaśnienia rzeczywistej woli kontrahentów, a przez to doprowadzenia do obowiązywania czynności prawnej o treści zgodnej z wynikiem rokowań; w razie zaś odpowiedzi pozytywnej, w drodze jakiego roszczenia kupujący mógłby domagać się sprostowania oznaczenia nieruchomości?"

podjął następującą uchwałę:

W wypadku omyłkowego oznaczenia nieruchomości w umowie sprzedaży nabywca może domagać się wyjaśnienia przez sąd rzeczywistej woli kontrahentów w drodze powództwa o ustalenie stosunku prawnego (art. 189 k.p.c.).

Uzasadnienie

Strona powodowa w zamiarze nabycia części nieruchomości rolnych, wchodzących w skład większego gospodarstwa rolnego, podjęła pertraktacje z właścicielami nieruchomości Bronisławem i Marią małż. B. Wiosną 1977 r. nastąpiło między nimi uzgodnienie istotnych warunków umowy, okazanie przedmiotu zamierzonej sprzedaży oraz faktyczne jego wydanie przed formalnym przeniesieniem własności, które nastąpiło 14 października 1977 r. w PBN w I. W § 5 umowy strony oświadczyły, że kupujący jest już w posiadaniu nabywanych działek. Zbywcy podali do treści aktu notarialnego, że sprzedają działki oznaczone nr ewidencyjnym: większą nr 90 i mniejszą nr 91, a nabywca był przekonany, że nabywa działki uprzednio mu wydane nr 99 i 91. Powód w celu usunięcia tej niezgodności wystąpił z powództwem przeciwko jednemu zbywcy i następcom prawnym drugiego zbywcy o przeniesienie na niego własności działki nr 99, będącej zgodnie z jego wolą przedmiotem nabycia, a ponieważ działka ta w późniejszym czasie została przekazana osobom trzecim w zamian za emeryturę, powód domagał się ustalenia, że nabywców nie chroni rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych.

Sąd Rejonowy oddalił powództwo, uznając, że w okolicznościach sprawy powinien domagać się ochrony swoich praw w drodze powództwa opartego na przepisie art. 189 k.p.c., lecz powództwo takie jest niedopuszczalne, wobec naruszenia jego praw, i dla uzasadnienia swojego stanowiska powołał się na wyrok Sądu Najwyższego z dnia 13 kwietnia 1965 r. II Cr 266/64 (OSPiKA 1966, z. 7-8, poz. 166). Sąd Wojewódzki przy rozpoznawaniu rewizji powziął poważną wątpliwość objętą pytaniem prawnym i przekazał ją do rozstrzygnięcia Sądowi Najwyższemu.

Zdaniem Sądu Wojewódzkiego, wątpliwe jest, czy na żądanie jednej ze stron dokonanej czynności możliwe jest, i na jakiej podstawie prawnej, ustalenie rzeczywistej woli stron zgodnej z wynikiem rokowań. Jako przykład rozwiązania rozważanej trudności Sąd Wojewódzki przytoczył orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 30 marca 1971 r. III CRN 8/71 (OSNCP 1971, z. 12, poz. 216). Jego zdaniem, przy przyjęciu, że mylne oznaczenie działki jako przedmiotu sprzedaży powinno podlegać ocenie na podstawie art. 84 k.c., zastosowanie tego przepisu w okolicznościach sprawy prowadzi do uznania nieważności czynności prawnej i powód poszukujący ochrony zmierzającej do równoczesnego uznania go za nabywcę innej działki nie osiągnie swojego celu.

Sąd rewizyjny zakłada także możliwość przyjęcia zwykłej pomyłki, a nie błędu w oświadczeniu woli, lecz nie wskazuje sposobu sądowej ochrony dla rozwiązania takiej sytuacji.

Sąd Najwyższy udzielając odpowiedzi miał na uwadze, co następuje:

Prawidłowa ocena twierdzeń procesowych powoda oraz kierunek prowadzenia dowodów jednoznacznie wskazują na cel wszczętego procesu. Powód pragnie uzyskania orzeczenia ustalającego, że jest właścicielem innej nieruchomości niż wymieniona w umowie notarialnej, która była przedmiotem negocjacji i przedmiotem woli zbycia i woli nabycia. Temu celowi nie może służyć powództwo oparte na przepisie art. 84 k.c., gdyż orzeczenie sądowe kontrolujące zasadność uchylenia się od skutków prawnych oświadczenia woli może prowadzić do ustalenia nieważności czynności prawnej, lecz nie do równoczesnego ustalenia ważnego dokonania czynności o innej treści, jak to może mieć miejsce w przypadku pozorności. Powołanie się na orzeczenie Sądu Najwyższego dnia 30 marca 1971 r. III CRN 8/71 (OSNCP 1971, z. 12, poz. 216) nie jest trafne, wprawdzie orzeczenie to wiąże się również z mylnie oznaczoną działką w decyzji administracyjnej, a następnie w akcie notarialnym i w dziale I księgi wieczystej, to jednak stan faktyczny sprawy jest inny, gdyż PBN na jednostronny wniosek Skarbu Państwa dokonało zmiany w dziale I księgi wieczystej dotyczącej sprostowania omyłkowego oznaczenia działki. Przedmiotem rozstrzygnięcia była zupełnie inna kwestia. Sąd Najwyższy rozważał, czy wniosek jednej strony uczestniczącej w czynności prawnej nabycia nieruchomości, w której mylnie oznaczono działkę, może stanowić podstawę do stosownego dokonania zmian w dziale I księgi wieczystej.

Zdaniem Sądu Najwyższego, podstawą zmian w dziale I księgi wieczystej dotyczącej geodezyjnego oznaczenia nieruchomości może być zgodne oświadczenie obu stron o sprostowaniu treści aktu notarialnego bądź uchylenie się od skutków prawnych oświadczenia woli potwierdzone wyrokiem deklaratoryjnym. Powyższe orzeczenie nie przesądza, że istnieją tylko dwa sposoby usunięcia wspomnianej niezgodności. Z powołanego orzeczenia Sądu Najwyższego wcale nie wypływa wniosek, że tylko zgodne oświadczenie woli obu stron w formie zastrzeżonej dla czynności prawnej oraz uchylenie się od skutków prawnych oświadczenia woli wyczerpuje zakres środków prawnych prowadzących do prawidłowego oznaczenia przedmiotu nabycia.

Poza wymienionymi już środkami dopuszczalne jest także powództwo o ustalenie stosunku prawnego (art. 189 k.p.c.) bądź na podstawie określającej charakter umowy rozporządzenia (sprzedaż, ustanowienie wieczystego użytkowania, zamiana, darowizna), bądź na podstawie art. 33 prawa rzecz., a obecnie - w świetle nowych uregulowań - art. 10 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. Nr 19, poz. 147) o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.

Dlatego w okolicznościach sprawy powód może doznać ochrony w drodze powództwa o ustalenie stosunku prawnego na podstawie art. 189 k.p.c., w oparciu o prawnomaterialną podstawę określoną w art. 535 k.c. w związku z art. 155 k.c. Ponieważ między stronami sporne jest nabycie nieruchomości w oznaczeniu ewidencyjnym działki, dopuszczalne jest ustalenie treści czynności prawnej zgodnie z wolą stron z uwzględnieniem tej właśnie spornej okoliczności.

Powód ma interes prawny w szczególnym ustaleniu wszystkich elementów umowy, gdyż jego prawa do nabytej i posiadanej nieruchomości mogą być zagrożone. Zgodnie bowiem z treścią aktu notarialnego powód posiada działkę należącą formalnie do osób trzecich jako następców zbywcy. W tym zagrożeniu uwidacznia się interes prawny nabywcy, czyli powoda. Nie można jednak podzielić poglądu Sądu Rejonowego wyrażonego z powołaniem się na wyrok Sądu Najwyższego, że powództwo o ustalenie stosunku prawnego w sprawie niniejszej jest niedopuszczalne. Sąd Najwyższy w powołanym wyroku rozważał wzajemny stosunek powództwa o ustalenie i powództwa o wydanie rzeczy w sytuacji, kiedy powód miał tytuł prawny do nieruchomości, a jej nie posiadał i zamiast wystąpić o jej wydanie, wystąpił o ustalenie stosunku prawnego.

W rozpoznawanej sprawie występuje zupełnie inny stan faktyczny. Powód jest posiadaczem nieruchomości, którą mu wydali zbywcy i wydali jako przedmiot zbycia, a mylnie podano do treści aktu notarialnego numer ewidencyjny działki. Dlatego w sprawie nie zachodzi zależność, jaką zajmował się Sąd Najwyższy w przytoczonym orzeczeniu. Nasuwa się także uzasadniona wątpliwość, czy w sprawie zachodzi błąd co do treści umowy w rozumieniu art. 84 k.c., a nie oczywista omyłka faktyczna związana z geodezyjno-ewidencyjnym oznaczeniem nieruchomości. Omyłka, jaką popełniono przy sporządzaniu umowy sprzedaży, dotyczy elementu, który nie wiąże się z jej istotą, jeśli się zważy, że przedmiot nabycia został ustalony zgodnie z wolą obu stron i wydany powodowi jeszcze przed sporządzeniem aktu notarialnego, w którym zamieszczono oświadczenie woli o tym fakcie w § 5 umowy.

Usunięcie omyłki w rozważanej rozbieżności możliwe jest także na drodze wytoczenia powództwa o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem, gdyż istota sporu sprowadza się do sprostowania omyłki w dziale I księgi wieczystej, dotyczącej opisu nieruchomości.

Z przytoczonych argumentów udzielono odpowiedzi objętej uchwałą.

OSNC 1987 r., Nr 1, poz. 12