Wyrok z dnia 1985-11-08 sygn. III CRN 343/85

Drukuj dokument lub zaznaczenie Kopiuj zaznaczony tekst bez formatowania

Sygn. akt III CRN 343/85

Wyrok z dnia 8 listopada 1985 r.

Oddalenie na podstawie art. 5 k.c. powództwa spółdzielni mieszkaniowej przeciwko byłemu najemcy garażu o eksmisję z tego garażu musi być - z reguły - uznane za bezpodstawne. gdyż prowadziłoby do trwałego uzyskania przez taką osobę prawa przysługującego jedynie członkowi spółdzielni na podstawie przydziału.

Przewodniczący: sędzia SN K. Kołakowski (sprawozdawca). Sędziowie SN: A. Gola, Ł. Grygołajtys.

Sąd Najwyższy po rozpoznaniu sprawy z powództwa Nauczycielskiej Spółdzielni Budowlano-Mieszkaniowej w W. przeciwko Ryszardowi F. o eksmisję z garażu na skutek rewizji nadzwyczajnej Ministra Sprawiedliwości od wyroku Sądu Wojewódzkiego w Warszawie z dnia 11 marca 1985 r.

uchylił zaskarżony wyrok i poprzedzający go wyrok Sądu Rejonowego dla m.st. Warszawy z dnia 20 grudnia 1984 r. i przekazał sprawę temu Sądowi do ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia o wpisie od rewizji nadzwyczajnej.

Uzasadnienie

Sąd Rejonowy dla m.st. Warszawy oddalił powództwo Nauczycielskiej Spółdzielni Budowlano-Mieszkaniowej w W. przeciwko Ryszardowi F. o nakazanie opróżnienia boksu garażowego nr 37 przy ul. Wiejskiej 20 i wydania go powodowej Spółdzielni. Sąd ten ustalił, że w dniu 28 sierpnia 1968 r. została zawarta między stronami umowa najmu, przewidująca wniesienie przez pozwanego wkładu budowlanego w pełnej wysokości, gdyż spośród członków spółdzielni brak było osób chętnych do ponoszenia kosztów budowy garaży. Zdaniem tego Sądu, wypowiedzenie umowy i żądanie eksmisji pozwanego po 16 latach użytkowania garażu zgodnie z jego przeznaczeniem i nałożonymi obowiązkami byłoby sprzeczne z art. 5 k.c.

Rewizja powodowej Spółdzielni od tego wyroku została oddalona przez Sąd Wojewódzki w Warszawie. Sąd ten uznał, że obowiązujący w spółdzielni regulamin dopuszczał możliwość zbudowania garażu i otrzymania jego przydziału przez osoby nie będące jej członkami w przypadku braku kandydatów wśród członków. Na takich warunkach pozwany otrzymał przydział, co wynika zarówno z zeznań świadków, jak i treści umowy zawartej między stronami w dniu 27 grudnia 1968 r. W umowie tej nie odesłano do postanowień kodeksu cywilnego o najmie, lecz do postanowień regulaminu finansowania budowy, przydziału i użytkowania garaży w powodowej Spółdzielni, wskazując, że umowa o użytkowanie "vel najem" garażu wygasa w przypadkach określonych w tym regulaminie. Żaden z tych przypadków nie został wykazany, a bez znaczenia jest zmiana przez pozwanego miejsca zamieszkania na odległe od garażu. Spółdzielnia może zaspokoić potrzeby swoich członków przez zbudowanie nowych garaży. W konkluzji Sąd ten uznał, że żądanie pozwu pozostaje w sprzeczności z warunkami korzystania z garażu określonymi w umowie z dnia 27 grudnia 1968 r. i postanowieniami obowiązującego wówczas regulaminu, a także z zasadami współżycia społecznego. Dlatego bez znaczenia jest powoływanie się spółdzielni na uprawnienie pozwanego do otrzymania po zwrocie garażu zrewaloryzowanej kwoty poniesionych kosztów, na statut Spółdzielni i przepisy kodeksu cywilnego o najmie.

Wyrok Sądu Wojewódzkiego zaskarżył rewizją nadzwyczajną Minister Sprawiedliwości, który zarzucając naruszenie prawa materialnego (w tym art. 5 k.c.) oraz prawa procesowego wniósł o uchylenie tego wyroku i poprzedzającego go wyroku Sądu Rejonowego i o przekazanie sprawy temu Sądowi do ponownego rozpoznania. W uzasadnieniu tych zarzutów podniesiono, że nie zostały wyjaśnione w dostatecznym stopniu okoliczności związane z umową z dnia 27 grudnia 1968 r., w której określono pozwanego jako członka spółdzielni, którym bezspornie nigdy nie był, a na której odpisie załączonym do pozwu brak jest podpisów przedstawicieli zarządu powodowej spółdzielni, a nawet ich wymienienia jako upoważnionych do reprezentowania powódki. Skoro odnaleziona w toku procesu umowa stron z dnia 28 sierpnia 1968 r., będąca umową najmu, stanowi, że może ulec wypowiedzeniu przez każdą ze stron bez podania przyczyn, orzeczenia bazujące na umowie z dnia 27 grudnia 1968 r. nie mogą się ostać.

Sąd Najwyższy uznał rewizję nadzwyczajną za uzasadnioną.

Zaskarżony wyrok Sądu Wojewódzkiego zapadł - przede wszystkim - z rażącym naruszeniem uprawnień sądu rewizyjnego. Sąd Rejonowy ustalił, że w § 2 regulaminu przewidziano możliwość przyznania garażu osobie nie będącej członkiem spółdzielni na zasadzie umowy najmu, jeżeli brak jest kandydatów spośród członków Spółdzielni, "tak jak miało to miejsce w wypadku pozwanego". Uznał jednak, że skoro pozwany wniósł wkład budowlany w pełnej wysokości, przestrzega regulaminu (który dopuszcza użytkowanie garaży przez osoby nie będące członkami Spółdzielni) i regularnie opłaca świadczenia, to wypowiedzenie umowy po 16 latach użytkowania garażu i żądanie eksmisji byłoby sprzeczne z art. 5 k.c.

Sąd Wojewódzki oparł swoje rozstrzygnięcie na własnych, odmiennych ustaleniach faktycznych, przyjmując za bezsporne, że z umowy zawartej w dniu 27 grudnia 1968 r. wynika, iż pozwany otrzymał przydział garażu, a warunki korzystania z niego i wygaśnięcie umowy o użytkowanie "vel najem" uregulowane zostały w postanowieniach obowiązującego wówczas regulaminu, stanowiącego integralną część umowy. Żądanie pozwu Sąd ten uznał za niezgodne z warunkami umowy z dnia 27 grudnia 1968 r. i postanowieniami regulaminu co do wygaśnięcia umowy, "a także z zasadami współżycia społecznego". Sąd rewizyjny nie dysponował nowymi dowodami ani ich nie przeprowadził, a także nie wskazał podstaw poczynienia tych nowych ustaleń (art. 385 k.p.c.).

Mimo iż pozew złożony został w kilka miesięcy po wypowiedzeniu pozwanemu umowy najmu garażu, sprawa nie została należycie przygotowana pod względem dowodowym. Także w okresie korzystania przez pozwanego z boksu garażowego powodowej Spółdzielni poszczególne jej jednostki organizacyjne rozbieżnie traktowały zakres jego uprawnień. Nie zwalniało to jednak sądów obu instancji od obowiązku należytego wyjaśnienia i ustalenia rzeczywistej treści stosunków faktycznych i prawnych (art. 3 § 2 k.p.c.), i to tym bardziej, że ostatecznie powodowa Spółdzielnia przedstawiła pełniejszą dokumentację, wyjaśniając źródła niekonsekwencji, wiążące się z tym, że pozostałe tego rodzaju umowy zawarte były z członkami Spółdzielni.

W świetle bezspornych dokumentów trafne było ustalenie Sądu Rejonowego, że w uwzględnieniu podania pozwanego zarząd powodowej Spółdzielni postanowił decyzją z dnia 20 sierpnia 1968 r. zawrzeć z pozwanym umowę najmu garażu nr 37 na zasadach określonych w załączonej umowie. Zawarta między stronami w dniu 28 sierpnia 1968 r. umowa najmu przewidywała obowiązek wypłacenia przez najemcę wkładu garażowego i możliwość wypowiedzenia umowy w okresie 3 miesięcy bez podawania przyczyn, a na wypadek jej rozwiązania - zwrot nie umorzonej części wkładu garażowego. Pozwany potwierdził zawarcie umowy na takich warunkach. Wprawdzie nie odnaleziono w Spółdzielni regulaminu obowiązującego w dacie zawarcia tej umowy, jednak pozostaje to bez znaczenia, skoro w umowie tej wyczerpująco uregulowano stosunki stron, nie odsyłając do takiego regulaminu.

Do pozwu załączono dokument noszący datę 27 grudnia 1968 r., nazwany umową o użytkowanie garażu i odwołujący się do faktu członkostwa pozwanego w powodowej Spółdzielni oraz do przepisów regulaminu finansowania, budowy, przydziału i użytkowania garaży w NSBM w Warszawie, który stanowić miał integralną część tej umowy. W dokumencie tym nie wskazano, kto umowę tę miał zawrzeć w imieniu Spółdzielni, i brak jest podpisów osób upoważnionych do działania w imieniu Spółdzielni. To, że Spółdzielnia powołała się w pozwie i w piśmie do pozwanego z dnia 18 grudnia 1981 r., że dokonuje wypowiedzenia umowy najmu z tej daty, nie mogło prowadzić do ustalenia, że tego rodzaju umowa istotnie została zawarta. Przekonuje o tym stanowisko samego pozwanego, który w odpowiedzi na pozew nie powoływał się na bezpodstawność rozwiązania umowy "użytkowania", a twierdził jedynie, że "wraz ze spisaniem umowy wniósł do Spółdzielni wkład budowlany", a zatem powołał się na umowę najmu z dnia 28 sierpnia 1968 r., ponieważ wówczas wniósł wskazany w niej wkład.

Sąd Wojewódzki więc dowolnie przyjął, że wiąże strony umowa z dnia 27 grudnia 1968 r. i zasady wynikające z regulaminu obowiązującego w chwili jej zawarcia co do warunków jej wygaśnięcia. Stanowisko Sądu Wojewódzkiego było przy tym oczywiście niekonsekwentne. Z jednej bowiem strony Sąd ten uwzględnił, że pozwany nie był członkiem powodowej Spółdzielni, z drugiej zaś przyjął, że mają do niego zastosowanie te wszystkie postanowienia regulaminu, które odnoszą się do użytkowania garaży przez członków, którym je przydzielono. Jednakże w zebranym materiale dowodowym sprawy brak jest dowodu, na którym mogłoby być oparte ustalenie tego Sądu, że pozwany otrzymał przydział garażu do użytkowania. Zgodnie z § 2 regulaminu o przydzielenie garażu przez zarząd Spółdzielni mógł się ubiegać każdy jej członek (spełniający dalsze wymagania), osoby zaś, które nie są członkami Spółdzielni, mogły otrzymać garaż wyłącznie na zasadzie umowy najmu, i to jedynie w przypadku braku kandydatów spośród członków Spółdzielni.

Tego rodzaju unormowanie - co sądy obu instancji w istocie pominęły - miało oparcie w powołanym w § 1 regulaminu przepisie art. 134 ustawy o spółdzielniach i ich związkach. Stosownie do jego § 2 pkt 2 spółdzielnie mogły przydzielać lokale użytkowe osobom prawnym będącym ich członkami (art. 136 § 2 ustawy), takie lokale zaś wynajmować - innym osobom (por. także art. 154 tej ustawy).

Także w odniesieniu do członków spółdzielni, Sąd Najwyższy powołując się na zwyczaj, który rozpowszechnił się w spółdzielniach mieszkaniowych, wskazał (w wyroku z dnia 26 czerwca 1984 r., I CR 143/84, OSNCP 1985, z. 2-3, poz. 38), że pomieszczenia nie traktowane jako lokal użytkowy, a zaspokajające ich uboczne potrzeby, takie jak m.in. garaże na samochody, mogły być nawet członkom przyznawane na różnych warunkach, w tym także swoistego najmu.

Trafnie wskazano w tych okolicznościach w rewizji nadzwyczajnej, że sprawa wymaga uzupełniającego wyjaśnienia. Przede wszystkim - Sąd Rejonowy powinien zażądać z powodowej Spółdzielni oryginału dokumentu z dnia 27 grudnia 1968 r. dołączonego do pozwu w odpisie; a także wyjaśnić - co najmniej przez przesłuchanie pozwanego - okoliczności związane z jego podpisaniem przez pozwanego. Powinien Sąd ten mieć na uwadze postanowienie § 11 ust. 2 regulaminu i rozważyć, czy także i w tym wypadku (o czym świadczy wstępna treść tego dokumentu) mechanicznie nie traktowano pozwanego, jak członka spółdzielni, tak jak to miało miejsce w piśmie z dnia 25 września 1984 r. (a więc po wypowiedzeniu umowy) określającym pozwanego jako "właściciela boksu" garażowego. Tylko bowiem w razie ustalenia w sposób pozytywny, że - mimo sprzeczności z regulaminem - doszło do wiążącego traktowania pozwanego nie tylko jako najemcy garażu, ale i jego "użytkownika" na warunkach określonych w tym regulaminie, mogłoby być usprawiedliwione rozważanie przesłanek wygaśnięcia takiej umowy.

Jeśli zaś dalsze wyjaśnienia okoliczności sprawy potwierdzą, że strony wiąże jedynie umowa najmu z dnia 28 sierpnia 1968 r., to Sąd Rejonowy powinien mieć na uwadze, że za bezpodstawne musi być - z reguły - uznane oddalenie na podstawie art. 5 k.c. powództwa o eksmisję z garażu po wypowiedzeniu przez spółdzielnię mieszkaniową umowy najmu z osobą nie będącą jej członkiem, gdyż prowadziłoby to do trwałego uzyskania przez najemcę takiego prawa, jakie według wewnętrznych uregulowań może przysługiwać jedynie członkowi spółdzielni na podstawie dokonanego na jego rzecz przydziału. Ubocznie więc jedynie podkreślić również należy, że co do przesłanek zastosowania art. 5 k.c. sądy obu instancji nie przeprowadziły jakiegokolwiek postępowania dowodowego, pomijając również i to, że pozwany od wielu lat zamieszkuje w dzielnicach odległych od budynku, w którym zajmuje garaż.

Z tych względów i na podstawie art. 422 § 2 k.p.c. Sąd Najwyższy orzekł, jak w sentencji.

OSNC 1986 r., Nr 10, poz. 161