Uchwała z dnia 1983-07-11 sygn. III CZP 27/83

Drukuj dokument lub zaznaczenie Kopiuj zaznaczony tekst bez formatowania

Sygn. akt III CZP 27/83

Uchwała z dnia 11 lipca 1983 r.

Przewodniczący: sędzia SN J. Pietrzykowski. Sędziowie SN: J. Majorowicz (sprawozdawca), A. Wielgus.

Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Czesławy M. przeciwko Halinie H., Beacie M. i Sławomirowi M. o ustalenie po rozpoznaniu na posiedzeniu jawnym zagadnienia prawnego przekazanego przez Sąd Wojewódzki w szczecinie postanowieniem z dnia 22 marca 1983 r. do rozstrzygnięcia w trybie art. 391 k.p.c.:

"1. Czy osoba trzecia, która wzniosła wspólnie z wieczystym użytkownikiem na gruncie będącym w wieczystym użytkowaniu dom mieszkalny nabyła - na zasadzie pierwotnego nabycia własności - prawo współwłasności tego domu?

2. Czy osoba ta, na zasadzie art. 189 k.p.c., może dochodzić ustalenia, że jest współwłaścicielem budynku, jeżeli nie dochodzi równocześnie na zasadzie art. 231 § 1 k.c. przeniesienia na jej rzecz części wieczystego użytkowania działki?"

podjął następującą uchwałę:

Osoba trzecia, która wzniosła wspólnie z wieczystym użytkownikiem dom mieszkalny, nie staje się przez to współwłaścicielem tego domu. Osobie tej przysługuje natomiast - przy zachowaniu przesłanek z art. 231 § 1 k.c. - prawo domagania się przeniesienia na nią udziału w wieczystym użytkowaniu oraz przeniesienia własności do części budynku.

Uzasadnienie

Przedstawione w trybie art. 391 k.p.c. przez Sąd Wojewódzki budzące poważne wątpliwości zagadnienie prawne wyłoniło się na tle następującego stanu faktycznego:

Wyrokiem z dnia 26.X.1982 r. Sąd Rejonowy ustalił, że nieruchomość położona w S. przy ul. Różyckiego 23, posiadająca księgę wieczystą Kw Nr (...) w Państwowym Biurze Notarialnym w Szczecinie, składająca się z parceli będącej w wieczystym użytkowaniu, zabudowanej domem mieszkalnym, stanowi współwłasność powódki Czesławy M. i pozwanych Haliny H., Beaty M. i Sławomira M. W pozostałej części powództwo oddalił oraz orzekł o kosztach procesu.

Sąd Rejonowy ustalił, że powódka i Henryk M. - były mąż Haliny H. i ojciec pozwanych Beaty i Sławomira M. - są rodzeństwem. Powódka od 1963 r., pracując jako kierowca, a ponadto dzierżawiąc działkę o pow. 1 ha, uzyskiwała znaczne dochody.

W 1963 r. rodzina podjęła decyzję o nabyciu działki i wspólnej budowie domu dla powódki i jej brata Henryka M. Od Państwowego Funduszu Ziemi została nabyta działka przy ul. Różyckiego 23 w S. o pow. 6,21 ara za pieniądze ojca powódki. W wyniku wcześniejszego wniosku powódki o lokalizację budowy PMRN w S. w dniu 8.III.1965 r. wydało decyzję o lokalizacji budowy segmentu bliźniaczego przy ul. Różyckiego na nazwisko Czesławy i Henryka M.

W dniu 13.VII.1965 r. na nazwisko Czesławy i Henryka M. wydano decyzję o zagospodarowaniu terenu, a w dniu 14.VII.1965 r. o pozwoleniu na wykonanie robót budowlanych. Wszystkie formalności związane z budową załatwiała powódka. Nabyta działka została zapisana w księdze wieczystej na nazwisko Henryka M., gdyż powódka w dniu zawarcia umowy notarialnej miała pilne zajęcie i nie mogła stanąć do podpisania umowy.

Praca przy przygotowywaniu działki (karczowanie) wykonywała powódka z bratem i ojcem. Do prac specjalistycznych wynajmowano fachowców, których opłacała powódka. Niektóre prace przy budowie wykonywała powódka. Kredyt na budowę został przyznany na nazwisko Henryka M., ale spłacała go powódka wspólnie z bratem. Częściowo finansował budowę domu ojciec powódki (150.000 zł). Henryk M. zawarł związek małżeński z Haliną H. w 1967 r. i zamieszkał z pozwaną w budującym się domu.

Powódka zamieszkiwała w tym domu na I piętrze. Prowadzono odrębne gospodarstwo domowe. Powódka i Henryk M. mieli zamiar kwestię własności budynku uregulować w sposób prawny. Henryk M. zmarł w 1971 r. Pozwana Halina H. wyszła ponownie za mąż. Od tego czasu stosunki pomiędzy powódką a pozwaną Haliną H. uległy pogorszeniu. Spadkobiercami po zmarłym Henryku M. są pozwani. Halina H., czując się właścicielem nieruchomości, wytoczyła przeciwko powódce pozew o eksmisję. Postępowanie zostało zawieszone do czasu zakończenia sprawy niniejszej.

W 1969 r. powódka kupiła samochód i rozpoczęła budowę garażu na nieruchomości przy ul. Różyckiego 23. Przy budowie garażu brała udział powódka i Henryk M. Obecnie powódka z garażu nie korzysta, bo pozwana jej nie zezwala. Opierając się na dokonanych ustaleniach, Sąd Rejonowy uznał, że roszczenie powódki oparte na przepisie art. 189 k.p.c. jest zasadne. Działka bowiem została nabyta z myślą o wspólnej budowie. Budowa była również prowadzona wspólnie. Zatem parcela została nabyta i budowa wzniesiona jako wspólna własność powódki i jej brata Henryka M.

Wyrok Sądu Rejonowego zaskarżyli rewizją pozwani. Przy rozpoznawaniu rewizji Sądowi Wojewódzkiemu nasunęła się wątpliwość, którą sformułował w przytoczonych na wstępie dwu pytaniach.

Należy zauważyć, co następuje:

Jak trafnie podkreśla Sąd Wojewódzki w uzasadnieniu swego postanowienia, nie budzi wątpliwości kwestia, że osoba trzecia, która wzniosła wspólnie z wieczystym użytkownikiem na gruncie budynek mieszkalny, może dochodzić przeniesienia na nią własności części budynku oraz części wieczystego użytkowania gruntu na podstawie art. 231 § 1 k.c., jeśli osoba ta była samoistnym posiadaczem w zakresie wieczystego użytkowania, tzn. władała gruntem tak jak użytkownik wieczysty, a ponadto była w dobrej wierze.

Zagadnienie to jest bezsporne w nauce prawa, jak również w orzecznictwie. Wskazać tutaj można m.in. na orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 4.V.1970 r. II CR 264/70 (OSPiKA 1972 r., poz. 167), w którym wyjaśniono, że jeżeli kilku współposiadaczy w dobrej wierze wzniosło budowlę na gruncie stanowiącym własność Państwa, a organ administracyjny ustanowił prawo wieczystego użytkowania działki pod tę budowę tylko na rzecz jednego z nich, pozostali współbudujący mogą na drodze sądowej dochodzić ustanowienia również dla nich części użytkowania wieczystego.

Pytanie Sądu Wojewódzkiego sięga jednak dalej, a mianowicie - czy osoba trzecia, która wzniosła z wieczystym użytkownikiem na gruncie będącym w wieczystym użytkowaniu dom mieszkalny, nabyła na zasadzie pierwotnego nabycia prawo współwłasności tego domu, a w konsekwencji - czy może na zasadzie art. 189 k.p.c. żądać ustalenia, że jest współwłaścicielem budynku, jeżeli nie dochodzi równocześnie na zasadzie art. 231 § 1 k.c., przeniesienia na jej rzecz części wieczystego użytkowania działki.

Odpowiedź na tak postawione pytanie musi być przecząca.

Stosownie do art. 235 § 2 k.c. przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynków i urządzeń na użytkowanym terenie jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym. Dlatego też prawo wieczystego użytkowania nie może być przedmiotem obrotu prawnego odrębnym od prawa własności budynku wzniesionego przez użytkownika wieczystego na oddanym mu przez Państwo gruncie i odwrotnie wzniesiony na takim gruncie budynek nie może być przedmiotem odrębnego obrotu bez równoczesnego obrotu prawa użytkowania wieczystego (zob. orz. SN z dnia 14.XI.1963 r. - OSNCP 1964 r., poz. 246 oraz uchwała SN z dnia 19.I.1971 r. III CZP 86/75 - OSNCP 1971 r., poz. 147).

Sąd Wojewódzki przytoczył pogląd oparty na wykładni literalnej art. 235 § 1 k.c., że skoro wedle tego przepisu budynki wzniesione przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność, to a contratio można by wnioskować, że budynki wzniesione przez osobę trzecią w całości lub w części jako nie odpowiadające wymogom art. 235 § 1 k.c. nie stanowiłyby własności wieczystego użytkownika.

Wobec tego osoba trzecia nabywa w sposób pierwotny własność całości lub części takiego budynku i może wystąpić w trybie art. 189 k.p.c. o takie ustalenie, a następnie ma z kolei możliwość żądania przeniesienia na nią na zasadzie art. 231 § 1 k.c. całości lub części gruntu będącego w użytkowaniu wieczystym.

Poglądu tego nie można podzielić. Należy zauważyć, że w myśl zasady superficies solo cedit, budynki wzniesione na gruncie stanowią własność właściciela gruntu. Od tej zasady ustawodawca w nielicznych przypadkach, ściśle w ustawie wymienionych i unormowanych, wprowadził wyjątek, że budynek stanowi odrębny od gruntu przedmiot własności.

Tak jest m.in., jeżeli chodzi o budynki wzniesione przez użytkownika na terenie oddanym w użytkowanie wieczyste. Jednakże - jak już wyżej zaznaczono - własność takiego budynku jest ściśle związana z prawem użytkowania wieczystego. Związek ten jest ścisły i okoliczność, że budynek w całości lub w części wzniosła osoba trzecia, tego związku nie rozrywa. Budynek bowiem, jak również grunt oddany w użytkowanie wieczyste nie mogą być przedmiotem odrębnego, dla każdego z nich, obrotu prawnego. Jeżeli więc osoba trzecia nie odpowiada warunkom przewidzianym w art. 231 § 1 k.c. do domagania się przeniesienia na nią udziału w prawie użytkowania wieczystego oraz udziału w prawie własności budynków lub też w całości obu tych praw, pozostaje jej tylko roszczenie o zwrot nakładów dokonanych na cudzej nieruchomości.

Z tych przyczyn na postawione pytanie udzielić należało odpowiedzi jak w sentencji uchwały.

OSNC 1984 r., Nr 2-3, poz. 24