Postanowienie z dnia 1976-10-26 sygn. III CRN 227/76

Drukuj dokument lub zaznaczenie Kopiuj zaznaczony tekst bez formatowania

Sygn. akt III CRN 227/76

Postanowienie z dnia 26 października 1976 r.

Jeżeli zniesienie współwłasności nieruchomości budynkowo - mieszkaniowej może nastąpić przez podział fizyczny z utrzymaniem dotychczasowego stanu użytkowania poszczególnych współwłaścicieli, to społeczno-gospodarcze przeznaczenie takiej własności, zapewniające współwłaścicielom odrębne mieszkania, nakazuje dać pierwszeństwo temu podziałowi - jeśli wszyscy zainteresowani tego pragną - i to nawet w tym wypadku, gdy przewidywane koszty odpowiedniej adaptacji przekroczą nieco kryteria ekonomicznej opłacalności takiego podziału.

Przewodniczący: sędzia Z. Masłowski. Sędziowie: H. Dąbrowski, W. Maruczyński (sprawozdawca).

Sąd Najwyższy, z udziałem Prokuratora Prokuratury Generalnej, R. Wyrzykowskiego, po rozpoznaniu na posiedzeniu jawnym sprawy z wniosku następców prawnych zmarłego Jana G., a mianowicie: Magdaleny G. i Łucji L. o zniesienie współwłasności i podział nieruchomości, na skutek rewizji nadzwyczajnej Prokuratora Generalnego PRL od postanowienia Sądu Wojewódzkiego w Olsztynie z dnia 13 listopada 1975 r.

postanowił uchylić zaskarżone postanowienie oraz postanowienie Sądu Rejonowego w Szczytnie z dnia 2.VI.1975 r. sygn. akt Ns 6/74 i przekazać sprawę do ponownego rozpoznania Sądowi Rejonowemu w Szczytnie, pozostawiając temu Sądowi rozstrzygnięcie o wpisie od rewizji nadzwyczajnej.

Uzasadnienie

Jan G. domagał się zniesienia współwłasności zabudowanej nieruchomości położonej w S. o pow. 0,23 ha przez jej podział w naturze.

Uczestnik postępowania Stanisław K. ze swej strony proponował sprzedaż całej nieruchomości i podział gotówki, a następnie przyznanie jemu całej nieruchomości z zasądzeniem spłaty na rzecz wnioskodawcy.

Sąd Powiatowy w Szczytnie postanowieniem z dnia 23.III.1972 r. zniósł współwłasność nieruchomości przez podział w naturze.

Na skutek rewizji obu stron Sąd Wojewódzki w Olsztynie postanowieniem z dnia 8.XI.1973 r. uchylił zaskarżone postanowienie i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania.

W toku postępowania zmarł wnioskodawca, a w miejsce zmarłego wstąpili do sprawy jego spadkobiercy, tj. wdowa Magdalena G. oraz córka Łucja L.

Po ponownym rozpoznaniu sprawy Sąd Rejonowy w Szczytnie postanowieniem z dnia 2.VI.1975 r. zniósł współwłasność nieruchomości w ten sposób, że przyznał ją w całości na wyłączną własność Stanisławowi i Stefanii małż. K. i zasądził od nich na rzecz M.G. kwotę 65.160 zł oraz na rzecz Ł.L. kwotę 15.000 zł tytułem spłat rozłożonych na raty, a ponadto zobowiązał M.G. i Ł.L. do wydania ich udziału do współwłasności na rzecz małż. K. w terminie do dnia 10.I.1976 r. Sąd stwierdził, że zniesienie współwłasności nieruchomości przez jej podział jest możliwe, ale niecelowe ekonomicznie.

Na skutek rewizji wnioskodawczyni Sąd Wojewódzki w Olsztynie postanowieniem z dnia 13.XI.1975 r. zmienił zaskarżone orzeczenie o tyle tylko, że skrócił terminy spłat zasądzonych na rzecz M.G. i że termin opróżnienia nieruchomości przesunął do 10.I.1977 r., w pozostałej zaś części oddalił rewizję. Sąd Wojewódzki podzielił pogląd Sądu Rejonowego, że proponowany podział budynku mieszkalnego jest nieopłacalny, jako że pociągnąłby duże koszty związane ze wzniesieniem ściany działowej i z innymi przeróbkami.

Od powyższych postanowień obu instancji Prokurator Generalny PRL w dniu 30.VIII.1976 r. złożył rewizję nadzwyczajną z wnioskiem o uchylenie obu tych orzeczeń i o przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi Rejonowemu w Szczytnie. Rewizja zarzuca zaskarżonym orzeczeniom rażące naruszenie prawa, a w szczególności art. 3 § 2, 213 § 1, 316 § 1 i 387 k.p.c. w zw. z art. 211 i 212 § 2 k.c. oraz naruszenie interesu Polskiej Rzeczypospolitej Ludowej.

Sąd Najwyższy uznał rewizję nadzwyczajną za zasadną.

Trafnie rewizja nadzwyczajna podnosi, że spośród trzech sposobów zniesienia współwłasności podział fizyczny jest najbardziej pożądany z punktu widzenia indywidualnych interesów współwłaścicieli, gdyż każdy z nich traktowany jest jednakowo, zwłaszcza wtedy, gdy podział sankcjonuje status quo.

Przy przyznaniu całości nieruchomości na wyłączną własność małż. K. oba sądy uchyliły się od obowiązku wyjaśnienia i rozważenia wszystkich okoliczności istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy, a w szczególności od wyjaśnienia, w jakiej rzeczywistej wysokości niezbędne są nakłady na dokonanie przeróbek związanych z podziałem budynku mieszkalnego oraz w jakim stosunku wartościowym pozostałyby one w odniesieniu do wartości całej przedmiotowej nieruchomości. Za niewystarczające bowiem uznać należy powołanie w tym zakresie opinii biegłych B.F. i Cz.A., z których pierwszy określił koszt przeróbek na kwotę 90.000 zł, drugi zaś na kwotę 43.369 zł albo 36.000 zł.

Biorąc pod uwagę tak znaczną rozbieżność w złożonych opiniach oraz okoliczność, iż biegli nie oparli swoich opinii na szczegółowych wyliczeniach, niezbędne było sporządzenie kosztorysu dającego podstawę do ustalenia rzeczywistych kosztów przeróbek i ich opłacalności przy uwzględnieniu warunków miejscowych. Nie można przy tym pominąć złożonego do akt kosztorysu przeróbek sporządzonego przez inż. Z.L., według którego koszty przeróbek obciążałyby każdego ze współwłaścicieli kwotą 13.835 zł. Wprawdzie biegły inż. A. twierdził, że kosztorys ten jest niezupełny, jednakże tenże L. w piśmie z dnia 23.IV.1975 r. omawiając poszczególne pozycje wskazywał na błędne w tym zakresie stanowisko inż. A. Okoliczności tej sądy przy pomocy biegłych nie wyjaśniły dostatecznie.

Niezależnie od tego oba sądy z rażącym naruszeniem art. 619 § 1 k.p.c. nie ustaliły pełnej wartości przedmiotowej nieruchomości. Wartość parceli oszacowano bowiem według cen mających zastosowanie w postępowaniu wywłaszczeniowym zamiast przyjąć ceny stosowane w wolnym obrocie parcelami.

Nadto do oszacowania nieruchomości, tj. budynków, zastosowano art. 216 § 5 k.c., określając ich wartość według przepisów dotyczących sprzedaży państwowych nieruchomości rolnych. Tymczasem z dotychczas zebranego materiału dowodowego wcale nie wynika, aby przedmiotowa nieruchomość miała charakter rolny. Jeżeli istotnie mienie powyższe nie jest nieruchomością rolną w rozumieniu § 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 28 listopada 1964 r. w sprawie przenoszenia własności nieruchomości rolnych, znoszenia współwłasności takich nieruchomości oraz dziedziczenia gospodarstw rolnych (jedn. tekst: Dz. U. z 1972 r. Nr 31, poz. 215) ani nie stanowi części gospodarstwa rolnego w rozumieniu § 2 cyt. rozporządzenia, wówczas nie ma podstawy do szacowania budynków według cennika PZU. Natomiast w grę wchodziłyby ceny płacone w uczciwym obrocie za tego rodzaju nieruchomości.

Dla wyjaśnienia przeto, czy wspomniane przeróbki są ekonomicznie opłacalne należy obliczyć prawidłowo pełną wartość przedmiotowej nieruchomości oraz ustalić dokładnie koszt koniecznych przeróbek. Porównanie tych wielkości może dać odpowiedź na rozważane zagadnienie.

Jeżeli wyjście z niepodzielności nieruchomości budynkowo-mieszkaniowej może nastąpić przez podział fizyczny z utrzymaniem w zasadzie dotychczasowego stanu użytkowania przez poszczególnych współwłaścicieli, to społeczno-gospodarcze przeznaczenie prawa własności indywidualnej w przedmiocie własnego odrębnego mieszkania nakazuje dać pierwszeństwo temu podziałowi, jeżeli wszyscy zainteresowani tego pragną, i to nawet w tym przypadku, gdy przewidywane koszty odpowiedniej adaptacji przekroczą nieco kryteria ekonomicznej opłacalności takiego podziału.

Do głosu bowiem powinny dojść również kryteria społeczne z uwzględnieniem aktualnego kierunku polityki mieszkaniowej Państwa, która sprzyja trendowi społeczeństwa do zamiany zobowiązaniowego prawa do mieszkania własnego na prawo o charakterze rzeczowoprawnym. Między innymi znalazło to normatywny wyraz w nabywaniu od Państwa na odrębną własność lokali mieszkalnych zajmowanych dotychczas na podstawie najmu oraz w możliwości przekształcenia spółdzielczego prawa do lokalu z lokatorskiego na własnościowe.

Podobnymi względami powinny kierować się sądy przy rozstrzyganiu zniesienia współwłasności budynku mieszkalnego, którego podział pionowy z odpowiednim ukształtowaniem działki pomiędzy dwóch współwłaścicieli jest możliwy.

Wobec tego odstępstwo od takiego podziału w rozważanym przypadku musiałoby być podyktowane szczególnie istotnymi okolicznościami, a dotychczas zebrany materiał dowodowy nie wskazuje na istnienie takich okoliczności. Niesporne jest bowiem, że M.G. i Ł.L. są współwłaścicielami nieruchomości w 43/100 częściach, małż. K. zaś - w 57/100 częściach, że budynek mieszkalny ma ogółem 158,7 m² powierzchni użytkowej, z czego spadkobiercy J.G. użytkują 75,3 m², małż. K. zaś - 83,4 m².

Istniejący układ funkcjonalny i konstrukcyjny budynku mieszkalnego oraz sposób zagospodarowania działki pozwalają w pełni na stworzenie dwóch odrębnych nieruchomości z równoczesnym wyeliminowaniem punktów kolizyjnych, a układ ten rozciąga się na działkę oraz budynki i urządzenia gospodarcze. Z opinii biegłych oraz z pisma Urzędu Gminy w S. z dnia 14.XI.1975 r. załączonego do rewizji nadzwyczajnej wynika, że wspomniany budynek mieszkalny ma charakter dwurodzinny, "bliźniaczy" i przystosowany jest do zamieszkania nawet 4 rodzin.

Dodać należy, że koszt adaptacji może być znacznie obniżony, jeżeli przynajmniej część przeróbek dokona się sposobem gospodarczym przy zastosowaniu materiałów budowlanych mniej wartościowych. Na taką możliwość wskazuje wyraźnie załączone do rewizji nadzwyczajnej pismo Zakładów Płyt Pilśniowych i Wiórowych w R. z dnia 19.V.1976 r., które z uwagi na to, że J.G. był pracownikiem tych Zakładów, gotowe są sprzedać rozbiórkowe materiały budowlane dla przedmiotowej adaptacji za kwotę ok. 13.000 zł.

Uwzględnieniu rewizji nadzwyczajnej nie stoi na przeszkodzie upływ terminu z art. 421 § 2 k.p.c., gdyż zaskarżone orzeczenia wytworzyły taki stan, na skutek którego wnioskodawczyni, licząca 67 lat, wdowa po osadniku, członku ZBOWiD-u, zamieszkująca w omawianej nieruchomości jako jej współużytkowniczka, a następnie jako współwłaścicielka, pozbawiona została bez dostatecznego uzasadnienia swej własności w postaci mieszkania i parceli budowlanej, o której uzyskanie jest coraz trudniej w miarę wyczerpywania się terenów przeznaczonych na indywidualną niską zabudowę. Taki stan rzeczy narusza także interes Polskiej Rzeczypospolitej Ludowej.

W tym stanie rzeczy Sąd Najwyższy z mocy art. 422 § 2 k.p.c. orzekł jak w sentencji postanowienia.

OSNC 1977 r., Nr 5-6, poz. 98