Uchwała z dnia 1974-05-24 sygn. III CZP 24/74

Drukuj dokument lub zaznaczenie Kopiuj zaznaczony tekst bez formatowania

Sygn. akt III CZP 24/74

Uchwała z dnia 24 maja 1974 r.

Sąd Najwyższy, w sprawie z powództwa Leokadii i Romana B. oraz Marianny i Wacława Z. przeciwko Janinie i Stanisławowi M. oraz Wandzie i Ryszardowi S. o ustalenie, po rozpoznaniu na posiedzeniu jawnym następującego zagadnienia prawnego przekazanego przez Sąd Wojewódzki w Gdańsku postanowieniem z dnia 30 stycznia 1974 r. do rozstrzygnięcia w trybie art. 391 k.p.c.:

"Czy właściciel wyodrębnionego lokalu mieszkalnego może domagać się ustalenia, że pomieszczenia pomocnicze (piwnice, garaże) stanowią części składowe poszczególnych wyodrębnionych lokali mieszkalnych (art. 136 § 1 k.c.), jeżeli pomieszczenia te w umowie o ustanowienie odrębnej własności lokali, zawartej przed wejściem w życie kodeksu cywilnego, nie zostały wyłączone ze współwłasności?",

postanowił udzielić następującej odpowiedzi:

Właścicielowi lokalu stanowiącego przedmiot odrębnej własności nie przysługuje z mocy ustawy roszczenie o powiększenie tego przedmiotu przez włączenie do niego pomieszczeń pomocniczych, które w umowie o ustanowienie odrębnej własności nie zostały zakwalifikowane jako przynależne do poszczególnych lokali.

Uzasadnienie

W małym domu mieszkalnym, położonym w G. przy ul. Perkuna 6, została wyodrębniona własność czterech lokali, należących do następujących współwłaścicieli: Romana i Leokadii małżonków B., Wacława i Marianny małżonków Z., Ryszarda i Wandy małżonków S. oraz Stanisława i Janiny małżonków M. Każda z wymienionych rodzin korzysta z oddzielnych piwnic, a trzy pierwsze rodziny ponadto z boksów garażowych. Jednakże w umowie o ustanowienie odrębnej własności lokali (zawartej w 1961 r.) piwnice i boksy garażowe nie zostały objęte odrębną własnością lokali. W związku z tym małżonkowie B. i małżonkowie Z. wytoczyli powództwo przeciwko dwu pozostałym rodzinom o konstytutywne ustalenie, że obiekty te stają się częścią składową poszczególnych lokali i zostają tym samym objęte odrębną własnością.

Małżonkowie S. uznali powództwo, natomiast małżonkowie M. (nie korzystający z garażu) wnieśli o jego oddalenie.

Wyrokiem z dnia 27 sierpnia 1973 r. Sąd Powiatowy w Gdyni powództwo oddalił, uznając, że żądanie pozwu jest nieuzasadnione. Rozpoznając rewizję powodów od tego wyroku, Sąd Wojewódzki w Gdańsku przedstawił Sądowi Najwyższemu w trybie art. 391 k.p.c. pytanie prawne przytoczone we wstępnej części niniejszej uchwały, a mające na celu wyjaśnienie, czy stanowisko Sądu Powiatowego jest - na tle przepisów kodeksu cywilnego o odrębnej własności lokali - prawidłowe.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Na wstępie wymaga rozważenia problem, czy w świetle przepisów kodeksu cywilnego o odrębnej własności lokali własnością tą mogą być objęte - poza samymi lokalami mieszkalnymi - pomieszczenia uboczne, funkcjonalnie związane z tymi lokalami. Problem powstaje dlatego, że przepisy kodeksu nie wypowiadają się w tej materii. Mimo to na postawione pytanie należy udzielić odpowiedzi twierdzącej. Przemawia za nią przede wszystkim fakt, że normalne korzystanie z lokalu mieszkalnego wymaga niejednokrotnie - ze względu na funkcjonalne powiązanie - korzystania z lokali dodatkowych, takich jak piwnice, składziki, odrębne części strychu itp. Do tych lokali należy także zaliczyć garaże przeznaczone na samochody służące do osobistego użytku właścicieli, gdyż we współczesnych warunkach samochód także usprawnia korzystanie z lokalu mieszkalnego, pozwalając np. na zamieszkiwanie z dala od miejsca pracy. Dodatkowego argumentu dostarcza przepis art. 135 § 2 k.c., który zalicza do lokalu mieszkalnego lokal użytkowy potrzebny do wykonywania zawodu przez właściciela, mimo że lokal użytkowy jest położony oddzielnie od lokalu mieszkalnego.

Powodowie opierają swe żądanie na przepisie art. 136 § 1 k.c., twierdząc, że w świetle tego przepisu przedmiotem współwłasności przysługującej właścicielom lokali mogą być tylko części służące do wspólnego użytku, części zaś budynku służące do użytku wyłącznego powinny stanowić przedmiot odrębnej własności, jako części składowe lokali. Tak rozumiany przepis art. 136 § 1 k.c. powodowie traktują jako normę ius cogens. Stanowisko to nie jest trafne. Opiera się ono wyłącznie na przesłankach wykładni gramatycznej, pomija zaś całkowicie argumentację wynikającą z wykładni logicznej. Ta zaś argumentacja prowadzi do innych wniosków niż te, które sugerują powodowie. Mianowicie z punktu widzenia celu, jakiemu służą przepisy o odrębnej własności lokali, jeśli się uwzględni należytą ochronę wszystkich właścicieli lokali, bardziej uzasadnione jest stanowisko odmienne, w myśl którego lokale uboczne mogą być bądź objęte odrębną własnością lokali, bądź też pozostać - stosownie do woli wszystkich właścicieli lokali, wyrażonej w umowie o ustanowienie odrębnej własności - przedmiotem współwłasności. Ten ostatni wariant może być bardziej sprawiedliwy zwłaszcza wtedy, gdy niektórych lokali ubocznych (np. garaży) jest mniej aniżeli lokali mieszkalnych i w związku z tym strony np. zakładają, że korzystanie z nich będzie podlegało zmianom. Oczywiście takiego rozwiązania nie można by osiągnąć, gdyby lokale te stanowiły części składowe lokali mieszkalnych.

Powyższe rozumowanie prowadzi do ostatecznego wniosku, że o tym, czy lokale uboczne mają być objęte odrębną własnością lokali, czy też mają stanowić przedmiot współwłasności wszystkich właścicieli lokali, decyduje wyłącznie wola stron. W związku z tym uznać należy, że w wypadku gdy w umowie o ustanowienie odrębnej własności lokali pomieszczenia uboczne nie zostały objęte tą własnością, właścicielom lokali nie przysługuje ex lege roszczenie o zmianę tej umowy, idącą w kierunku włączenia wymienionych pomieszczeń do odrębnej własności.

Powstaje jednak pytanie, czy takie rygorystyczne stanowisko da się pogodzić z potrzebami życia, które nieraz mogą uzasadniać - z punktu widzenia należycie ocenianych interesów wszystkich właścicieli lokali - zmianę postanowień umowy o ustanowienie odrębnej własności. Czy w szczególności nieuzasadniony upór jednego z właścicieli lokali może dzięki temu stanowisku uniemożliwić prawidłowe ukształtowanie stosunków własności we wspólnej nieruchomości?

Obawy te nie są uzasadnione z przyczyn następujących: Jest rzeczą oczywistą, że zawarta umowa może być w części, o której mowa, zmieniona za zgodą wszystkich współwłaścicieli. Zmiana taka bowiem nie narusza przepisów ustawy. Jeżeli nie ma takiej zgodności stanowisk wszystkich właścicieli lokali, możliwe jest dokonanie zmiany postanowień umowy, o których mowa, w trybie przepisów o zarządzie rzeczą wspólną. Ponieważ w omawianym wypadku chodzi o czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu, podstawę prawną takiej decyzji może stanowić art. 199 k.c. Oczywiście, sprawa taka podlega rozpoznaniu w postępowaniu nieprocesowym (art. 611-616 k.p.c.).

Wypada dodać, że w sytuacji gdy sąd decyduje w opisany sposób o pomieszczeniach ubocznych, których jest mniej aniżeli lokali mieszkalnych, musi przyznać odpowiedni ekwiwalent tym właścicielom, którzy nie otrzymują pomieszczenia ubocznego. Może to być ekwiwalent w naturze (np. dodatkowa piwnica zamiast garażu) lub w gotówce.

OSNC 1975 r., Nr 4, poz. 54