Wyrok z dnia 1967-12-29 sygn. III CRN 306/67

Drukuj dokument lub zaznaczenie Kopiuj zaznaczony tekst bez formatowania

Sygn. akt III CRN 306/67

Wyrok z dnia 29 grudnia 1967 r.

Uzgodnienie przez współwłaścicieli, że każdy z nich będzie pobierał czynsz od innego lokalu, a nawet od części składowych poszczególnych lokali, nie oznacza podziału domu quoad usum, lecz jedynie określenie sposobu podziału między współwłaścicieli dochodu ze wspólnej nieruchomości. Jeżeli zaś tak, to współwłaściciel, który pobiera czynsz od danego lokalu, nie jest jego wyłącznym posiadaczem, nie może przeto żądać ochrony posesoryjnej względem drugiego współwłaściciela, który zajął ten lokal po opuszczeniu go przez dotychczasowego najemcę.

Przewodniczący: sędzia J. Ignatowicz (sprawozdawca). Sędziowie: H. Dąbrowski, J. Przybylski.

Sąd Najwyższy po rozpoznaniu sprawy z powództwa Wiktora S. przeciwko Janowi S. o przywrócenie utraconego posiadania izby, na skutek rewizji nadzwyczajnej Ministra Sprawiedliwości od wyroku Sądu Wojewódzkiego dla Województwa Warszawskiego w Warszawie z dnia 2 maja 1967 r.,

zaskarżony wyrok oraz wyrok Sądu Powiatowego w Siedlcach z dnia 9 lutego 1967 r. uchylił i powództwo oddalił.

Uzasadnienie

Strony są współwłaścicielami nieruchomości miejskiej w S. przy ul. M. 6. Nieruchomość ta składa się z placu z domem i komórkami. Powód stwierdził, że w 1963 r. dokonany został podział do użytkowania tej nieruchomości, a w wyniku podziału przypadła mu między innymi 1 izba narożna od strony północnej w budynku frontowym. Stosownie do tego podziału, zajmujący tę izbę najemca Ludwik O. płacił czynsz do rąk powoda. W lutym 1966 r. O. wyprowadził się z tej izby i zajął ją pozwany, przez co naruszył posiadanie powoda. W związku z tym powód zażądał przywrócenia mu posiadania tej izby, a następnie rozszerzył powództwo o komórkę, która przedtem zajmował O.

Wyrokiem z dnia 9 lutego 1967 r. Sąd Powiatowy w Siedlcach uwzględnił powództwo. Sąd ten ustalił, że strony dokonały podziału posiadania lokali w ten sposób, że powód otrzymał kuchnię, a pozwany pokój z lokalu zajmowanego przez O. i od tych pomieszczeń pobierali oni osobno czynsz. Dlatego też Sąd uznał, że powód był posiadaczem i użytkownikiem tej izby, wobec czego zajęcie jej przez pozwanego po wyprowadzeniu się O. stanowi naruszenie posiadania. Te ustalenia dotyczą także komórki.

Wyrokiem z dnia 2 maja 1967 r. Sąd Wojewódzki dla Województwa Warszawskiego oddalił rewizję pozwanego akcentując, że skoro strony dokonały dobrowolnego podziału pomieszczeń do użytkowania, to powinny tę umowę respektować.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Rozstrzygające dla sprawy jest zagadnienie, czy strony dokonały podziału przedmiotu swego wspólnego prawa, tj. nieruchomości miejskiej, zajmowanej częściowo przez pozwanego, a częściowo przez najemców (powód zamieszkuje w innej miejscowości) do użytkowania (quoad usum). Gdyby bowiem tak było, to powodowi przysługiwałoby w sytuacji wyżej opisanej roszczenie o ochronę stanu posiadania wynikającego z tej umowy. Należy się jednak zgodzić z twierdzeniem rewizji nadzwyczajnej, że zawarta przez strony umowa nie miała takiego charakteru.

Przy ocenie tej umowy trzeba przede wszystkim zwrócić uwagę na okoliczność, że strony nie dokonały podziału między siebie nie zajętego budynku (przy czym każda z nich zajęła lub oddała w najem przydzielone w ten sposób sobie lokale), lecz zawarły porozumienie odnoszące się do nieruchomości zajętej w chwili jej nabycia przez najemców. Już choćby ta okoliczność wskazuje na to, że porozumienie stron miało najpewniej inny cel, strony bowiem nie miały w takiej sytuacji interesu w zawarciu umowy, która by umożliwiała każdej z nich wyłączne korzystanie z fizycznie wydzielonych części rzeczy wspólnej.

Za takim rozumieniem zawartej przez strony umowy przemawia także dalej to, że jedna z nich, tj. powód, nie zamieszkuje we wspólnym domu, gdyż miejscem jego zamieszkania jest inna miejscowość. Zgodnie z doświadczeniem przyjąć należy, że w takiej sytuacji współwłaścicielom chodziło raczej o uregulowanie zarządu rzeczą wspólną i o rozdział dochodów aniżeli o podział tej rzeczy do odrębnego użytku.

Wreszcie taki sam wniosek wynika z faktu, że lokal zajmowany przez O. został podzielony izbami między obie strony, choć stanowi on jedną funkcjonalną całość. Taki podział quoad usum nie miałby żadnego sensu gospodarczego, gdyż kuchnia, która jest przedmiotem sporu, ma tylko około 6 m² powierzchni i nie może stanowić oddzielnego lokalu, a pokój nie ma samodzielnego wyjścia, mogłoby zaś ono być urządzone tylko przez inny lokal stanowiący odrębną całość. Należy też dodać, że powód nawet nie twierdził, żeby poza pobieraniem czynszu dokonywał innych czynności w stosunku do określonych lokali, a w szczególności w stosunku do spornej izby, które to czynności byłyby wyrazem jego posiadania. Pobieranie zaś czynszu w sytuacji, gdy powód ani nie posiadał osobiście izby, ani też jej nie wynajmował, nie może oznaczać podziału lokalu do użytkowania.

W konsekwencji więc za trafny należy uznać ostateczny wniosek rewizji nadzwyczajnej, że uzgodnienie przez strony, iż każdy z nich będzie pobierał czynsz od innego lokalu, a nawet od części składowych poszczególnych lokali, nie oznaczało podziału domu quoad usum, lecz jedynie określenie sposobu podziału między współwłaścicieli dochodu ze wspólnej nieruchomości. Jeżeli zaś tak, to powód nie był wyłącznym posiadaczem izby, o którą chodzi w sprawie, i dlatego nie może żądać ochrony posesoryjnej względem drugiego współwłaściciela, który zajął tę izbę po opuszczeniu jej przez dotychczasowego najemcę.

Rzecz oczywista, powód nie jest pozbawiony środków ochrony. Jeżeli bowiem uważa, że aktualny stan korzystania ze wspólnej nieruchomości - powstały na skutek decyzji tego ze współwłaścicieli, który zajmuje się bezpośrednio zarządem tą nieruchomością - jest dla niego krzywdzący, to może wystąpić z wnioskiem o ustalenie przez sąd w trybie postępowania nieprocesowego innego sposobu korzystania z tej nieruchomości. Przy wydaniu odpowiedniej decyzji Sąd miałby na uwadze interesy obydwu stron, a w szczególności ich potrzeby mieszkaniowe.

Z zasad powyższych, skoro ustalenia faktyczne Sądu I instancji były wystarczające i nie budziły zastrzeżeń, a mylna zaś była jedynie ocena prawna tych ustaleń, należało zaskarżone wyroki - zgodnie z wnioskiem rewizji nadzwyczajnej - uchylić i powództwo oddalić.

OSNC 1968 r., Nr 12, poz. 215