Art. 3871. Nieważność umowy przeniesienia własności nieruchomości
Kodeks cywilny
Nieważna jest umowa, w której osoba fizyczna zobowiązuje się do przeniesienia własności nieruchomości służącej zaspokojeniu jej potrzeb mieszkaniowych w celu zabezpieczenia roszczeń wynikających z tej lub innej umowy niezwiązanej bezpośrednio z działalnością gospodarczą lub zawodową tej osoby, w przypadku gdy:
1) wartość nieruchomości jest wyższa niż wartość zabezpieczanych tą nieruchomością roszczeń pieniężnych powiększonych o wysokość odsetek maksymalnych za opóźnienie od tej wartości za okres 24 miesięcy lub
2) wartość zabezpieczanych tą nieruchomością roszczeń pieniężnych nie jest oznaczona, lub
3) zawarcie tej umowy nie zostało poprzedzone dokonaniem wyceny wartości rynkowej nieruchomości przez biegłego rzeczoznawcę.
Komentarz redakcyjny
opracowano przy wykorzystaniu narzędzia AI ChatGPT (OpenAI)
I. Uwagi ogólne
Art. 387[1] k.c. wprowadza sankcję bezwzględnej nieważności wobec szczególnego rodzaju umów zobowiązujących osobę fizyczną do przeniesienia własności nieruchomości, służącej zaspokojeniu jej potrzeb mieszkaniowych, w celu zabezpieczenia roszczeń wynikających z tej lub innej umowy, jeżeli spełniona zostanie jedna z trzech wskazanych w ustawie przesłanek szczególnych. Przepis ten dotyczy wyłącznie sytuacji, w których zawarcie umowy nie pozostaje w bezpośrednim związku z działalnością gospodarczą lub zawodową tej osoby fizycznej.
Z literalnej treści przepisu wynika, że jego celem jest przeciwdziałanie przypadkom nadmiernego zabezpieczania roszczeń pieniężnych (tzw. nadzabezpieczenia) przez podmioty zawierające z osobami fizycznymi umowy o przewłaszczenie na zabezpieczenie nieruchomości wykorzystywanych do celów mieszkaniowych. Konstrukcja przepisu wskazuje, że umowa jest nieważna, jeśli zostanie spełniona choć jedna z następujących przesłanek:
-
wartość nieruchomości przekracza wartość zabezpieczanych roszczeń powiększoną o odsetki maksymalne za opóźnienie za okres 24 miesięcy;
-
wartość zabezpieczanych roszczeń pieniężnych nie została oznaczona;
-
zawarcie umowy nie zostało poprzedzone wyceną nieruchomości dokonaną przez biegłego rzeczoznawcę.
Przepis stanowi więc ograniczenie swobody kontraktowej (art. 353[1] k.c.) i został umieszczony w Kodeksie cywilnym jako instrument ochrony osoby fizycznej będącej właścicielem nieruchomości mieszkalnej, pełniącej funkcję słabszej strony stosunku zobowiązaniowego. Ma on charakter prewencyjny – ma zapobiegać sytuacjom, w których osoba fizyczna, działając poza sferą swojej działalności zawodowej lub gospodarczej, mogłaby zostać pozbawiona własności nieruchomości wykorzystywanej do zaspokojenia jej potrzeb mieszkaniowych, bez adekwatnej ochrony prawnej.
Ustawodawca nie posłużył się w treści przepisu terminem „konsument”, lecz zastosował kryterium funkcjonalne podobne do tego, jakie definiuje art. 22[1] k.c., odwołując się do braku związku czynności z działalnością zawodową lub gospodarczą osoby fizycznej. Ochrona wynikająca z przepisu przysługuje zatem także w przypadkach, w których druga strona umowy nie jest przedsiębiorcą.
II. Kontekst systemowy
Art. 387[1] k.c. został umieszczony w tytule III księgi trzeciej Kodeksu cywilnego („Zobowiązania – część ogólna”), bezpośrednio po art. 387 k.c., który
Dostęp do pełnej treści jest płatny. Przejdź do premium
