Zbiory dokumentów dotyczących ograniczonych praw rzeczowych i ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomościami (art. 123 u.k.w.h.)

Zgodnie z art. 123 KWU, dla nieruchomości, które nie mają założonych ksiąg wieczystych, prowadzi się, do czasu ich założenia, zbiory dokumentów przeznaczone do składania wniosków i dokumentów dotyczących ograniczonych praw rzeczowych i ograniczeń w rozporządzaniu tymi nieruchomościami. Do ustroju zbioru dokumentów oraz do postępowania o złożenie dokumentów do zbioru stosuje się odpowiednio przepisy działu I rozdziału 2, a złożenie dokumentów do zbioru na podstawie postanowienia Sądu ma wszelkie skutki wpisu w księdze wieczystej, z wyjątkiem przewidzianych w przepisach o rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, chyba że przepis szczególny dotyczący rękojmi stanowi inaczej. Do praw ujawnionych w zbiorze dokumentów stosuje się zatem domniemanie z art. 3 ust. 1 KWU, zgodnie z którym domniemywa się, że prawo ujawnione w zbiorze dokumentów jest zgodne z rzeczywistym stanem prawnym. Domniemanie to dotyczy wszystkich praw ujawnionych w zbiorze, w tym także prawa własności.

Ta sama zasada obowiązywała w oparciu o przepisy art. LIX w zw. z art. LVII i art. LVIII dekretu z dnia 11 października 1946 r. - Przepisy wprowadzające prawo rzeczowe i prawo o księgach wieczystych (Dz.U. Nr 57, poz. 321 ze zm.), obowiązujące w dacie założenia zbioru dokumentów dla przedmiotowej nieruchomości a także w dacie złożenia do tego zbioru aktu notarialnego nabycia własności nieruchomości przez małżonków W. (art. III pkt 4 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Przepisy wprowadzające kodeks cywilny, Dz.U. Nr 16, poz. 94). Jak wskazał Sąd Najwyższy w orzeczeniu z dnia 27 maja 1958 r. 2 Cr.504/57 (OSPiKA 1960/5/115) złożenie dokumentu do zbioru dokumentów korzystało także między innymi z domniemania ustanowionego przez art. 18 § 1 prawa rzeczowego, iż ujawnione w zbiorze prawo odpowiada rzeczywistemu stanowi prawnemu. Jeśli więc w zbiorze dokumentów ujawnione zostało nabycie własności nieruchomości przez określone osoby, powinny być one uważane za właścicieli nieruchomości aż do czasu obalenia powyższego domniemania. Odmienne stanowisko prowadziłoby, w ocenie Sądu Najwyższego, do pozbawienia wszelkiego znaczenia instytucji złożenia dokumentu do zbioru, stanowiącej w zakresie wyżej wskazanym, odpowiednik księgi wieczystej.

Wobec tego, że zamieszczenie w zbiorze dokumentów aktu notarialnego nabycia własności nieruchomości korzysta z domniemania, iż stan ten jest zgodny z rzeczywistym stanem prawnym, osoba korzystająca z tego domniemania nie ma obowiązku dołączenia do wniosku o wpis prawa własności (swojego lub nabywcy) w księdze wieczystej, dokumentów stwierdzających „pierwotne” nabycie własności (§ 20 ust. 3 rozporządzenia wykonawczego z 2001 r.).

Zgodnie z art. 626[8] § 2 KPC Sąd rozpoznając wniosek o wpis do księgi wieczystej bada jedynie treść i formę wniosku, dołączonych do wniosku dokumentów oraz treść księgi wieczystej, a w przypadku, gdy wpis dotyczy prawa ujawnionego w zbiorze dokumentów, Sąd, zgodnie z § 23 ust. 1 rozporządzenia wykonawczego z 2001 r., bierze z urzędu pod uwagę ten zbiór, co oznacza, że z urzędu powinien uwzględnić dokumenty złożone do zbioru i wynikające z nich prawa, objęte domniemaniem z art. 3 KWU. Zgodnie z art. 31 KWU podstawę wpisu stanowi dokument taki, jakiego wymaga prawo do przeniesienia własności nieruchomości, w rozpoznawanej sprawie jest to akt notarialny, który stanowi podstawę ujawnienia prawa własności w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości nabywcy. Zgodnie zaś z art. 34 KWU, do ujawnienia własności w księdze wieczystej wystarcza, aby następstwo prawne po osobie wpisanej jako właściciel w księdze wieczystej, zostało wykazane odpowiednim dokumentem. Odnosi się to także do osoby ujawnionej jako właściciel w zbiorze dokumentów.

Tak więc Sąd rozpoznając wniosek o ujawnienie w księdze wieczystej prawa własności nabywcy, który nabył nieruchomość od osoby, ujawnionej w zbiorze dokumentów jako właściciel, musi uwzględnić domniemanie, iż prawo własności ujawnione w zbiorze dokumentów jest zgodne z rzeczywistym stanem prawnym i traktować taką osobę jak właściciela, dopóki nie zostanie obalone, w stosownym trybie, domniemanie z art. 3 KWU. Zakres kognicji Sądu, określony w art. 626[8] § 2 KPC, nie pozwala mu ani na pomijanie ani na obalanie powyższego domniemania i kwestionowanie prawa własności zbywcy, ujawnionego w zbiorze dokumentów.

Postanowienie SN z dnia 5 listopada 2003 r. IV CK 199/02

Standard: 17000