Dochodzenie wierzytelności hipotecznej od dłużnika rzeczowego i osobistego; in solidum (art. 79 u.k.w.h.)

Dłużnik, będący wyłącznym właścicielem nieruchomości, na której ustanowiono hipotekę ponosi odpowiedzialność zarówno osobistą jak i rzeczową. Zbycie przez niego udziału w nieruchomości obciążonej hipoteką, zarówno pod tytułem darmym jak i odpłatnym, powoduje utrzymanie się tego obciążenia w całości na każdym z powstałych udziałów. Oznacza to, że nabywca udziału staje się dłużnikiem rzeczowym do pełnej kwoty wierzytelności hipotecznej ze swojego udziału w nieruchomości.

Wprawdzie hipoteka może być ustanowiona również na części ułamkowej nieruchomości stanowiącej udział współwłaściciela, ale wypadku zbycia udziału w nieruchomości obciążonej hipoteką na jej wykreślenie w tej części musiałby wyrazić zgodę wierzyciel. Nabywca udziału w nieruchomości obciążonej hipoteką mógłby stać się dłużnikiem osobistym tylko w wyniku czynności prawnej polegającej na przystąpieniu do długu, ewentualnie przejęcia długu za zgodą wierzyciela (art. 519 k.c.). Wierzyciel może - według swego uznania - żądać zaspokojenia przez dłużnika osobistego lub przez każdego z dłużników rzeczowych z osobna, lub wszystkich łącznie. W wypadku dochodzenia roszczeń jednocześnie od dłużnika osobistego i innego dłużnika rzeczowego powstaje między nimi stosunek solidarności niewłaściwej (in solidum).

Zaspokojenie wierzyciela przez dłużnika osobistego powoduje umorzenie wierzytelności, w tym hipotecznej, i wygaśnięcie zobowiązania oraz hipoteki, podczas gdy zaspokojenie dokonane przez dłużnika rzeczowego (właściciela nieruchomości obciążonej hipoteką) nie powoduje wygaśnięcia stosunku zobowiązaniowego, który trwa nadal ze zmienionym podmiotem po stronie wierzyciela (tzw. subrogacja). Dłużnik rzeczowy jako osoba trzecia spłacająca wstępuje w prawa zaspokojonego wierzyciela do wysokości dokonanej zapłaty (art. 518 § 1 pkt 1 k.c.). Konsekwencje tych różnic są oczywiste.

Dłużnik osobisty, który spłacił własny dług, nie nabywa żadnych roszczeń zwrotnych wobec dłużnika rzeczowego. Dłużnik rzeczowy, który spłacił cudzy dług dobrowolnie bądź według przepisów o sądowym postępowaniu egzekucyjnym, nabywa takie roszczenie względem dłużnika osobistego, chyba że podmioty te inaczej się umówiły, co jest dopuszczalne bowiem 518 § 1 pkt 1 k.c. nie ma charakteru bezwzględnie obowiązującego.

Postanowienie SN z dnia 25 stycznia 2019 r., IV CSK 543/17

Standard: 73722 (pełna treść orzeczenia)

W układzie, w którym dłużnik osobisty nie jest jednocześnie właścicielem nieruchomości obciążonej hipoteką, istnieją dwa powiązane ze sobą stosunki prawnymi. Treścią pierwszego z nich jest wierzytelność i korelująca z nią odpowiedzialność osobista dłużnika. Odpowiedzialność ta obejmuje, co do zasady cały majątek (por. art. 803 k.p.c.). Drugi to stosunek prawny hipoteki, w którym zawiera się odpowiedzialność z przedmiotu zabezpieczenia. Odpowiedzialność tę w rozważanym układzie ponosi inna osoba niż dłużnik osobisty (dłużnik rzeczowy). Związek tych stosunków prawnych polega przede wszystkim na tym, że zapłata długu osobistego (wygaśnięcie wierzytelności) zwalnia od odpowiedzialności dłużnika rzeczowego (art. 94 u.k.w.h.) i odwrotnie - zaspokojenie wierzyciela przez dłużnika rzeczowego zwalnia od obowiązku spełnienia świadczenia dłużnika osobistego. Treść obowiązku wynikającego z tych stosunków prawnych jest z perspektywy prawa procesowego taka sama w tym sensie, że uprawniony, chcąc doprowadzić do ich przymusowej realizacji, powinien wytoczyć powództwo o zasądzenie świadczenia pieniężnego. Ich podstawy faktyczne i reżim prawny, mimo istniejących powiązań, różnią się jednak od siebie, a odmienność ta może mieć swoje procesowe konsekwencje. Podstawą stosunku obligacyjnego jest umowa, względnie inna czynność prawna skutkująca powstaniem zobowiązania. Podstawą stosunku hipoteki jest ustanowienie prawa rzeczowego. Jeżeli w ramach stosunku obligacyjnego doszło do przedawnienia roszczenia, dłużnik osobisty może uchylić się od jego zaspokojenia (art. 117 § 2 k.c.). Nie rzutuje to jednak na powinność osoby trzeciej wynikającą ze stosunku hipoteki i uprawnienie wierzyciela do zaspokojenia się z nieruchomości obciążonej (art. 77 u.k.w.h.). Ponadto, zakres odpowiedzialności dłużnika rzeczowego wyznaczony sumą hipoteki (art. 68 ust. 2 u.k.w.h.) może obejmować tylko część wierzytelności, co powinno znaleźć odzwierciedlenie w sposobie sformułowania powództwa przeciwko dłużnikowi rzeczowemu.

Podobnie, dwa powiązane ze sobą stosunki prawne istnieją w przypadku, kiedy dłużnikiem osobistym i rzeczowym jest ta sama osoba, przy czym jeden opiera się na węźle obligacyjnym, drugi zaś wynika z ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego. Za chybione należy uznać stanowisko, zgodnie, z którym dług rzeczowy może powstać dopiero z chwilą zbycia nieruchomości obciążonej przez dłużnika osobistego. Słusznie podnosi się w piśmiennictwie, że pogląd taki prowadziłby do wniosku, że wierzyciel hipoteczny nie mógłby powołać się na stosunek hipoteki wobec dłużnika osobistego, który nie zbywa nieruchomości, co pozbawiałoby wierzyciela uprzywilejowanej pozycji przy podziale sumy uzyskanej z egzekucji z nieruchomości (por. art. 65 ust. 1 u.k.w.h.) i pozbawiałoby domagania się zapłaty ze stosunku hipoteki, mimo przedawnienia roszczenia (art. 77 u.k.w.h.).

Podstawy faktyczne i reżim prawny rozważanych stosunków prawnych różnią się od siebie i odmienność ta - podobnie jak w omówionym wcześniej przypadku, gdy dłużnik osobisty i rzeczowy są różnymi osobami - może mieć skutki w sferze sądowego dochodzenia roszczeń. 

Jeżeli wierzyciel dochodząc zapłaty powołał się także na uprawnienie wynikające z ustanowienia hipoteki, to powództwo o zasądzenie świadczenia, wobec brzmienia art. 77 u.k.w.h., jest uzasadnione, pomimo przedawnienia roszczenia, z tym, że sąd - uwzględniając je - powinien zastrzec pozwanemu prawo do powoływania się na stosowne ograniczenie odpowiedzialności (art. 319 k.p.c.). W sytuacji tej sąd uwzględnia bowiem żądanie w ramach reżimu odpowiedzialności rzeczowej, co rzutuje na zakres odpowiedzialności pozwanego. 

Trafnie zwrócono uwagę w uzasadnieniu wyroku Sądu Najwyższego z 6 marca 1997 r., I CKU 78/96) okoliczność, że egzekucja może być skierowana tylko do obciążonej nieruchomości powinna zostać zaznaczona w tytule egzekucyjnym.

Uchwała SN z dnia 8 grudnia 2016 r., III CZP 81/16

Standard: 47704 (pełna treść orzeczenia)

Zobacz glosy