Pojęcie „ z łatwością mógł się dowiedzieć o niezgodności” w związku z rękojmią wiary publicznej

Ustalenie, czy nabywcom można było przypisać złą wiarę z tego względu, że z łatwością mogli dowiedzieć się o tym, że nabywana przez nich nieruchomość jest jednak obciążona hipotekami bo wykreślenie ich było nieważne, wymaga zbadania  przede wszystkim, czy zawierana przez nich transakcja przebiegała w normalnym toku zdarzeń, tzn. cena nieruchomości nie była zaniżona, zbywca otrzymał cenę poprzez przekazanie jej u notariusza lub przelewem. Jeżeli bowiem zbywca proponuje cenę odbiegającą od cen rynkowych (zaniżoną) oraz proponuje przekazanie części ceny bez ujawniania tego w akcie notarialnym, to u nabywców powinna się pojawić wątpliwość.

W celu usunięcia tej wątpliwości nie wystarczy ustalenie, że w chwili zawierania umowy sprzedaży w księdze wieczystej nie było wpisów w dziale III i IV. Nabywcy swoje wątpliwości powinni przekazać notariuszowi. W takiej sytuacji notariusz, zgodnie z art. 80 § 2 i 3 ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie (jedn. tekst Dz. U. z 2019, poz. 540) powinien dokonać zupełnego przeglądu księgi wieczystej. Uzyskanie takiego zupełnego wypisu nie nastręcza trudności, gdyż może go uzyskać każdy przy pomocy zwykłego komputera, tym bardziej notariusz. Jeżeli z takiego wypisu wynika, że jak twierdzi w skardze kasacyjnej skarżąca, od dnia wykreślenia hipotek do dnia zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości upłynęło tylko kilka dni, a w związku z tym wpis nie był jeszcze prawomocny, to obowiązkiem notariusza było poinformowanie nabywców, że powinni poczynić dalsze kroki w celu sprawdzenia, czy wykreślenie hipotek było skuteczne prawnie. Brak podstaw do tego, aby generalnie wiązać zawsze działanie rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych z prawomocnością wpisu.

Natomiast gdy z okoliczności towarzyszących zawieranej umowie, na przykład wyjątkowo niskiej w porównaniu z rynkową wartości nieruchomości, zawieraniu jej w kilka dni po wykreśleniu hipotek o znacznej wartości, nabywca dla zachowania uprawnień z rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych powinien zwrócić się do uprawnionego z hipotek, czy wyraził on zgodę na ich wykreślenie.

Nie są to nadmierne wymagania, gdyż z łatwością nabywcy mogli się dowiedzieć od powódki, że nigdy nie wyrażała ona zgody na wykreślenie przysługujących jej hipotek. Takie dodatkowe akty staranności, w sytuacji gdy wpis (wykreślenie) nie jest jeszcze prawomocne pozwoliłoby wyjaśnić, że wykreślenie hipotek nastąpiło w wyniku czynu przestępczego i umożliwiły nabywcom podjęcie decyzji czy dalej podtrzymują wolę nabycia nieruchomości, która obciążona jest dwoma hipotekami o znacznej wartości.

Zawsze wobec tego gdy z okoliczności negocjacji lub sposobu wykonania zawieranej umowy wynikają jakiekolwiek wątpliwości co do tego, czy stan prawny zbywanej nieruchomości jest taki jak deklaruje zbywający oraz co potwierdza skrócony odpis z księgi wieczystej, nabywca i notariusz powinni podjąć dodatkowe czynności, które pozwolą ustalić, czy rzeczywisty stan nabywanej przez nich nieruchomości jest zgodny z tym co wynika z księgi wieczystej. Zgodnie bowiem z art. 6 § 2 u.k.s.h. w złej wierze jest także ten, kto z łatwością mogły się dowiedzieć, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym. Taka redakcja tego przepisu, skłania do opowiedzenia się za nałożeniem na nabywcę działającego wspólnie z notariuszem dodatkowych czynności sprawdzających. Taka wykładania wspomnianego przepisu pozwala zapobiec przede wszystkim nadużywaniu rękojmi wiary publicznej w sytuacji gdy wpis (wykreślenie wpisu) zostały uzyskane niezgodnie z prawem. 

Wyrok SN z dnia 10 kwietnia 2019 r., IV CSK 29/18

Standard: 82031 (pełna treść orzeczenia)

"Łatwość dowiedzenia się" o określonym stanie rzeczy nie jest pojęciem statycznym, lecz oceną prawną wypadkowej konkretnych okoliczności towarzyszących dokonywanej czynności prawnej, składających się na ustalony przez sąd stan faktyczny stanowiący podstawę rozstrzygnięcia sprawy.

Wyrok SN z dnia 31 maja 2017 r., V CSK 513/16

Standard: 70407 (pełna treść orzeczenia)