Ochrona lokatorów - charakterystyka

Problematyka ochrony lokatorów, czyli osób korzystających z mieszkania na podstawie innych praw niż prawo własności, łączy się ze skomplikowanymi problemami społecznymi. W dziedzinie gospodarki mieszkaniowej niejednokrotnie występuje konflikt interesów właścicieli mieszkań i lokatorów. Obowiązkiem ustawodawcy jest wprowadzanie odpowiednich mechanizmów pozwalających na równoważenie sprzecznych interesów zarówno właścicieli jak i lokatorów, na co zwracał uwagę w swoim orzecznictwie również Trybunał Konstytucyjny (zob. wyroki TK z: 12 stycznia 2000 r., sygn. P 11/98, OTK ZU nr 1/2000, poz. 3; 19 kwietnia 2005 r., sygn. K 4/05, OTK ZU nr 4/A/2005, poz. 37; oraz 23 maja 2006 r., sygn. SK 51/05, OTK ZU nr 5/A/2005, poz. 58). Ustalenie zakresu zadań mieszkaniowych władz publicznych, które stanowią element systemu ochrony lokatorów, powinno również uwzględniać tło społeczne i gospodarcze mieszkalnictwa.

Wyrok TK z dnia 8 kwietnia 2010 r., P 1/08, OTK-A 2010/4/33, Dz.U.2010/75/488

Standard: 2017 (pełna treść orzeczenia)

Trybunał Konstytucyjny w postanowieniu z 29 czerwca 2005 r. (sygn. S 1/05), (OTK ZU nr 6/A/2005, poz. 77), wywiódł: "Z art. 75 ust. 2 Konstytucji nie wynika, że ochrona wszystkich lokatorów musi być uregulowana w jednej ustawie. Jeśli jednak poszczególne przypadki tej ochrony przewidziane są w różnych ustawach właściwych dla stosunków danego rodzaju, zróżnicowanie ochrony nie może być dowolne, ale powiązane być musi z charakterem prawnym tych stosunków. (...). Zdaniem Trybunału Konstytucyjnego dopuszczalne jest zróżnicowanie ochrony przed nadmiernie wysokimi opłatami za używanie lokalu zależnie od tego, czy lokatorem jest najemca lokalu, czy osoba, której przysługuje spółdzielcze prawo do lokalu. Takie zróżnicowanie jest uzasadnione faktem, że w każdej z tych dwóch sytuacji odmiennie był gromadzony kapitał początkowy, konieczny do wzniesienia budynku. W przypadku spółdzielni mieszkaniowej został on zgromadzony kosztem jej członków, którzy zrzeszyli się w celu zaspokojenia swoich potrzeb mieszkaniowych, a nie po to, aby zapewnić spółdzielni osiąganie dochodu ich kosztem".

W dalszej części uzasadnienia Trybunał podkreślił jednak, że "wprowadzenie odmiennych zasad sądowej kontroli podwyższania czynszów i opłat z tytułu używania lokalu, wynikające z aktualnie obowiązującej ustawy o ochronie praw lokatorów oraz z ustawy z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych - nie jest już uzasadnione" (sygn. S 1/05). W tym kontekście Trybunał Konstytucyjny stwierdził, że w powyższym orzeczeniu zasadnie zakazano różnicowania podmiotów w zakresie "zasad sądowej kontroli podwyższania czynszów i opłat z tytułu używania lokalu", gdyż chodzi o identyczne cele tej kontroli oraz identyczne kryteria tej oceny. Niemniej jednak art. 4 ust. 8 zdanie drugie u.s.m. nie dotyczy tych zasad. Jednocześnie Trybunał zauważył, że wnioskodawca w ogóle nie wykazał tego, dlaczego - jego zdaniem - zróżnicowanie wynikające z kwestionowanego przepisu i przepisów u.o.p.l. ma cechy dowolnej ingerencji w prawa majątkowe jednostki (por. sygn. S 1/05).

W wyroku z 17 maja 2006 r. (sygn. K 33/05) Trybunał Konstytucyjny wywiódł: "Konstytucyjnie niedopuszczalne jest (...) zróżnicowanie okresu dzielącego uzyskanie przez lokatora informacji o podwyżce czynszu (opłat za używanie lokalu spółdzielczego) a aktualizacją obowiązku jego (ich) płacenia w podwyższonej wysokości. Ustawa lokatorska odmiennie niż ustawa spółdzielcza określa długość tego okresu, który w wypadku czynszu wynosi 3 miesiące (art. 8a ust. 2 ustawy lokatorskiej), natomiast w przypadku opłat za używanie lokalu spółdzielczego - 2 tygodnie (art. 4 ust. 8 ustawy spółdzielczej). Kolejne nieuzasadnione zróżnicowanie przejawia się w odmiennym ukształtowaniu płatności po podwyżce - w razie jej zakwestionowania na drodze sądowej najemca płaci czynsz w dotychczasowej wysokości (art. 8a ust. 6 ustawy lokatorskiej), zaś spółdzielca (i niespółdzielca) obowiązany jest do uiszczania opłat w wysokości podwyższonej (art. 4 ust. 8 ustawy spółdzielczej)". Niemniej jednak pogląd ten nie oznacza niekonstytucyjności art. 4 ust. 8 zdania drugiego u.s.m., ponieważ w omawianym zakresie ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych przewiduje regulacje korzystniejsze, a zgodnie z art. 3 ust. 3 u.o.p.l. przepisy tej ustawy nie naruszają przepisów innych ustaw regulujących ochronę praw lokatorów w sposób korzystniejszy dla lokatora. Wobec tego przepisy u.o.p.l. stanowią jedynie pewien minimalny standard ochrony, co nie oznacza, że nie jest dopuszczalne przyjęcie rozwiązań korzystniejszych dla spółdzielców, których kosztem został zgromadzony kapitał początkowy, konieczny do wzniesienia budynku (zob. sygn. S 1/05). Dodatkowo treść art. 3 ust. 3 u.o.p.l. wskazuje na wątpliwą przydatność stosowania kryterium równości (art. 32 Konstytucji) w zakresie kontroli przepisów ustaw szczególnych wprowadzających zwiększony stopień ochrony w stosunku do tego, który przewiduje u.o.p.l.

Wyrok TK z dnia 15 lipca 2009 r., K 64/07, OTK-A 2009/7/110, Dz.U.2009/117/988

Standard: 2018 (pełna treść orzeczenia)