Wpis ekspektatywy prawa użytkowania wieczystego

Dopuszcza się zbycie praw z chwilą złożenia wniosku o wpis, z powołaniem się na ekspektatywę użytkowania wieczystego. Jeżeli zbycie ekspektatywy następuje już po złożeniu wniosku o wpis, to jego uwzględnienie powoduje, że zbywca zawierając umowę stał się użytkownikiem wieczystym, jednakże skutek ten powstanie dopiero z chwilą skutecznego dokonania wpisu (zob. np. postanowienie SN z 27 października 2006 r., I CSK 184/06; wyroki SN: z 4 lutego 2005 r., I CK 512/04, oraz z 24 kwietnia 2014 r., III CSK 319/13).

Przyjmując ekspektatywę jako stan istniejący w okresie oczekiwania na rozpatrzenie wniosku o konstytutywny wpis prawa do księgi wieczystej, uznaje się, że sytuacja po złożeniu wniosku, a przed dokonaniem wpisu, zbliżona jest do uprawnionego warunkowo, uznając wpis konstytutywny za warunek prawny, którego ziszczenie na gruncie art. 29 u.k.w.h. powoduje skutek ex tunc co do powstania prawa ("wpis w księdze wieczystej ma moc wsteczną od chwili złożenia wniosku o dokonanie wpisu", zob. wyroki SN: z 4 lutego 2005 r., I CK 512/04; z 29 października 2010 r., I CSK 625/09; z 14 stycznia 2015 r., III CSK 167/14; zob. też uchwałę SN z 11 kwietnia 2019 r., III CZP 100/18).

Wyrok SN z dnia 18 maja 2023 r., II CSKP 1069/22

Standard: 74384 (pełna treść orzeczenia)

W najnowszej literaturze w kwestii, czy dopuszczalne jest zawarcie umowy przeniesienia prawa użytkowania wieczystego, gdy zbywca nie jest jeszcze wpisany w księdze wieczystej jako jego podmiot, a zatem jego prawo jeszcze nie powstało, zaproponowano odpowiedź pozytywną, przy przyjęciu, że w takim przypadku jego przedmiotem jest rzecz przyszła (por. także wyrok Sądu Najwyższego z dnia 22 maja 2002 r., I CKN 237/00, LEX nr 55084). Oczywiście strony mogły w takiej sytuacji zawierać umowy zobowiązujące do przeniesienia użytkowania wieczystego. Kwestię, czy do przejścia w takim wypadku użytkowania wieczystego jest niezbędna umowa rozporządzająca, zaproponowano rozwiązać przez przyjęcie, że zawarta umowa zobowiązująca nie sprzeciwia się zakazowi zawartemu w art. 157 § 1 k.c. Artykuł ten dotyczy bezpośrednio skutku umowy przenoszącej własność nieruchomości i zakaz ten uzasadnia się tym, że w razie przeniesienia takiego prawa pod warunkiem byłoby dwóch uprawnionych. Motyw ten jest nieaktualny, przy zawarciu umowy przenoszącej użytkowanie wieczyste, bowiem z chwilą powstania prawa użytkowania wieczystego na rzecz zbywcy (jego wpisu na podstawie wcześniejszego wniosku), dochodzi do przejścia użytkowania wieczystego na rzecz nabywcy (art. 155 § 1 k.c.). Jeżeli nie dojdzie do powstania prawa użytkowania wieczystego na rzecz zbywcy z innych przyczyn, niż brak wpisu w księdze wieczystej, umowa przeniesienia użytkowania wieczystego zawarta przez zbywcę z osobą trzecią nie wywoła skutku rzeczowego, a wyłącznie skutek zobowiązujący.

Ekspektatywa to sytuacja prawna, która wynikać jednak może ze spełnienia w zasadzie wszystkich przesłanek nabycia prawa pod rządami danej ustawy, czy ustaw, a zatem w skład której wchodzą oświadczenia woli stron o wymaganej treści.

Sytuacja prawna podmiotu, który zawarł nawet umowę nabycia prawa rzeczowego, i oczekującego na konstytutywny wpis tego prawa do księgi wieczystej stanowi ekspektatywę maksymalnie ukształtowaną (por. wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 10 kwietnia 2006 r., SK 30/04, OTK 2006, Nr 4, poz. 42). W judykaturze podkreślono, że oczekującemu na wpis prawa użytkowania wieczystego, przed jego dokonaniem przysługują wszystkie uprawnienia z umowy o ustanowienie prawa, za wyjątkiem samego prawa (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 15 kwietnia 2004 r., IV CK 272/03, LEX nr 176082, oraz wyrok Sądu Najwyższego z dnia 28 marca 2007 r., II CSK 523/06, LEX nr 253425). W okolicznościach sprawy, dopiero jednak z momentem złożenia wniosku o wpis należałoby uznać, że mamy do czynienia z tak dużym prawdopodobieństwem nabycia prawa przez zbywcę, iż brak wpisu do księgi wieczystej nie może być przeszkodą do przenoszenia ekspektatywy tego prawa na nabywcę (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 27 kwietnia 2007 r., III CZP 28/07, OSNC-ZD 2008 nr A, poz. 27 i wyrok Sądu Najwyższego z dnia 24 kwietnia 2014 r., III CSK 319/13, LEX nr 1489252).

Ustawodawca tworzy w art. 29 u.k.w.h. fikcję prawną, że podmiot, który zostanie wpisany do księgi wieczystej jako użytkownik wieczysty, nabywa to prawo z mocą wsteczną od dnia złożenia wniosku (por. np. uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 21 maja 2002 r., III CZP 29/02, OSNC 2003, Nr 6, poz. 76). Można przyjąć, że umowa zobowiązująca do przeniesienia tylko ekspektatywy prawa użytkowania wieczystego, zawarta przed złożeniem wniosku wieczystoksięgowego przez zbywcę odniesie skutek zobowiązujący w zakresie samego prawa. Jak podniesiono w literaturze, warunkiem jednak przejścia samego prawa, będzie zawsze wpisanie najpierw zbywcy, a następnie nabywcy do księgi wieczystej jako użytkownika wieczystego nieruchomości.

Postanowienie SN z dnia 28 października 2015 r., II CSK 769/14

Standard: 15472 (pełna treść orzeczenia)

Prawidłowość czynności prawnej dokonanej w określonym momencie oceniać należy według stanu rzeczy istniejącego w tym czasie, którym musiał się kierować przy podejmowaniu tej czynności. Wsteczna zmiana pozycji prawnej nabywcy ma oczywiście znaczenie z punktu widzenia chwili powstania jego obowiązków i praw wynikających z umowy stanowiącej podstawę wpisu, nie może jednak prowadzić do ograniczenia czy unicestwienia praw osób trzecich.

W piśmiennictwie i orzecznictwie rozważano już stan istniejący w okresie oczekiwania na załatwienie wniosku o konstytutywny wpis do księgi wieczystej. Przyjmuje się, że w tym okresie osobie, na rzecz której wpis ma nastąpić przysługują wszystkie uprawnienia wynikające z umowy o ustanowienie prawa, które ma być wpisane, oprócz samego prawa, co – w wypadku ustanawiania prawa - odpowiada ekspektatywie uzyskania tego prawa (por. wyrok SN z dnia 28 marca 2007 r., II CSK 523/06, postanowienie SN z dnia 21 września 2011 r., I CSK 32/11).

Tak samo kształtuje się położenie nabywcy istniejącego już prawa, jeżeli konstytutywny wpis jest niezbędny do jego skutecznego przeniesienia (por. wyrok SN z dnia 24 kwietnia 2014 r., III CSK 319/13). Także on do momentu dokonania wpisu nie uzyskuje prawa, ponieważ skutek rozporządzający uzależniony jest od wpisu.

Po wpisaniu przejścia prawa – nabywa je nie tylko na przyszłość, lecz także na przeszłość – od dnia złożenia wniosku o wpis, jednakże następuje to w drodze retrospektywnej fikcji prawnej. W czasie rzeczywistym jego sytuacja po złożenia wniosku a przed dokonaniem wpisu jest zbliżona do położenia uprawnionego warunkowo, wpis konstytutywny uznawany jest bowiem z tzw. warunek prawny. Uzasadnione więc będzie stosowanie, w drodze analogii, art. 91 k.c., uprawniającego go do wykonywania wszelkich czynności które zmierzają do zachowania oczekiwanego prawa, nie może on jednak być w tym czasie traktowany jako podmiot tego prawa. 

Wyrok SN z dnia 14 stycznia 2015 r., II CSK 167/14

Standard: 74385 (pełna treść orzeczenia)