Prawo odrębnej własności lokalu nabyte na podstawie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (art. 12 u.s.m.)

Prawo odrębnej własności lokalu nabyte na podstawie ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (jedn. tekst: Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116) w brzmieniu obowiązującym przed nowelizacją dokonaną ustawą z dnia 19 sierpnia 2011 r. o zmianie ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego oraz ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. Nr 201, poz. 1180) przez pozostającego w małżeńskiej wspólności ustawowej członka spółdzielni, któremu przysługiwało stanowiące jego majątek osobisty spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, należy do majątku osobistego tego członka (art. 33 pkt 10 k.r.o.).

Artykuł 12 ust. 1 u.s.m. stanowi, że na pisemne żądanie członka, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielnia jest obowiązana zawrzeć z nim umowę przeniesienia własności lokalu po dokonaniu spłaty należności określonych w ust. 1 pkt 1 i 2. Konstrukcja prawna przewidziana w tym przepisie nie jest jasna. Wynika z niego, że dochodzi do zmiany prawa, jednak ustawa nie nazywa tej zmiany przekształceniem, wskazuje jedynie podmiot uprawniony do nabycia prawa nowego; jest nim członek spółdzielni, któremu przysługuje lokatorskie prawa do lokalu, a więc prawo niezbywalne, niedziedziczne i niepodlegające egzekucji.

Na skutek umowy zawartej ze spółdzielnią podmiot ten staje się beneficjantem prawa własności, przy jednocześnie niezmienionym jego przedmiocie. Konstrukcja ta przypomina przekształcenie lokatorskiego prawa do lokalu w spółdzielcze własnościowe prawo, co przewidywały przepisy ustawy. Nie negując konstrukcji przekształcenia, należy zauważyć, że nowe prawo powstało wyłącznie dzięki prawu już istniejącemu i odnosi się, do tego samego przedmiotu. Sytuacja taka nakazuje rozważyć, czy nie zachodzi surogacja przewidziana w art. 33 pkt 10 k.r.o.

W okolicznościach sprawy doszło do zmiany charakteru prawa przysługującego do oznaczonego przedmiotu, zatem "wyjścia" z majątku osobistego małżonka prawa poprzedniego nie należy odczytywać dosłownie. Przekształcenie, przy przyjęciu tego terminu na określenie zmiany objętej stanem faktycznym sprawy, spełnia niewątpliwie przesłankę surogacji, na skutek bowiem jednego zdarzenia, jaką jest zawarcia umowy przewidzianej w art. 12 ust. 1 u.s.m., przestało istnieć spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu stanowiące majątek osobisty uczestnika, a powstało prawo nowe, w postaci odrębnej własności lokalu.

Nie można pomijać, że spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, w chwili swego ustania, miało wartość równą wartości rynkowej lokalu, co wynika z art. 11 ust. 2 i 2 [1] u.s.m., które pozwalają określić wartość spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu w chwili wygaśnięcia tego prawa i jest to wartość rynkowa lokalu. Nie powinno budzić wątpliwości, że prawo przysługujące dotychczas uczestnikowi przestaje istnieć i jest to sytuacja analogiczna z jego wygaśnięciem.

W razie wygaśnięcia spółdzielczego prawa do lokalu, spółdzielnia zobowiązana jest wypłacić osobie uprawnionej rynkową wartość lokalu. Prawo to zatem, w chwili ustania, ma wartość odpowiadającą wartości rynkowej lokalu i tę samą wartość nabywa w tej samej chwili prawo wykreowane umową. We wskazanej więc sytuacji nie ma przyrostu wartości, a ekwiwalentność ekonomiczna obu tych praw nie nasuwa wątpliwości. W tych okolicznościach należy przyjąć, że prawo nabyte (odrębna własność lokalu) zostało uzyskane, w sensie ekonomicznym, kosztem majątku osobistego.

Okoliczność, że dokonana zmiana charakteru prawa wymagała wydatków, które zostały poniesione z majątku wspólnego małżonków, jest dla oceny przynależności powstałego prawa do majątku osobistego uczestnika bez znaczenia. Wydatki te podlegają rozliczeniu jak nakład z majątku wspólnego na majątek osobisty na podstawie art. 45 k.r.o.

Uchwała SN z dnia 22 kwietnia 2015 r., III CZP 13/15

Standard: 15333 (pełna treść orzeczenia)