Forma przystąpienia nowego wspólnika do spółki, w której wspólnikom przysługuje współwłasność łączna nieruchomości

Przystąpienie nowego wspólnika do spółki cywilnej, w której wspólnikom przysługuje współwłasność łączna lub współużytkowanie wieczyste nieruchomości wymaga zachowania formy aktu notarialnego, gdyż jego skutkiem jest przeniesienie współwłasności i współużytkowania wieczystego na inną osobę (porównaj między innymi uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 9 lutego 2007r. III CZP 164/06

Wyrok SN z dnia 19 października 2012 r., V CSK 485/11

Standard: 38595 (pełna treść orzeczenia)

W postanowieniu z dnia 14.01.2005 r. III CK 177/04 Sąd Najwyższy stwierdził, że „do dokonania wpisu w księdze wieczystej zmiany właściciela nieruchomości, wynikającej z oświadczenia właściciela o wystąpieniu ze spółki cywilnej, niezbędne jest zachowanie formy pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym”. Uzasadniając to stanowisko, Sąd Najwyższy uznał, że skutek w postaci utraty przez występującego wspólnika praw objętych majątkiem wspólnym nie został w art. 871 k.c. uzależniony od rodzaju prawa wspólnego, w szczególności od tego, czy prawem tym jest własność nieruchomości, czy też inne prawa, lecz dotyczy wszelkich praw wspólnych, a zatem i współwłasności nieruchomości. Podniesiono, że przy wystąpieniu wspólnika ze spółki cywilnej nie mamy do czynienia z przeniesieniem udziału we współwłasności nieruchomości, lecz skutek ten następuje z mocy samego prawa, co jest następstwem wypowiedzenia udziału w spółce cywilnej. Podobne stanowisko wynika z postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 16.03.2005 r. II CK 700/04.

Skład orzekający tego stanowiska nie podziela, a przychyla się do poglądu przyjętego w uchwale Sądu Najwyższego z dnia 9.02.2007 r. III CZP 164/06, w której stwierdzono, że przystąpienie nowego wspólnika do spółki cywilnej, w której wspólnikom przysługuje współwłasność łączna nieruchomości, wymaga zachowania formy szczególnej obowiązującej przy przeniesieniu własności nieruchomości. Nie można zaprzeczyć, że przecież wystąpienie ze spółki cywilnej wspólnika wypowiadającego swój udział - może być połączone z wstąpieniem na jego miejsce nowego wspólnika za zgodą pozostałych (uchwała SN z dnia 21.11.1995 r. III CZP 160/95). W tej sytuacji nie sposób przyjąć, aby skutek w postaci zmiany kręgu współwłaścicieli łącznych nieruchomości nastąpił z mocy prawa. Nie ma zaś uzasadnionych podstaw, aby różnicować skutki ustąpienia wspólnika ze spółki cywilnej w odniesieniu do współwłasności nieruchomości od tego, czy w miejsce ustępującego wspólnika wstępuje, czy nie wstępuje inny wspólnik. W uzasadnieniu powołanej uchwały z dnia 9.02.2007 r. Sąd Najwyższy trafnie wskazał, że gdyby zamiarem ustawodawcy było, aby zawarcie umowy spółki cywilnej lub jej zmiana (także od strony podmiotowej) traktować jako wyjątek od zastrzeżenia formy notarialnej dla związanego z tymi czynnościami przeniesienia własności nieruchomości (użytkowania wieczystego), to wprowadziłby wyraźne w tym względzie postanowienie. Skoro takiego zastrzeżenia dla złagodzenia wymogu formy aktu notarialnego nie ma w art. 860 § 2 k.c, to skuteczność czynności prawnej, takiej jak umowa spółki lub jej zmiana (także podmiotowa), której skutkiem ma być przeniesienie własności nieruchomości (prawa użytkowania wieczystego), dla którego ustawa zastrzega formę aktu notarialnego, należy oceniać według ogólnych zasad dotyczących niezachowania formy szczególnej.

Postanowienie SN z dnia 23 kwietnia 2008 r., III CSK 335/07

Standard: 86667 (pełna treść orzeczenia)