Zobowiązanie realne

Sąd Najwyższy w składzie rozpoznającym sprawę podziela pogląd, że alternatywą dla ustanowienia prawa rzeczowego uprawniającego do korzystania z cudzej nieruchomości na cele posadowienia na niej urządzeń przesyłowych jest ustalenie takiego tytułu o charakterze obligacyjnym. Taki tytuł dla przedsiębiorcy korzystającego z urządzeń przesyłowych może tworzyć najem lub dzierżawa (w zależności między innymi od tego, czy właściciel nieruchomości zażądałby wynagrodzenia za zezwolenie na korzystanie z jego nieruchomości na cele posadowienia na niej urządzeń przesyłowych). Do zawarcia tego rodzaju umowy ustawa nie wymaga żadnej szczególnej formy, a swoją akceptację dla związania się nią strony mogą wyrazić także przez czynności konkludentne.

Przedstawione powyżej stanowisko nie oznacza akceptacji dla wskazywanej uprzednio w orzecznictwie Sądu Najwyższego (zob. wyrok SN z 28 czerwca 2005 r., I CK 14/05; wyrok SN z 18 stycznia 2007 r., I CSK 223/06) konstrukcji obligacji realnej (szczególnej konstrukcji łączącej w sobie elementy obligacyjne i rzeczowe), wedle której zezwolenie przez właściciela na założenie instalacji przesyłowych i ich eksploatację kształtować by miało nowy stan prawny, powodując nawiązanie między przedsiębiorstwem i właścicielem nieruchomości stosunku cywilnoprawnego charakteryzującego się trwałością i ciągłością. Brak bowiem podstawy prawnej do konstruowania tzw. zobowiązania realnego, skoro nie przewiduje takiej możliwości żaden przepis prawa (postanowienie SN z 9 grudnia 2011 r., III CZP 78/11; postanowienie SN z 9 grudnia 2014 r., III CSK 348/13). 

Co więcej, skoro istnieje de lege lata prawna możliwość określenia rzeczowych uprawnień przedsiębiorcy eksploatującego urządzenia przesyłowe do zajmowanego gruntu, odpada w ogóle potrzeba poszukiwania wspomnianych rozwiązań prawnych proponowanych w starszym orzecznictwie Sądu Najwyższego. Taką instytucją prawa rzeczowego, która pozwala - nawet w przypadku braku zgody obu stron - na uregulowanie tytułu prawnego do gruntu zajętego pod urządzenia przesyłowe jest po 3 sierpnia 2008 r. służebność przesyłu, ustanawiana umownie lub mocą orzeczenia sądowego.

Wyrok SN z dnia 23 maja 2019 r., II CSK 159/18

Standard: 37203 (pełna treść orzeczenia)

Zobowiązania realnego nie można wywodzić z samego ograniczenia prawa własności (art. 140 k.c.).W wyrokach Sądu Najwyższego z dnia 13 stycznia 2011 r., II CSK 85/10 i z dnia 10 lipca 2009 r. II CSK 71/09 (niepubl.) zasadnie zwrócono uwagę, że konstruowanie tzw. zobowiązania realnego może nastąpić tylko wówczas, gdy przewiduje to przepis ustawy, natomiast niedopuszczalne jest tworzenie innych zobowiązań realnych bez wyraźnej podstawy prawnej.

Zobowiązanie realne powstaje na tle określonej sytuacji prawno-rzeczowej, a stanowiący jego źródło przepis określa także strony, treść i ewentualnie dalsze losy takiego zobowiązania w razie zmian sytuacji prawno-rzeczowej. Nawet długo trwający stan faktycznych relacji między określonymi podmiotami (właścicielem gruntu lub jego użytkownikiem wieczystym a przedsiębiorcą eksploatującym urządzenia przesyłowe umieszczone na gruncie) nie może prowadzić do powstania zobowiązania o cechach obligacji rzeczowej, skutecznej erga omnes.

Wyrok SN z dnia 2 lutego 2012 r., II CSK 306/11

Standard: 15167 (pełna treść orzeczenia)

Treść wzajemnych uprawnień i obowiązków składających się na obligację realną nie może być ustanowiona w drodze umowy.

Zobowiązania polegające na trwałym ograniczeniu prawa właściciela do korzystania z gruntu wiążące każdoczesnego nabywcę nieruchomości, którego źródłem jest umowa stron o charakterze cywilnoprawnym, to zobowiązania o charakterze obligacji realnej. Zobowiązania te mogą być ustanawiane tylko wówczas, gdy przewiduje je ustawa, ponieważ wyznaczają one jednocześnie obowiązki dla osób trzecich pozostających poza powołanym do życia stosunkiem prawnym. Treść wzajemnych uprawnień i obowiązków składających się na obligację realną musi być zatem określona w przepisie rangi ustawowej i w żadnym razie nie może być ustanowiona mocą woli stron, tj. w drodze umowy.

Oznacza to, że niedopuszczalne jest konstruowanie zobowiązań formalnie o charakterze względnym (w istocie obligacji realnych), które swoją treścią odpowiadałyby ograniczonemu prawu rzeczowemu (służebności gruntowej) i wiązały każdoczesnego właściciela gruntu obciążonego. Prowadziłoby to bowiem do obejścia zasady numerus clausus ograniczonych praw rzeczowych.

Wyrok SN z dnia 3 kwietnia 2009 r., II CSK 470/08

Standard: 63865 (pełna treść orzeczenia)

Zobacz glosy