Wady rzeczy najętej

Sąd Okręgowy przyjął chyba w sposób dorozumiany, że utrudnienie dojazdu do wynajmowanego lokalu jest jego wadą w rozumieniu art. 664 k.c. Stanowiska tego nie można podzielić. Wada lokalu musi dotyczyć samego lokalu, być z nim powiązana przestrzennie i funkcjonalnie, "tkwić" w przedmiocie najmu. Za tego rodzaju wady wynajmujący może jedynie ponosić odpowiedzialność, bowiem tylko na nie ma faktyczny wpływ.

W ocenie Sądu Apelacyjnego, pewne cechy otoczenia lokalu - określony dojazd do budynku, w którym lokal się znajduje - nie mogą być uznawane za wady lokalu. Rozszerzenie odpowiedzialności wynajmującego na okoliczności zewnętrzne, które oddziałują na przedmiot najmu jest niedopuszczalne. Wynajmujący nie może się im przecież przeciwstawić dokonując modyfikacji przedmiotu najmu, czyli usuwając wady w rozumieniu art. 664 § 2 k.c. Tego rodzaju wykładnia pojęcia wady prowadziłaby do nieuzasadnionego rozszerzenia odpowiedzialności wynajmującego (tak też wyrok SA w Warszawie z dnia 2 marca 2017 r., I ACa 2436/15).

O tym, czy lokal posiada wady decyduje więc to, czy nadaje się do umówionego użytku zgodnie z właściwością i przeznaczeniem lokalu, tj. czy posiada cechy uzgodnione przez strony w umowie oraz wymagane przez obowiązujące przepisy.

Wyrok SA w Warszawie z dnia 26 lutego 2018 r., VII AGa 56/18

Standard: 15165 (pełna treść orzeczenia)

Za wadę przedmiotu najmu może zostać uznane jedynie coś co tkwi w tym przedmiocie, znajduje w nim swoją przyczynę, która ostatecznie negatywnie wypływa na walory użytkowe, ograniczając, jak stanowi powoływany art. 664 § 1 k.c. jego przydatność do umówionego użytku. Za tak rozumiane wady wynajmujący ponosi odpowiedzialność z tytułu rękojmi, która rzeczywiście nie jest uzależniona od winy wynajmującego.

Zdecydowanie należy wykluczyć rozszerzanie pojęcia "wady" na wszelkie okoliczności zewnętrzne, które jedynie oddziaływają na przedmiot najmu. Za takie zewnętrzne okoliczności należy uznać czynniki, którym nie można się skutecznie przeciwstawić poprzez dokonanie odpowiednich modyfikacji przedmiotu najmu. Taka wykładnia pojęcia wady w rozumieniu art. 664 § 1 k.c. prowadziłaby wprost do nieuzasadnionego rozszerzenia odpowiedzialności wynajmującego na okoliczności, wynikające z działania osób trzecich, na które nie ma on jakiegokolwiek wpływu i którym nie może się skutecznie przeciwstawić.

W sytuacji, kiedy negatywne oddziaływanie na przedmiot najmu jest konsekwencją działania osób trzecich, najemcy lokalu przysługuje możliwość obrony swoich praw na podstawie art. 690 k.c. Tego typu roszczenia należy kierować jednak do osoby, która jest odpowiedzialna za naruszenie tych uprawnień, nie zaś do wynajmującego.

Wyrok SA w Krakowie z dnia 23 maja 2014, I ACa 390/14

Standard: 23426 (pełna treść orzeczenia)