Roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości w wykonaniu umowy zobowiązującej

Do roszczenia o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli przenoszącego prawo własności nieruchomości, jako roszczenia obligacyjnego nie stosuje się art. 223 § 1 k.c. (por. wyrok SN z dnia 25 stycznia 2013 r., II CSK 317/12).

Wyrok SN z dnia 28 listopada 2014 r., I CSK 657/13

Standard: 67258 (pełna treść orzeczenia)

Roszczenie o wyrażenie zgody na przeniesienie własności nieruchomości w wykonaniu umowy, zobowiązującej do przeniesienia własności, realizowane na podstawie art. 64 k.c. i art. 1047 k.p.c., jest roszczeniem o charakterze majątkowym.

Roszczenie, wbrew poglądowi wyrażonemu w uchwale III CZP 34/78, znajduje odpowiednik w przyjętym podziale obowiązków zobowiązanego - czynienia, nieczynienia lub znoszenia. Roszczenie o przeniesienie prawa własności sprowadza się właśnie do możliwości domagania się od dłużnika zachowania czynnego (facere), polegającego na złożeniu odpowiedniego oświadczenia woli, bądź na dokonaniu innej czynności rozporządzającej (np. wydaniu rzeczy).

Skoro zaś chodzi o stosunek zobowiązaniowy, który ma za przedmiot świadczenie o charakterze majątkowym, już sama klasyfikacja uprawnień wynikających z prawa podmiotowego względnego, mającego swoje źródło w zobowiązaniach, prowadzi do wniosku, że roszczenie o wyrażenie zgody na przeniesienie własności nieruchomości w wykonaniu uprzednio zawartej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności jest roszczeniem o charakterze majątkowym. Odmówienie charakteru majątkowego roszczeniu nabywcy lub zbywcy o realizację umowy zobowiązującej poprzez zawarcie umowy przenoszącej własność nieruchomości prowadziłoby do oderwania takiego roszczenia od przyczyn prawnych umowy zobowiązującej. Oznaczałoby to także oderwanie orzeczenia sądu wydanego w trybie art. 64 k.c. i 1047 k.p.c. od causae umowy zobowiązującej i niemożności oceny jej ważności, co zgodnie z treścią art. 156 k.c. jest konieczną przesłanką skuteczności przeniesienia prawa własności.

Przy przyjęciu poglądu przeciwnego musiałoby dojść do niejednolitej oceny roszczeń w zakresie przedawnienia. Tak np. w przypadku zapisu roszczenie przedawnia się z upływem lat pięciu od dnia wymagalności zapisu (art. 981 k.c.), w przypadku roszczenia z tytułu niesłusznego wzbogacenia (m.in. realizacja roszczenia o zwrot nieruchomości, która jest przedmiotem odwołanej darowizny, odbywa się według przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu) przedawnienie jest dziesięcioletnie. Tymczasem roszczenie uprawnionego na podstawie art. 64 k.c. i art. 1047 k.p.c. mające na celu realizację wynikającego z tych zobowiązań prawa przeniesienia własności nieruchomości nie podlegałoby w ogóle przedawnieniu.

Marginesowo należy zauważyć, że również roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej w wykonaniu umowy przedwstępnej (które może być także realizowane w trybie art. 64 k.c.) z mocy przepisu art. 390 § 3 k.c. przedawnia się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta.

Art. 64 przyjmuje fikcję wykonania oświadczenia w ten sposób, że z chwilą uprawomocnienia się wyroku zasądzającego na złożenie oświadczenia woli uchodzi ono za dokonane i wywołuje wszelkie związane z tym skutki prawne. Ten przymusowy sposób realizacji obowiązku dłużnika (zbywcy) nie wpływa jednak na zmianę charakteru tego obowiązku i nie stwarza jakiegoś nowego stanu prawnego oderwanego od poprzednio istniejącego zobowiązania. Stąd też nie można podzielić poglądu wyrażonego w uchwale III CZP 34/78, jakoby na podstawie orzeczenia sądowego wydanego w trybie art. 64 k.c. i art. 1047 k.p.c. powstał jakiś nowo ukształtowany i niezależny od woli i zachowania się zbywcy stosunek prawny.

Obrót nieruchomościami wymaga możliwie jasnych sytuacji, wskazujących, kto jest właścicielem danej nieruchomości. Temu celowi nie służyłoby i byłoby z nim sprzeczne założenie, wedle którego stan niepewności co do prawa własności nieruchomości utrzymywałby się przy bezczynności wierzyciela (nabywcy) przez okres dłuższy niż 10 lat.

Uchwała SN (7 sędziów – zasada prawna) z 17.11.1981 r., III CZP 12/81

Standard: 15098 (pełna treść orzeczenia)