Roszczenie właściciela gruntu nabycia od niego własności działki za odpowiednim wynagrodzeniem (art. 231 § 2 k.c.)

Roszczenie przewidziane w art. 231 § 2 k.c. może być skierowane również w stosunku do następcy pod tytułem szczególnym osoby, która wzniosła budynek.

Stosownie do art. 231 § 2 k.c. żądanie właściciela nieruchomości o zobowiązanie tego, kto wzniósł na niej budynek lub inne urządzenie, przenoszące znacznie wartość zajętej na ten cel działki, do nabycia jej własności za odpowiednim wynagrodzeniem, skierowane być powinno przeciwko podmiotowi, który tego rodzaju nakłady poczynił bez względu na to, czy był posiadaczem nieruchomości i na jego dobrą lub złą wiarę. Z uwagi na to, że przepis ten należy do grupy przepisów regulujących ochronę własności, legitymację bierną ma również posiadacz nieruchomości bez tytułu prawnego.

Treścią roszczenia z art. 231 § 2 k.c. jest uprawnienie do domagania się przeniesienia własności zabudowanej nieruchomości, które ma swoje źródło w prawie własności, a zatem niedopuszczalne jest przeniesienie tych uprawnień na inne osoby bez równoczesnego przeniesienia prawa własności zabudowanej nieruchomości.

Za dopuszczalną przyjmuje się zmianę właściciela nieruchomości po powstaniu stosunku obligacyjnego, ponieważ na gruncie art. 231 k.c. jako zobowiązanego (§ 1) lub uprawnionego (§ 2) traktować należy każdoczesnego właściciela nieruchomości.

Zmiana podmiotu po stronie zobowiązanego na podstawie art. 231 § 2 k.c. dotyczyć będzie następstwa pod tytułem ogólnym, a w przypadku następstwa syngularnego, jeśli poprzednik był samoistnym posiadaczem w dobrej wierze, uprawnionym do zgłoszenia roszczenia z art. 231 § 1 k.c.

Przepis art. 231 § 2 k.c. może być zastosowany również w stosunku do następcy prawnego podmiotu, który wzniósł budynek, jeżeli przemawia za tym, ze względu na okoliczności konkretnej sprawy, cel tego przepisu, którym jest zarówno ochrona właściciela, jak i uzgodnienie stanu własności ze stanem posiadania. Brzmienie tego przepisu i nieprzypadkowe zróżnicowanie sytuacji objętych § 1 i § 2 pozostaje w zgodzie z przeznaczeniem przepisów dotyczących ochrony własności. Dla interesu właściciela, który został naruszony zabudową jego nieruchomości jest rzeczą obojętną, kto tej budowy dokonał, wskazuje na to szerokie wyznaczenie kręgu zobowiązanych do nabycia nieruchomości.

 Wyrok SN z dnia 21 września 2011 r., I CSK 721/10

Standard: 70391 (pełna treść orzeczenia)

Właściciel gruntu, na którym kilku współposiadaczy wzniosło urządzenia o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może na podstawie art. 231 § 2 k.c. żądać wykupienia tej działki, jeżeli nie da się ustalić zakresu jej współposiadania; domniemywa się równość udziałów współwłaścicieli.

Przewidziane w art. 231 § 2 k.c. roszczenie właściciela o wykup działki może być skierowane przeciwko każdemu, kto wniósł na niej budynek lub inne urządzenie nie będąc do tego uprawnionym, niezależnie od charakteru posiadania, bez względu na dobrą bądź złą wiarę posiadacza. Roszczenie to służy ochronie interesów właściciela, eksponując jego dominację prawną wobec posiadacza, zgodnie z treścią art. 140 k.c. oraz standardami konstytucyjnymi (art. 21 ust. 1 i 64 Konstytucji). Powyższe wskazanie należy mieć na uwadze przy poszukiwaniu rozwiązań umożliwiających racjonalne uregulowanie stanu prawnego nieruchomości w następstwie wybudowania na niej obiektów przez osoby nieuprawnione.

Zastosowanie przez ustawodawcę w art. 231 § 2 k.c. liczby pojedynczej dla określenia "wniesionego budynku lub innego urządzenia" (podobnie jak przy wskazaniu właściciela i inwestora) wynika z zasad techniki legislacyjnej. Dokonane przez pozwanych inwestycje dotyczą urządzeń określonych w art. 49 k.c., wchodzących w skład ich przedsiębiorstw. Z tej przyczyny, jako składniki mienia pozwanych, nie są częścią składową gruntu i nie zwiększają jego wartości. Posiadanie pozwanych ma charakter łączny, uniemożliwiający ustalenie jego zakresu. Konsekwencją niepodzielnego korzystania przez posiadaczy z zajętego gruntu, w zakresie niezbędnym do korzystania z zainstalowanych na nim urządzeń, jest konieczność potraktowania całościowo wszystkich jednostkowych inwestycji - w relacji do uprawnień właściciela z art. 231 § 2 k.c. - jako inwestycji "wspólnej", o zsumowanej wartości. W opisanej sytuacji roszczenie właściciela o wykup gruntu, skierowane przeciwko wszystkim współposiadaczom, prowadzi do nabycia przez nich w drodze orzeczenia sądowego własności nieruchomości. Stosowanie do przyjętych poprzednio założeń, dopuszczalne jest w konsekwencji zobowiązanie współposiadaczy na podstawie art. 46 k.c. i art. 1047 k.p.c., w sytuacji określonej w art. 231 § 2 k.c., do wykupu działki, na której wnieśli oni urządzenia o wartości znacznie przewyższającej jej wartość, jeżeli nie da się określić zakresu współposiadania. Z racji wielości właścicieli działki, powstaje między innymi współwłasność w częściach ułamkowych (art. 196 k.c.), wymagająca określenia zakresu uprawnień każdego ze współwłaścicieli w postaci udziału oznaczonego ułamkowo bądź procentowo. Należy wskazać na istnienie ustawowego domniemania, że udziały współwłaścicieli są równe (art. 197 k.c.). Jest to jednak domniemanie wzruszalne (praesumptio iuris tamtum), przy czym możliwość obalenia nie jest ograniczona przepisem szczególnym. Na tym tle należy tylko zauważyć, że inwestycje posiadaczy w sytuacji określonej w art. 49 k.c. - nie są nakładami na nieruchomość i nie zwiększają jej wartości, powiększają tylko zasoby mienia inwestorów. Zmniejsza to doniosłość wartości tych inwestycji jako kryterium ustalenia udziałów we współwłasności gruntu.

Uchwała SN z dnia 21 listopada 2003 r., III CZP 85/03

Standard: 15050 (pełna treść orzeczenia)