Wyłączenie uprawnienia do żądania zniesienia współwłasności na podstawie art. 210 § 1 k.c.

Umowa współwłaścicieli czasowo wyłączająca uprawnienie do zniesienia współwłasności nie wiąże wierzyciela współwłaściciela będącego stroną tej umowy.

Zgodnie z art. 210 § 1 k.c., każdemu ze współwłaścicieli przysługuje uprawnienie do żądania zniesienia współwłasności. Może ono być realizowane zarówno przez zawarcie umowy z pozostałymi współwłaścicielami, jak i na drodze sądowej. Zgłoszenie tego uprawnienia przez jednego ze współwłaścicieli, jeżeli nie stanowi nadużycia prawa podmiotowego (art. 5 k.c.), musi doprowadzić do zakończenia stosunku współwłasności. Jednakże w art. 210 § 1 k.c. została współwłaścicielom przyznana możliwość wyłączenia rozważanego uprawnienia w drodze czynności prawnej na czas nie dłuższy niż lat pięć, z możliwością przedłużania tego okresu. Wspomniana czynność prawna, z reguły umowa, może być dokonana nie tylko między wszystkimi współwłaścicielami, ale również między niektórymi z nich, a także może wyłączać dochodzenie zniesienia współwłasności wyłącznie przez jednego ze współwłaścicieli.

W piśmiennictwie jest sporny charakter skutków czynności prawnej czasowo wyłączającej zniesienie współwłasności. Zgodnie z pierwszym poglądem, czynność ta tworzy jedynie stosunek obligacyjny, w którym jeden lub kilku współwłaścicieli zobowiązuje się nie żądać zniesienia współwłasności przed upływem określonego terminu. Zgłoszenie żądania zniesienia współwłasności wbrew dokonanej czynności oznaczałoby jedynie niewykonanie zobowiązania, prowadziłoby jednak ostatecznie do zniesienia współwłasności. Według drugiego poglądu, czynność współwłaścicieli wyłącza uprawnienie do żądania zniesienia współwłasności, a zgłoszenie tego żądania w okresie objętym wyłączeniem nie miałoby podstawy w prawie podmiotowym.

Zdecydowanie więcej argumentów przemawia za drugim poglądem. Wskazuje na to wykładnia językowa art. 210 § 1 k.c., w którym użyto sformułowania "wyłączenie uprawnienia" do żądania zniesienia współwłasności. Świadczy o tym również wykładnia systemowa, zwłaszcza porównanie omawianego przepisu z art. 57 § 2 k.c., w którym wskazano wyłącznie na możliwość "zobowiązania" do niedokonywania oznaczonych rozporządzeń prawem. 

Czynność prawna czasowo wyłączająca żądanie zniesienia współwłasności jest z reguły umową, która - jak każda umowa - ma charakter względny i wywołuje skutki między stronami (inter partes). Gdy taka umowa zostanie zawarta tylko przez niektórych współwłaścicieli, uprawnienie do żądania zniesienia współwłasności zostanie czasowo wyłączone jedynie między nimi, pozostali zaś współwłaściciele będą mogli żądać zniesienia współwłasności bez ograniczeń.

Zgodnie z art. 221 k.c., czynności prawne, wyłączające uprawnienie do zniesienia współwłasności, odnoszą skutek także względem nabywcy udziału, jeżeli nabywca o nich wiedział lub z łatwością mógł się dowiedzieć. 

 

Czynnością prawną, która wyłącza uprawnienie do żądania zniesienia współwłasności, jest z reguły umowa zawarta przez współwłaścicieli. Umowa ta, której skutkiem jest czasowe wyłączenie uprawnienia do żądania zniesienia współwłasności, z natury rzeczy tworzy więź obligacyjną między stronami. Wynikające z tej umowy uprawnienia i obowiązki są skuteczne tylko między stronami stosunku prawnego (inter partes), a więc względem określonych osób. Wyjątki od tej reguły, kreujące rozszerzoną skuteczność umowy, mogą wynikać tylko ze szczególnych przepisów ustawy. Takie wyjątki zostały wprowadzone w art. 221 k.c., który wyraźnie przewiduje rozszerzenie skutków umowy ograniczającej zniesienie współwłasności na nabywcę udziału, oraz w art. 16 ust. 2 pkt 4 i art. 17 u.k.w.h. Regulacje te oznaczają, że jakiekolwiek pozaustawowe próby rozszerzania skutków umowy współwłaścicieli są niedopuszczalne.

Umowa uregulowana w art. 210 § 1 zdanie drugie i trzecie k.c. jest bez wątpienia instrumentem o charakterze szczególnym, czyniącym wyłom w ogólnym założeniu o możliwości swobodnego żądania zniesienia współwłasności. Obejmowanie skutkami umowy podmiotów innych niż jej strony stanowiłoby zatem nieuzasadnione poszerzanie granicy wyjątku, wbrew zasadzie exceptiones non sunt extendendae.

Uchwała SN z dnia 14 września 2016 r., III CZP 36/16

Standard: 14960 (pełna treść orzeczenia)

Ustawodawca, przyznając w art. 210 k.c. współwłaścicielom uprawnienie do żądania zniesienia współwłasności, jednocześnie w art. 211 k.c. wyłączył żądanie zniesienia współwłasności przez podział, jeżeli byłby on sprzeczny z przepisami ustawy. Takim przepisem jest art. 3 ust .1 zdanie drugie u.w.l., stanowiący, że nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej dopóty, dopóki trwa odrębna własność lokali. Redakcja tego przepisu jest tak prosta, że prima facie nie nasuwa wątpliwości; wykładnia literalna , a w szczególności zwrot „dopóki trwa odrębna własność lokali”, prowadzi do wniosku, że zawarty w nim zakaz dotyczy zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, nie zaś zniesienia odrębnej własności lokali stanowiącej przeszkodę do zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej.

Uchwała SN z dnia 14 lipca 2006 r., III CZP 53/06

Standard: 44831 (pełna treść orzeczenia)