Obciążenie nieruchomości zabudowanej, konieczność rozbiórki budynku

Jeżeli występują przesłanki przeprowadzenia drogi przewidziane w art. 145 § 2 i 3 k.c., droga konieczna może być przeprowadzona przez nieruchomość sąsiednią także wtedy, gdy istnieje konieczność rozbiórki istniejącego na tej nieruchomości budynku - wzniesionego na podstawie pozwolenia na budowę albo bez takiego pozwolenia, ale którego budowa została zalegalizowana na podstawie art. 49 i nast. ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (jedn. tekst: Dz.U. z 2014 r., poz. 1409 ze zm.).

Orzecznictwo sądów administracyjnych w zasadzie jednolicie przyjmuje, że konieczność zapewnienia w sferze oddziaływania obiektu osobom trzecim dostępu do drogi publicznej może dotyczyć tylko sytuacji, w której dostęp ten ma charakter prawny, a nie faktyczny.

Obowiązek uwzględnienia interesów osób trzecich przez zapewnienie im dostępu do drogi publicznej nie może być rozumiany w ten sposób, że w postępowaniu administracyjnym mającym na celu wydanie pozwolenia na budowę organy administracji publicznej mają ustanawiać na rzecz osób trzecich drogę konieczną, lub samodzielnie ustalać, szczegóły dostępu do drogi publicznej przez działkę, na której ma być realizowana inwestycja; nie należy to do kompetencji tych organów.

Osoba zainteresowana dostępem do drogi publicznej powinna zadbać o uzyskanie ograniczonego prawa rzeczowego w postaci drogi koniecznej na podstawie umowy lub orzeczenia sądu cywilnego Z tego względu, orzeczenie sądu ustanawiające drogę konieczną i w związku z tym - w krańcowym wypadku nakazujące usunięcie budynku wybudowanego zgodnie z pozwoleniem na budowę, znajdującego się na trasie przebiegu szlaku drożnego, nie jest wydawane na skutek oceny tych samych faktów, które warunkowały wydanie decyzji administracyjnej i w istocie, ani nie kwestionuje jej zasadności, ani ją nie wzrusza, skoro nakaz rozebrania w takim wypadku związany z odmiennymi okolicznościami faktycznymi, które nie mają znaczenia w postępowaniu administracyjnym i następuje na podstawie normy prawa cywilnego.

Odmiennie należy ocenić wybudowanie budynku na podstawie zgłoszenia organowi administracyjnemu dokonanego w toku postępowania apelacyjnego. W orzecznictwie sądowo-administracyjnym utrwalił się pogląd, że zgłoszenie budowy nie powoduje wszczęcia postępowania administracyjnego, nie stanowi bowiem wniosku (podania) zainteresowanego podmiotu, który w myśl kodeksu postępowania administracyjnego wymagałby załatwienia sprawy administracyjnej przez organ administracji architektoniczno-budowlanej. Do dnia wydania decyzji o sprzeciwie w sprawie zgłoszenia nie toczy się postępowanie administracyjne w zakresie regulowanym przepisami kodeksu postępowania administracyjnego, mają natomiast zastosowanie reguły formalne określone w Prawie budowlanym (np. wydanie postanowienia wzywającego do uzupełnienia zgłoszenia). Skoro więc w przedmiocie budowy budynku gospodarczego nie zostało wszczęte postępowanie administracyjne i nie została wydana, żadna decyzja administracyjna, to brak związania sądu aktem administracyjnym.

Zauważyć należy, że w judykaturze został już wyrażony pogląd, iż ze względu na inny cel i charakter postępowania w przedmiocie ustanowienia drogi koniecznej, zgodność przebiegu ustanawianej drogi z przepisami budowlanymi można rozważać przede wszystkim w ramach kryteriów interesu społeczno-gospodarczego (art. 145 § 3 k.c.) i obciążenia gruntów sąsiednich (art. 145 § 2). Nie można i nie powinno się jednak traktować przepisów budowlanych jako bezwzględnej przeszkody do przeprowadzenia drogi koniecznej przez nieruchomość zabudowaną.

Obciążenie nieruchomości zabudowanej, wymagające usunięcia nowego budynku, choć co do zasady niewykluczone, zwykle jest obciążeniem nieporównywalnie wyższym niż wytyczenie szlaku służebnego po gruntach niezabudowanych, jeżeli taka możliwość istnieje. Poza tym wartość rozebranego budynku, wliczona do wynagrodzenia, powoduje, że jego wysokość może naruszać i z reguły naruszy interes społeczno-gospodarczy, wyrażający się w dążeniu do tego, aby sposób ustalenia szlaku drożnego odpowiadał potrzebom nieruchomości władnącej i następował z jak najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma przebiegać.

Uchwała SN z dnia 5 listopada 2014 r., III CZP 74/14

Standard: 14809 (pełna treść orzeczenia)