Rozliczanie kosztów urządzeń granicznych

Przewidziany w art. 154 § 2 k.c. obowiązek ponoszenia kosztów urządzeń znajdujących się na granicy gruntów sąsiadujących nie obejmuje kosztów wybudowania nowego urządzenia.

Pojęciu " utrzymanie" (w art. 154 k.c. koszty utrzymania urządzeń służących do wspólnego użytku sąsiadów) przypisuje się w języku polskim wiele znaczeń, spośród których jedynie "utrzymać" w znaczeniu trzymając coś (tu korzystając z czegoś) - zachować w niezmienionym położeniu, może być rozważane dla takiego jego zastosowania jak uczyniono to w art. 154 k.c. Jeśli mówimy więc, że utrzymał się jakiś stan rzeczy znaczy to, że przetrwał taki jaki był, zaś jeżeli rzecz utrzymała się (lub ma utrzymać się ) w jakimś miejscu, położeniu, stanie to znaczy, że nie zmieniło się (lub nie ma zmienić się) jej miejsce, położenie, stan ("Słownik języka polskiego" PWN Warszawa 1995 r, t. III s. 590, "Inny słownik języka polskiego" PWN Warszawa 2000 r., s. 947). Art. 61 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (tekst jednolity Dz.U. z 2000 r. Nr 106, póz. 1126 w rozdziale 6 -utrzymanie obiektów budowlanych, jako utrzymanie określa utrzymanie ich w należytym stanie technicznym i estetycznym. Takie jego rozumienie oznacza, że granice powinności sąsiedzkiej w ramach omawianego przepisu wyznacza cel w postaci utrzymania urządzenia w istniejącym, nie pogorszonym stanie, w którym spełnia ono i zachowuje funkcję, jaką jest możliwość korzystania z niego przez sąsiadów. Obowiązek ten dotyczy urządzeń już istniejących i nie obejmuje kosztów ich wykonania. Pogląd taki wyrażany jest w piśmiennictwie przedmiotu także w odniesieniu do określonego art. 289 k.c. obowiązku utrzymywania urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności gruntowej.

Uzyskany wynik wykładni językowej prowadzi do wniosku, że obowiązek wspólnego ponoszenia przez sąsiadów kosztów związanych z utrzymaniem płotu, znajdującego się w granicy gruntów sąsiadujących nie obejmuje kosztów wybudowania nowego płotu w miejsce zużytego. Sąsiedztwo nieruchomości powoduje ich wzajemną zależność, a także nierzadko prowadzi do sprzeczności interesów, których pogodzeniu służyć mają przepisy określane tradycyjnie mianem "prawa sąsiedzkiego." Normy prawa sąsiedzkiego należą do treści prawa własności, zakreślając poprzez obowiązki i ograniczenia, jakie prawo to nakłada na sąsiadów jego ustawowe granice. Prawidłowe korzystanie z nieruchomości sąsiednich wymaga bowiem nieraz we wzajemnym interesie ingerencji w sferę cudzych praw. W tym ujęciu jest to na tle ogólnych przepisów o własności uregulowanie szczególne, którego celem jest unormowanie na odrębnych od nich zasadach, sposobu korzystania z nieruchomości sąsiednich w odniesieniu do problemów wynikających z ich sąsiedztwa, w tym związanych z samymi granicami (art. 152 do 154 k.c.). Z racji takiego charakteru przepisu art. 154 § 2 k.c., niedopuszczalne jest dokonywanie wykładni, która prowadziłaby do rozszerzania jego zakresu przedmiotowego ponad znaczenie wynikające z jego usytuowania w systemie przepisów o własności i celu zawartego w nim unormowania.

Przepisy art. 154 § 1 i § 2 k.c., które dotyczą sposobów uwidocznienia granicy i wynikających stąd konsekwencji regulują stosunki między sąsiadami. Sąsiadami są nie tylko właściciele, ale w ogólności osoby korzystające z gruntów, zatem ich posiadacze samoistni i niesamoistni. Sięgając do określenia "sąsiedzi" i czyniąc sąsiadów adresatami zawartych w nich unormowań przepisy te nie zajmują się własnością urządzeń granicznych. Wynika ona z ogólnych zasad. Na ich podstawie przykładowo można wskazać, że jeżeli urządzenie graniczne stanowi część składową jednego gruntu należy do właściciela tego gruntu. Na ogólnych zasadach należy też rozstrzygać kwestię komu przysługuje własność materiałów pochodzących z rozbiórki rozebranego urządzenia, mając na względzie, to kto był jego właścicielem i poniósł koszty jego wzniesienia. Nie wyłącza to uznania, że na podstawie umowy między sąsiadami, którzy ponieśli wspólnie koszty urządzenia granicznego, prawa do nich będą im wspólnie przysługiwały na zasadach wynikających z umowy. Obowiązek wspólnego ponoszenia kosztów utrzymania urządzeń granicznych jest następstwem wspólnego użytku tych urządzeń, a nie stosunków własnościowych. Nie stoi to na przeszkodzie, by w sytuacji gdy sąsiedzi nie umówili się co do sposobu określenia rozkładu kosztów utrzymania tych urządzeń, stosować w drodze analogii - wobec braku uregulowania tej kwestii w art. 154 k.c. - (odmiennie niż w art. 152 k.c. określającym ich rozkład po połowie) zasadę odnoszącą się do współwłaścicieli, zgodnie z którą na podstawie art. 207 k.c. każdy współwłaściciel ponosi wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną w stosunku do przysługującego mu udziału.

Odnotować trzeba także pogląd odmienny a mianowicie, że zgodnie ze zwyczajem koszty te obciążają sąsiadów w równej mierze. Oba jednak przedstawione stanowiska dotyczą jedynie kwestii rozłożenia kosztów, a nie określenia ich zakresu.

Uchwała SN z dnia 24 stycznia 2002 r., III CZP 75/01

Standard: 14798 (pełna treść orzeczenia)