Przekroczenie granicy przy wznoszeniu budynku

Art. 151 k.c. reguluje jedną ze szczególnych sytuacji oczywistego naruszenia prawa własności nieruchomości, do jakiego może dojść w stosunkach sąsiedzkich przy zabudowie sąsiadujących ze sobą gruntów.

Jak wskazał Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 28 lutego 2006 r., III CZP 3/06, gdyby ustawodawca nie uregulował w art. 151 k.c. tej szczególnej sytuacji naruszenia prawa własności, właścicielowi nieruchomości, której granice naruszono przy budowie na sąsiednim gruncie, przysługiwałyby wszystkie roszczenia, przewidziane w kodeksie cywilnym. Jest to zatem przepis szczególny, przewidujący wyjątek od przyjętej w art. 222 k.c. zasady, że w razie bezprawnego naruszenia własności, właścicielowi przysługują roszczenia windykacyjne lub negatoryjne.

Jako przepis szczególny oraz jako przepis ograniczający prawo własności przez pozbawienie właściciela jednego z zasadniczych roszczeń przysługujących w razie naruszenia własności – roszczenia o przywrócenie stanu poprzedniego – powinien być wykładany ściśle, a nawet wąsko, zważywszy, że chodzi w nim o sytuacje oczywistego, bezprawnego naruszenie prawa własności, obejmujące także przypadki, w których doszło do tego na skutek lekkomyślności lub rażącego niedbalstwa osoby naruszającej to prawo.

Przepis art. 151 k.c. nie reguluje w sposób wyczerpujący zakresu ochrony własności w razie przekroczenia granicy przy budowie na sąsiedniej nieruchomości. Nie normuje on sytuacji, w której do przekroczenia granicy doszło z winy umyślnej, gdy właściciel naruszonego gruntu bez nieuzasadnionej zwłoki sprzeciwił się przekroczeniu granicy albo gdy grozi mu niewspółmiernie wielka szkoda. W tych wypadkach przekroczenia granicy właścicielowi przysługują wszystkie roszczenia wynikające z naruszenia własności – windykacyjne lub negatoryjne oraz tzw. roszczenia uzupełniające przewidziane w art. 224 § 2 i art. 225 k.c.

Przepis art. 151 k.c. reguluje jedynie sytuację, w której do przekroczenia granicy doszło bez winy umyślnej, a właściciel nie sprzeciwił się temu bez nieuzasadnionej zwłoki i nie grozi mu niewspółmiernie wielka szkoda. W takiej sytuacji właściciel, choć niewątpliwie naruszono jego własność w sposób bezprawny i nawet zawiniony nieumyślnie, nie może żądać przywrócenia stanu poprzedniego, co – jak stwierdził Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 9 lutego 2007 r., III CZP 159/06 – oznacza wyłączenie możliwości wystąpienia z roszczeniem windykacyjnym lub negatoryjnym, których uwzględnienie mogłoby prowadzić do przywrócenia stanu poprzedniego. 

Art. 151 k.c. nie reguluje wyczerpująco wszystkich roszczeń przysługujących właścicielowi w razie bezprawnego przekroczenia granicy jego nieruchomości przy budowie na sąsiednim gruncie, a jedynie – w zamian za odebranie mu możliwości żądania przywrócenia stanu poprzedniego, a więc zasadniczego roszczenia przysługującego w takiej sytuacji właścicielowi – przyznaje mu dwa nowe roszczenia, których nie mógłby realizować na podstawie innych przepisów. Są to jednak roszczenia regulujące i stabilizujące sytuację prawnorzeczową jedynie na przyszłość, nie wyrównujące uszczerbku, jaki właściciel już poniósł w związku z pozbawieniem go możliwości korzystania z części jego rzeczy. 

Wyrok SN z dnia 24 września 2010 r., IV CSK 76/10

Standard: 53460 (pełna treść orzeczenia)

Hipoteza art. 151 k.c. jest ściśle dostosowana do przypadku przekroczenia granicy przy wznoszeniu budynku, wobec czego nie można przyjmować, że przepis ten reguluje sytuację pod istotnymi względami podobną do podziału zabudowanej nieruchomości.

Konstatacja ta jest wystarczającym argumentem pozwalającym odrzucić możliwość zastosowania w drodze analogii art. 151 k.c. do podziału zabudowanej nieruchomości.

Uchwała SN z dnia 26 kwietnia 2007 r., III CZP 27/07

Standard: 31108 (pełna treść orzeczenia)