Nieważność umowy ze względu na brak samodzielności lokalu w rozumieniu art. 2 ust. 1 u.w.l.

Nieruchomości mogą być przedmiotem egzekucji. Zgodnie z art. 46 § 1 k.c., nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Jedną nieruchomość od innej wyróżnia: tożsamość osoby właściciela i fizyczne oraz prawne wyodrębnienie jako samodzielnego przedmiotu obrotu prawnego. Warunek wyodrębnienia musi spełniać zarówno nieruchomość gruntowa, budynkowa jak i lokalowa. Odrębną własność lokalu można ustanowić w drodze umowy, a także jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości albo orzeczenia sądu znoszącego współwłasność. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna być sporządzona w formie aktu notarialnego. Do powstania odrębnej własności lokalu niezbędny jest ponadto wpis do księgi wieczystej, który ma charakter konstytutywny (art. 7 ust. i 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn. tekst Dz. U. z 2015. 1892 ze zm. - dalej, jako u.w.l.).

Stosownie do treści art. 2 ust. 1 u.w.l. lokal mieszkalny może stanowić odrębną nieruchomości, tylko wtedy, gdy spełnia warunek samodzielności. W rozumieniu tej ustawy samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Spełnienie tych wymagań stwierdza starosta w formie zaświadczenia (art. 2 ust. 2 u.w.l.).

Jeżeli lokal nie spełnia tak rozumianego warunku samodzielności, umowa ustanawiająca odrębną własność jest nieważna. Stanowisko takie zajmował Sąd Najwyższy już pod rządami rozporządzenia Prezydenta RP z dnia 24 października 1934 r. o własności lokali (zob. wyroki z dnia 30 czerwca 1970 r., I CR 195/70, OSNC 1971, nr 4, poz. 69 oraz z dnia 30 czerwca 1970 r., I CR 195/70 (OSNCP 4/71, poz. 69). Podobnie na gruncie ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 9 lutego 2005 r. (sygn. akt III CK 270/04, nie publ.) przyjął, że czynność prawna wyodrębnienia lokalu, który w chwili wyodrębnienia nie spełnia wymogu samodzielności w rozumieniu art. 2 ust. 2 u.w.l. jest nieważna. Nie może powstać odrębna własność lokalu niespełniającego warunku samodzielności. Do jego powstania konieczne jest realne wydzielenie lokalu w obrębie danego budynku trwałymi ścianami oraz możliwość korzystania z niego bez potrzeby używania innych samodzielnych lokali.

Sąd Najwyższy w uzasadnieniu wyroku z dnia 12 sierpnia 2009 r. (IV CSK 81/09, nie publ.) podniósł, że mimo konstytutywnego charakteru wpisu lokalu do księgi wieczystej trudno byłoby przyjąć, że gdy nie ma podstawy do dokonania wpisu lokalu do księgi wieczystej, jego dokonanie powoduje skutek materialnoprawny w postaci powstania lub zmiany prawa. Dlatego według Sądu Najwyższego dokonanie wpisu prawa do księgi wieczystej nie sanuje nieważności umowy o ustanowienie jego odrębnej własności i nie powoduje, że doszło do ważnego ustanowienia odrębnej własności lokalu. W tym samym wyroku Sąd Najwyższy dopuścił jednak ochronę nabywcy odrębnej własności lokalu na podstawie przepisów o rękojmi wiary publiczne ksiąg wieczystych, zastrzegając zarazem jednak, iż rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych chroni tylko ważne rozporządzenia (art. 5 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (jedn. tekst Dz. U. 2013.707 ze zm. - dalej, jako u.k.w.h.). Sąd Najwyższy udzielając nabywcy ochrony uwzględnił także, że lokal w chwili nabycia istniał, jako lokal samodzielny, a przyczyną nieważności ustanowienia go przedmiotem odrębnej własności był brak zgody jednego ze współwłaściciela nieruchomości, z której lokal ten został wyodrębniony (zob. też wyrok Sądu Najwyższego z dnia 7 listopada 2008 r., IV CSK 264/08, nie publ.).

Nieważność czynności ustanawiającej odrębną własność lokalu z powodu braku samodzielności tego lokalu została stwierdzona prawomocnym wyrokiem sądowym. Wynika z niego, że nie mogło powstać prawo odrębnej własność lokalu wpisanego do księgi wieczystej

Uchwała SN z dnia 8 grudnia 2017 r., III CZP 71/17

Standard: 13608 (pełna treść orzeczenia)