Prawo do lokalu socjalnego lokatora eksmitowanego na podstawie tytułu wykonawczego z art. 999 § 1 k.p.c.

W sytuacji, w której eksmisja ma nastąpić nie na podstawie wyroku, lecz na podstawie postanowienia o przysądzeniu własności, ochrona lokatorów nie może zostać tylko z tej przyczyny wyłączona lub ograniczona. Art. 791 § 2 i 3 k.p.c. wyraźnie wskazuje na konieczność uwzględnienia praw wynikających z przepisów o ochronie lokatorów oraz praw skutecznych wobec wierzyciela. Te prawa wynikają choćby ze stosunku najmu lub dzierżawy – art. 1002 k.p.c..

Przyjmując, że prawo powoda do korzystania ze spornej nieruchomości w ramach tytułu prawnego wynikającego z umowy użyczenia wygasło z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności, skoro stosownie do art. 1000 § 1 k.p.c. nabycie egzekucyjne jest nabyciem pierwotnym, wolnym od obciążeń, zachodzi konieczność uwzględnienia jego uprawnień wynikających z ochrony lokatorów.

Skoro powód jest osobą uprawnioną do otrzymania od Gminy W. lokalu socjalnego, do czasu złożenia mu przez tę Gminę oferty najmu takiego lokalu nie może nastąpić przymusowe usunięcie go z zajmowanej nieruchomości w ramach czynności egzekucyjnych.

Wyrok SO we Wrocławiu z dnia 22 stycznia 2021 r., XII C 388/20

Standard: 58159 (pełna treść orzeczenia)

Z kolei przepis art. 999 § 1 w brzmieniu aktualnie obowiązującym przewiduje, że prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności przenosi własność na nabywcę i jest tytułem do ujawnienia na rzecz nabywcy prawa własności w katastrze nieruchomości oraz przez wpis w księdze wieczystej lub przez złożenie dokumentu do zbioru dokumentów. Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności jest tytułem wykonawczym do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości i opróżnienia znajdujących się na tej nieruchomości pomieszczeń bez potrzeby nadania mu klauzuli wykonalności. Przepis art. 791 k.p.c. stosuje się odpowiednio.

Ze stosowanego odpowiednio art. 791 k.p.c. wynika, że tytuł wykonawczy zobowiązujący do wydania nieruchomości, statku lub do opróżnienia pomieszczenia upoważnia do prowadzenia egzekucji także przeciwko każdemu, kto uzyskał władanie nad tym przedmiotem po wszczęciu postępowania, w którym wydano tytuł egzekucyjny. Ponadto tytuł wykonawczy zobowiązujący do wydania nieruchomości, statku lub do opróżnienia pomieszczenia upoważnia do prowadzenia egzekucji nie tylko przeciw dłużnikowi, lecz także przeciwko jego domownikom, krewnym i innym osobom reprezentującym jego prawa.

Wspomniane postanowienia nie wyłączają praw określonych przepisami o ochronie lokatorów oraz praw, które są skuteczne wobec wierzyciela. Jeżeli dłużnik twierdzi, że przysługuje mu prawo skuteczne wobec wierzyciela, komornik wstrzyma się względem niego z czynnościami egzekucyjnymi, pouczając, że w terminie tygodnia może wytoczyć powództwo o pozbawienie w stosunku do niego tytułu wykonawczego wykonalności.

Skoro art. 999 § 1 k.p.c. przewiduje, że prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności jest tytułem wykonawczym do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości i opróżnienia znajdujących się na tej nieruchomości pomieszczeń bez potrzeby nadania mu klauzuli wykonalności, nabywca nie musi występować z osobnym powództwem o opróżnienie lokalu z osób, które go zajmowały. Tym samym nie będzie można zastosować przewidzianego w art. 14 u.o.p.l. trybu orzekania o uprawnieniu do lokalu socjalnego. 

Znajdujący tu zastosowanie przepis art. 791 k.p.c. nakazuje wyraźnie, że w postępowaniu egzekucyjnym prowadzonym na podstawie art. 999 k.p.c. nie są wyłączone prawa przewidziane w ustawie o ochronie prawa lokatorów. Skoro zaś praw tych nie może uwzględnić sąd w postępowaniu, które kończy się przysądzeniem, oraz brak okazji, aby mógł je uwzględnić sąd w trybie określonym w art. 14 u.o.p.l., to pozostaje tylko powództwo o ustalenie z art. 189 k.p.c.

Jak słusznie zwrócił uwagę Sąd Najwyższy (por. uzasadnienie powołanej wyżej uchwały z 8 grudnia 2017 r.) literalna wykładnia art. 791 k.p.c. wyraźnie wskazuje, iż czym innym jest konieczność uwzględniania praw przewidzianych w ustawie o ochronie praw lokatorów, a czym innym sytuacja, gdy dłużnik twierdzi, że przysługuje mu przeciwko wierzycielowi określone prawo. Jeżeli dłużnikowi przysługuje takie prawo, to powinien on wystąpić w terminie tygodnia z powództwem o pozbawienie w stosunku do niego wykonalności tytułu wykonawczego, czyli z powództwem określonym w art. 840 k.p.c.

Były lokator, który twierdzi, że przysługuje mu uprawnienie do lokalu socjalnego nie twierdzi, że przysługuje mu prawo względem wierzyciela, lecz że wierzyciel może skutecznie prowadzić egzekucję o opróżnienie lokalu dopiero po wskazaniu przez gminę lokalu socjalnego. Ma on więc niewątpliwie interes prawny w tym, aby w procesie o ustalenie uzyskać orzeczenie deklaratoryjne potwierdzające jego uprawnienie do lokalu socjalnego. W inny sposób niż poprzez wytoczenie powództwa z art. 189 k.p.c. nie może on wykazać swojego prawa do lokalu socjalnego. Obowiązek dostarczenia takiego lokalu spoczywa na gminie, dlatego to właśnie gmina powinna być pozwaną w procesie wywołanym powództwem opartym na art. 189 k.p.c.

Wyrok SO w Katowicach z dnia 12 kwietnia 2018 r., IV Ca 2/18

Standard: 58163 (pełna treść orzeczenia)