Nabycie własności nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym; skutki przysądzenia własności

Ograniczenia wynikające z art. 2b ust. 1 i 2 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (tekst jedn.: Dz. U. z 2018 r. poz. 1405) nie mają zastosowania do osoby zbywającej nieruchomość, która uzyskała przysądzenie jej własności po dniu 30 kwietnia 2016 r., w egzekucji z nieruchomości wszczętej przed tą datą.

Uchwała SN z dnia 7 września 2018 r., III CZP 32/18

Standard: 24505 (pełna treść orzeczenia)

Art. 999 § 1 k.p.c. przewiduje, że prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności przenosi własność na nabywcę i jest tytułem do ujawnienia na rzecz nabywcy prawa własności w katastrze nieruchomości oraz przez wpis w księdze wieczystej lub przez złożenie dokumentu do zbioru dokumentów. Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności jest tytułem wykonawczym do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości i opróżnienia znajdujących się na tej nieruchomości pomieszczeń bez potrzeby nadania mu klauzuli wykonalności. Przepis art. 791 stosuje się odpowiednio.

Ze stosowanego odpowiednio art. 791 k.p.c. wynika, że tytuł wykonawczy zobowiązujący do wydania nieruchomości, statku lub do opróżnienia pomieszczenia upoważnia do prowadzenia egzekucji także przeciwko każdemu, kto uzyskał władanie nad tym przedmiotem po wszczęciu postępowania, w którym wydano tytuł egzekucyjny. Ponadto tytuł wykonawczy zobowiązujący do wydania nieruchomości, statku lub do opróżnienia pomieszczenia upoważnia do prowadzenia egzekucji nie tylko przeciw dłużnikowi, lecz także przeciwko jego domownikom, krewnym i innym osobom reprezentującym jego prawa.

Wspomniane postanowienia nie wyłączają praw określonych przepisami o ochronie lokatorów oraz praw, które są skuteczne wobec wierzyciela. Jeżeli dłużnik twierdzi, że przysługuje mu prawo skuteczne wobec wierzyciela, komornik wstrzyma się względem niego z czynnościami egzekucyjnymi, pouczając, że w terminie tygodnia może wytoczyć powództwo o pozbawienie w stosunku do niego tytułu wykonawczego wykonalności. Regulacja zawarta w tych przepisach ma odpowiednie zastosowanie do egzekucji ze spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, co wyraźnie wynika z art. 1713 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (jedn. tekst Dz. U. z 2013, poz. 1222 ze zm.).

Takie uregulowanie sytuacji egzekucji własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego w razie nabycia go w drodze przybicia w postępowaniu licytacyjnym wskazuje, że po pierwsze należy uwzględnić przysługujące powodom prawo do lokalu socjalnego, co wynika z odesłania w art. 999 k.p.c. do art. 791 k.p.c., gdyż konieczność honorowania praw określonych przepisami o ochronie lokatorów wyraźnie przewiduje ten przepis. Po drugie, skoro art. 999 k.p.c. przewiduje, że prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności jest tytułem wykonawczym do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości i opróżnienia znajdujących się na tej nieruchomości pomieszczeń bez potrzeby nadania mu klauzuli wykonalności, nabywca nie musi występować z osobnym powództwem o opróżnienie lokalu z osób, które go zajmowały. Tym samy nie będzie można zastosować przewidzianego w art. 14 u.o.p.l. trybu orzekania o uprawnieniu do lokalu socjalnego. Brak zaś jakichkolwiek podstaw, aby wydając postanowienie o przybiciu sąd oceniał, czy osobom, które na podstawie tego postanowienia są zobowiązane do opuszczenia lokalu, którego przybicie dotyczy, przysługuje prawo do lokalu socjalnego. Tylko wyraźny przepis mógłby nałożyć na sąd taki obowiązek.

Z punktu widzenia szybkości postępowania takie rozwiązanie wydaje się racjonalne, gdyż sąd wydając postanowienie o przybiciu otwierałby drogę do prowadzenia egzekucji poprzez przesiedlenie osób go zajmujących do wskazanego przez gminę lokalu. Brak takiego przepisu powoduje konieczność przyznania osobom, które utraciły prawo do lokalu, czyli powodom w rozpoznawanej sprawie, prawa do wytoczenia powództwa przeciwko gminie na terenie, której znajduje się lokal, którego dotyczy przybicie, o ustalenie, czy przysługuje im prawo do lokalu socjalnego. Znajdujący tu zastosowanie przepis art. 791 k.p.c. nakazuje, bowiem wyraźnie, że w postępowaniu egzekucyjnym prowadzonym na podstawie art. 999 k.p.c. nie są wyłączone prawa przewidziane w ustawie o ochronie prawa lokatorów. Skoro zaś praw tych nie może uwzględnić sąd w postępowaniu, które kończy się przybiciem, oraz brak okazji, aby mógł je uwzględnić sąd w trybie określonym w art. 14 u.o.p.l., to pozostaje tylko powództwo o ustalenie z art. 189 k.p.c.

Literalna wykładnia art. 791 k.p.c. wyraźnie wskazuje, iż czym innym jest konieczność uwzględniania praw przewidzianych w ustawie o ochronie praw lokatorów, a czym innym sytuacja, gdy dłużnik twierdzi, że przysługuje mu przeciwko wierzycielowi określone prawo. Jeżeli dłużnikowi przysługują takie prawo, to powinien on wystąpić w terminie tygodnia z powództwem o pozbawienie w stosunku do niego wykonalności tytułu wykonawczego wykonalności, czyli z powództwem określonym w art. 840 k.p.c. Natomiast były lokator, który twierdzi, że przysługuje mu uprawnienie do lokalu socjalnego nie twierdzi, że przysługuje mu prawo względem wierzyciela, lecz że wierzyciel może skutecznie prowadzić egzekucję o opróżnienie lokalu dopiero po wskazaniu przez gminę lokalu socjalnego. Ma on, więc niewątpliwie interes prawny w tym, aby w procesie o ustalenie uzyskać orzeczenie deklaratoryjne potwierdzające jego uprawnienie do lokalu socjalnego. W inny sposób niż poprzez wytoczenie powództwa z art. 189 k.p.c. nie może on wykazać swojego prawa do lokalu socjalnego. Obowiązek dostarczenia takiego lokalu spoczywa na gminie, dlatego to właśnie gmina powinna być pozwaną w procesie wywołanym powództwem opartym na art. 189 k.p.c.

Uchwała SN z dnia 8 grudnia 2017 r., III CZP 75/17

Standard: 13599 (pełna treść orzeczenia)