Niedopuszczalność egzekucji z nieruchomości lokalowej w razie nieważność czynności ustanawiającej odrębną własność lokalu

Nie jest dopuszczalne prowadzenie egzekucji z lokalu mieszkalnego, jeżeli prawomocnym wyrokiem sądu, ze względu na niespełnienie wymagań, o których mowa w art. 2 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn. tekst Dz. U. 2015.1892 ze zm.), została stwierdzona nieważność umowy o ustanowieniu odrębnej własności tego lokalu.

Okoliczność stwierdzenia prawomocnym wyrokiem sądowym nieważności czynności ustanawiającej odrębną własność lokalu z powodu braku samodzielności tego lokalu ma istotne znaczenie i nie może być pominięta w postępowaniu egzekucyjnym skierowanym do nieruchomości lokalowej, niezależnie od konstytutywnego charakteru wpisu do księgi wieczystej i wynikającego z treści art. 3 ust. 1 u.k.w.h. domniemania, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym.

Bez uregulowania statusu prawnego przedmiotowego lokalu, który nie spełnia kryterium samodzielności w rozumieniu art. 2 ust. 1 u.w.l., co zostało potwierdzone prawomocnym wyrokiem sądowym, nie jest dopuszczalna skierowana do niego egzekucja, którą podobnie jak egzekucję z innych nieruchomości, prowadzi się według szczególnych, określonych w Dziale VI Tytułu III Kodeksu postępowania cywilnego, sformalizowanych zasad z obligatoryjnym udziałem sądu. Zgodnie z § 1 ust. 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 19 grudnia 1994 r. w sprawie trybu egzekucji z lokali stanowiących odrębne nieruchomości Dz.U.1994.136.710) wydanego na podstawie art. 39 u.w.l., do tej egzekucji zastosowanie mają przepisy Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości.

Postępowanie egzekucyjne umarza się z urzędu między innymi, jeżeli egzekucja jest niedopuszczalna ze względu na jej przedmiot (art. 824 § 1 pkt 2 k.p.c.). Tym zakresem objęte są przypadki, gdy egzekucja została skierowana do przedmiotu albo prawa, które nie podlegają egzekucji na podstawie przepisów kodeksu postępowania cywilnego - np. art. 829-839, 1060 § 2, art. 1061 § 1, art. 1115 § 3 i 4 k.p.c. lub też, jeżeli sąd na podstawie art. 841 k.p.c. wyda prawomocne orzeczenie o zwolnieniu zajętego przedmiotu od egzekucji. Jako trzeci przypadek niedopuszczalności egzekucji sądowej ze względu na jej przedmiot wskazuje się art. 985 § 1 k.p.c., przewidujący umorzenie postępowania egzekucyjnego, jeżeli po drugiej licytacji żaden wierzyciel nie przejął nieruchomości.

Skoro przyczyną umorzenia postępowania egzekucyjnego może być skierowanie egzekucji do praw i rzeczy istniejących, ale wyłączonych z egzekucji w sposób i w zakresie określonym w ustawie, to tym bardziej przyczyną niedopuszczalności egzekucji jest brak przedmiotu egzekucji, czyli w rozpatrywanym wypadku, brak samodzielnego lokalu mogącego być przedmiotem odrębnej własności.

Podmiot nabywający w drodze licytacji prawo odrębnej własności lokalu musi mieć przekonanie, że skoro lokal taki był przedmiotem egzekucji, to kwestia jego bytu prawnego, jako odrębnej nieruchomości nie budzi żadnych wątpliwości. Mając na względzie charakter przysądzenia własności a także ochronę nabywcy licytacyjnego należy opowiedzieć się przeciwko prowadzeniu egzekucji, jeżeli lokal pomimo jego prawnego wyodrębnienia i założenia księgi wieczystej nie może stanowić odrębnej nieruchomości, bo nie jest samodzielnym lokalem w rozumieniu art. 2 ust. 2 u.w.l., co zostało potwierdzone prawomocnym wyrokiem sądu stwierdzającym z tej właśnie przyczyny nieważność czynności prawnej mającej na celu ustanowienie odrębnej własności lokalu.

Uchwała SN z dnia 8 grudnia 2017 r., III CZP 71/17

Standard: 13598 (pełna treść orzeczenia)