Niezastrzeżenie w umowie przedwstępnej ustawowego prawa pierwokupu a nieważność umowy (art. 389 § 1 i art. 599 § 2 k.c.).

Niezastrzeżenie w umowie przedwstępnej ustawowego prawa pierwokupu nie powoduje nieważności umowy (art. 389 § 1 i art. 599 § 2 k.c.).

W orzecznictwie Sądu Najwyższego zarysowały się dwa nurty wykładni art. 389 § 1 k.c. co do skutku niezamieszczenia w umowie przedwstępnej ustawowego prawa pierwokupu. Zgodnie z pierwszym poglądem, warunek prawny jest elementem przedmiotowo istotnym umowy przyrzeczonej i musi być zawarty w umowie przedwstępnej pod rygorem jej bezwzględnej nieważności (wyrok SN z dnia 21 stycznia 2010 r., I CSK 239/09, nie publ.). Pogląd przeciwny, do którego przychyla się Sąd Najwyższy w niniejszym składzie, podkreśla, że art. 599 § 2 k.c. dotyczy wyłącznie umowy sprzedaży i nie ma zastosowania do umowy przedwstępnej, a więc brak w tej umowie zastrzeżenia prawa pierwokupu na rzecz Agencji nie powoduje nieważności umowy (wyroki SN z dnia 24 listopada 2009 r., V CSK 163/09, z dnia 20 marca 2014 r., II CSK 292/13).

Art. 389 § 1 k.c. stanowi, że umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Gdy umową tą jest umowa sprzedaży nieruchomości elementy przedmiotowo istotne określa art. 535 k.c., który do ich kręgu nie zalicza prawa pierwokupu.

Zgodnie z art. 597 § 1 k.c. rzecz, której dotyczy prawo pierwokupu, może być sprzedana tylko pod warunkiem, że uprawniony nie wykona prawa pierwokupu dotyczy tylko umowy sprzedaży. Prawo to zastrzeżone przez ustawę lub czynność prawną ma, co do zasady, charakter względny a jedynie w razie przysługiwania Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego, współwłaścicielowi albo dzierżawcy, jego pominięcie w umowie sprzedaży powoduje jej nieważność (art. 599 § 2 k.c.). Powstanie skutku prawnego umowy przyrzeczonej zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości na rzecz tych podmiotów uzależnione jest zatem od treści tej umowy w zakresie zastrzeżenia ustawowego prawa pierwokupu.

Zgodnie z utrwalonym stanowiskiem Sądu Najwyższego umowa przyrzeczona nie ma charakteru umowy przedwstępnej (uchwała SN z dnia 21 marca 1968 r., III CZP 23/68). Brak podstaw do takiej wykładni art. 597 § 1 k.c., zgodnie z którą umowa przedwstępna sprzedaży rzeczy, której dotyczy prawo pierwokupu, musi zawierać warunek niewykonania przez uprawnionego prawa pierwokupu, bo skorzystanie z tego prawa nie jest uzależnione od zawarcia umowy przedwstępnej lecz umowy przyrzeczonej.

Do zakresu przedmiotowo istotnych postanowień umowy przedwstępnej wchodzą jej elementy konieczne niezbędne do określenia świadczeń, które strony mają spełnić i powstania stosunku prawnego, a więc elementów, które poprzez oświadczenia woli wyznaczają treść czynności prawnej. Inne postanowienia, od których jedna lub obie strony uzależniają zawarcie umowy albo czynniki, które wynikają z obowiązującego systemu prawnego pozostają poza tym zakresem i jedynie wpływają na sposób wykonania tej umowy a nie na jej ważność.

Do nieważności umowy przedwstępnej mogłoby dojść jedynie wówczas, gdyby zgodnym zamiarem stron było zawarcie umowy przyrzeczonej bezwarunkowo mimo świadomości, że zobowiązanie takie dotyczy świadczenia niemożliwego w rozumieniu art. 387 § 1 k.c. W przeciwnym razie umowa przedwstępna jest ważna a strony są zobowiązane zamieszczenia w umowie przyrzeczonej postanowienia uzależniającego powstanie jej skutku od nieskorzystania przez uprawnionego z prawa pierwokupu.

Prawo pierwokupu może być wykonane dopiero z chwilą zawarcia umowy przyrzeczonej zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości, a więc brak powtórzenia w umowie przedwstępnej warunku prawnego, o którym mowa w art. 597 § 1 k.c. nie wpływa w żaden sposób na uprawnienie podmiotów, o których mowa w art. 599 § 2 k.c., jak i nie wpływa również na prawa i obowiązki stron umowy przedwstępnej.

W sprawie o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli z umowy przedwstępnej sąd ustala treść tej umowy nie tylko na podstawie postanowień w niej zawartych, ale również obowiązującego stanu prawnego i zasad współżycia społecznego. Zachowania stron, z uwzględnieniem obowiązującego stanu prawnego, określa dopiero umowa przyrzeczona, możliwe jest więc uwzględnienie w treści oświadczenia zastrzeżenia o prawie pierwokupu (wyroki SN z dnia 24 listopada 2009 r., V CSK 163/09 i z dnia 30 marca 2011 r., III CSK 171/10).

Wyrok SN z dnia 21 lipca 2016 r., II CSK 644/15

Standard: 13585 (pełna treść orzeczenia)