Bezumowne korzystanie z nieruchomości komunalnej

Ustalając ceny rynkowe miarodajne dla określenia wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości, należy uwzględnić okoliczności konkretnego przypadku, w tym także obowiązujący porządek prawny w zakresie gospodarowania lokalami (zob. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 23 października 2014 r., I CSK 728/13, nie publ.). Wprawdzie wydawane na podstawie art. 30 ust. 2 pkt 3 ustawy o samorządzie gminnym i art. 25 ust. 1 i 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz stosownych uchwał organów stanowiących gmin zarządzenia organów wykonawczych gmin w sprawie wysokości opłat za korzystanie z nieruchomości komunalnych (w tym dotyczących czynszu najmu oraz dzierżawy nieruchomości gruntowych i lokali użytkowych) mają charakter aktów wewnętrznych, jednakże wiążą jednostki upoważnione do dysponowania mieniem komunalnym i pośrednio przesądzają, w zakresie określonym w zarządzeniu, o treści zawieranych umów. W rezultacie określenie wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości gminnej nie może abstrahować od stawek określanych w tych zarządzeniach, ponieważ decydują one o możliwej do uzyskania wysokości czynszu i w ten sposób – pośrednio – o wysokości należnego wynagrodzenia.

Wyliczenie należnego gminie wynagrodzenia według określonych w zarządzeniach stawek sztywnych albo – co jest uprawnieniem gminy, która może ograniczyć swe roszczenia – według stawek minimalnych nie zawsze wymaga wiadomości specjalnych, zatem jego prawidłowość może być niekiedy samodzielnie oceniona przez sąd. Inaczej jest np. wtedy, gdy ujawnią się wątpliwości co do możliwości zastosowania tak określonych stawek w praktyce (np. stawki minimalne zostały określone na tak wysokim poziomie, że uzyskanie ich w praktyce rynkowej jest wątpliwe).

Roszczenia z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości komunalnych są związane z prowadzeniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 118 k.c. i podlegają trzyletniemu przedawnieniu (zob. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 6 czerwca 2014 r., III CSK 235/13, nie publ.).

W sytuacji, w której bezumowne korzystanie z rzeczy przez posiadacza samoistnego polega na jej wynajęciu, właściciel nie może domagać się równolegle zwrotu pobranych pożytków cywilnych (ich wartości) oraz wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy. Odmienne stanowisko prowadziłoby do podwójnej kompensacji i w rezultacie do bezpodstawnego wzbogacenia Gminy (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 23 października 2014 r., I CSK 728/13, nie publ.).

Z podobnego względu wskazuje się, że skoro posiadacz w złej wierze musi zwrócić pożytki (inaczej niż np. dzierżawca), to wynagrodzenie powinno być niższe od przeciętnego czynszu dzierżawnego (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 22 czerwca 2016 r., III CZP 12/16, nie publ.). W rezultacie należy uznać, że jeżeli właściciel żąda od posiadacza, który wynajął rzecz, zwrotu pożytków, to wynagrodzenia za korzystanie może żądać tylko za okres, w którym posiadacz nie pobierał pożytków albo tylko w odniesieniu do tej części nieruchomości, która nie była przedmiotem najmu.

Dla wysokości należności Gminy istotna jest ponadto okoliczność, że pobieranie pożytków cywilnych na podstawie wynajmu lokalu było możliwe w całości tylko dzięki nakładom posiadaczy na budowę tego lokalu. W takiej sytuacji należy uznać, że właściciel nieruchomości może domagać się od posiadacza w złej wierze tylko czystej wartości pożytków, a więc wartości pomniejszonej o wartość nakładów w takim zakresie, w jakim nie podlegają zwrotowi na rzecz posiadacza, np. o tyle, o ile uległy amortyzacji i nie zwiększają już wartości rzeczy w chwili jej wydania. W przeciwnym razie właściciel byłby bezpodstawnie wzbogacony kosztem posiadaczy: czerpałby korzyści z nakładów, których nie czynił i których nie musi zwracać, gdyby natomiast miał nieruchomość we władaniu, pożytki te mógłby uzyskać tylko kosztem amortyzacji dokonanych przez siebie nakładów. Podobnie należy uznać, że jeżeli posiadacz samoistny w złej wierze jest zobowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy uwzględniającego nakłady dokonane przez siebie na tę rzecz (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 15 września 2005 r., II CK 61/05, nie publ.), powinien odliczyć od tego wynagrodzenia nakłady, które spowodowały zwyżkę tego wynagrodzenia, a które nie podlegają zwrotowi, np. ze względu na amortyzację.

Wyrok SN z dnia 1 marca 2017 r., IV CSK 287/16

Standard: 13098 (pełna treść orzeczenia)