Legitymacja bierna wspólnoty w sprawie o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli o ustanowienie odrębnej własności

W sprawie o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli o ustanowienie odrębnej własności i sprzedaży lokalu powstałego wskutek przebudowy strychu, stanowiącego przedmiot własności wspólnej, legitymacja bierna przysługuje wspólnocie mieszkaniowej.

W art. 8 ust. 3 u.w.l. nie chodzi o nieruchomość wspólną, zdefiniowaną w art. 3 ust. 2 u.w.l., lecz o nieruchomość budynkową lub o grunt wraz z budynkiem, stanowiące przedmiot własności współwłaścicieli nieruchomości lub właścicieli już wyodrębnionych lokali. Ponieważ zarząd nieruchomością wspólną należy do wspólnoty mieszkaniowej, to konsekwentnie trzeba przyjąć, że w sprawach związanych z tym zarządem wspólnocie przysługuje również legitymacja procesowa oraz zdolność do czynności procesowych podejmowanych we własnym imieniu.

Poglądowi temu nie sprzeciwia się także art. 22 ust. 2 u.w.l., zgodnie z którym do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie czynności oraz udzielająca pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej. Jak wyjaśnił Sąd Najwyższy w uchwale składu siedmiu sędziów z dnia 21 grudnia 2007 r., III CZP 65/07, interpretacja tego przepisu powinna mieć na względzie, że wspólnota mieszkaniowa jest osobą ustawową, do której należy stosować odpowiednio przepisy dotyczące osób prawnych (art. 33[1] k.c.), w związku z czym zarząd wspólnoty powinien być postrzegany jako odpowiednik organu osoby prawnej.

Organ osoby prawnej często musi uzyskać zgodę na dokonanie określonych czynności prawnych (por. np. art. 230 k.s.h.), co nie oznacza, że czynność dokonywana jest potem na rzecz podmiotu udzielającego zgody.

Skoro właściciele lokali podejmują uchwałę o wyrażeniu zgody na dokonanie czynności przekraczającej zwykły zarząd, to logiczny jest, przewidziany w art. 22 ust. 2 u.w.l., wymóg wskazania, kto takiej czynności może dokonać. Z tego względu zgody na dokonanie czynności oraz pełnomocnictwa do jej podjęcia nie należy rozpatrywać jako oddzielnych instytucji, ale łącznie, jako złożenie przez właścicieli lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową oświadczenia woli nie tylko co do rodzaju konkretnej czynności, których zarząd tej wspólnoty może dokonać, ale także co do tego, czy nabyte skutkiem tej czynności prawo wejdzie do majątku wspólnoty, czy do majątków właścicieli. Umożliwia to tym właścicielom bezpośredni wpływ nie tylko na samą treść czynności, ale i na oznaczenie beneficjenta płynących z niej uprawnień majątkowych, zapewniając tym samym zachowanie nadrzędnej pozycji w stosunku do zarządu wspólnoty mieszkaniowej.

Uchwała SN z dnia 16 października 2008 r., III CZP 91/08

Standard: 12864 (pełna treść orzeczenia)